Верховный суд РФ подтвердил: покупатель недвижимости не всегда защищен формальной законностью сделки. Если обстоятельства продажи должны были вызвать сомнения, особенно у профессионального участника рынка, риск признания договора недействительным может лечь именно на покупателя.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела спор о продаже квартиры пожилой женщиной, которая, как установили суды, действовала под влиянием мошенников. Речь идет об определении от 10 марта 2026 года по делу № 84-КГ26-1-К3. Предметом разбирательств стала сделка, при которой 73-летняя собственница продала единственное жилье директору риелторского агентства за 1,9 млн руб., а спустя девять дней обратилась в полицию с заявлением о мошенничестве. По ее словам, злоумышленники убедили ее продать квартиру якобы для «сохранения» недвижимости, после чего вырученные деньги она передала курьеру.
Первая инстанция отказала продавцу: договор был заключен в банке, расчеты проходили через сервис безопасных расчетов, а сама женщина объясняла срочность продажи переездом. Однако апелляция назначила психолого-психиатрическую экспертизу. Эксперты указали на состояние продавца и ее личные особенности — в частности, повышенную внушаемость, снижение критичности и неспособность в момент сделки понимать значение своих действий. После этого апелляционный суд признал договор недействительным, вернул квартиру продавцу и взыскал с нее в пользу покупателя стоимость жилья. Кассация и Верховный суд с этим подходом согласились.
Правовая основа спора — статья 178 ГК РФ о сделке, совершенной под влиянием существенного заблуждения. Закон позволяет признать такую сделку недействительной, если заблуждение было настолько значимым, что сторона не совершила бы ее при знании реальных обстоятельств. При этом суд может отказать в иске, если добросовестный покупатель не мог распознать заблуждение при обычной осмотрительности.
Именно этот критерий стал решающим. Покупатель был не обычным гражданином, а директором риелторского агентства.