Большинство коттеджных поселков строится на сельхозземлях

Большинство коттеджных поселков строится на сельхозземлях. Однако их использование в этих целях порой вступает в противоречие с нормами градостроительного проектирования и усилением земельного законодательства.

По законодательству строить частные жилые дома на сельскохозяйственных землях можно (как и на землях населенных пунктов). Главное, чтобы у них был подходящий вид разрешенного использования (ВРИ). Изо всех ныне существующих ВРИ, которые могут быть на сельхозземлях, для частного жилого строительства в основном годятся лишь те, что предназначены для садоводства. При этом требования к инфраструктуре поселков, строящихся на землях с таким ВРИ, фактически отсутствуют, говорят эксперты. Зачастую это приводило к появлению поселков без дорог, инженерных сетей и социальной инфраструктуры.

ВРИ ныне продающихся коттеджных поселков не противоречат появлению в них жилой застройки — в том числе и те, что находятся на сельхозземлях. Однако раньше они порой появлялись на землях, не предуcмотренных для этих целей, прежде всего на тех, что должны использоваться исключительно для сельскохозяйственной деятельности. Этот период называют «эрой полей»: массовое появление таких проектов было обусловлено простой схемой — покупкой относительно дешевой пашни на окраине города с последующей нарезкой на участки.

Теперь «эра полей» прошла. Но соблазн действовать по прошлой схеме есть и сейчас в силу по-прежнему высокой разницы в стоимости разных земельных участков. Согласно последней кадастровой оценке (действует до 2027 года), по всей Московской области в целом кадастровая стоимость земельного участка составляет:

около 220 тыс. руб. за сотку — за земли ИЖС и ЛПХ;

чуть меньше 120 тыс. руб. за сотку — за земли для садоводства и огородничества.

Для сравнения: у земель, подходящих исключительно для ведения сельского хозяйств, этот показатель менее 700 руб. за сотку. То есть такая земля в сотни раз дешевле той, на которой допускается строительство частного жилья.

Теоретически изменить ВРИ на подходящий можно и в дальнейшем. За такое изменение взимается плата, которая определяется как некий процент от разницы между кадастровой стоимостью участка с исходным и новым видом разрешенного использования. Величина этого процента, который называется ставкой для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, для разных ситуаций сейчас в Подмосковье находится в диапазоне от 10 до 100%.

То есть в силу большой разницы в стоимости плата за перевод может фактически составлять полную величину кадастровой стоимости участка с более «дорогим» ВРИ. Однако даже за такую цену перевести землю получится не всегда — не только в силу градостроительных особенностей, но и в силу земельного законодательства, действующего по всей России.

Дефицит подготовленных площадок, изначально имеющих статус ИЖС, уже привел к тому, что разница в цене между «диким полем» и легитимной территорией под застройку отличается в три-пять раз, и этот разрыв будет только расти.

Аналогичное влияние оказывают и стандарты КРТ. Современные требования обязывают девелоперов обеспечивать поселки качественной инфраструктурой: ливневой канализацией, тротуарами, широкими дорогами и, что наиболее важно, местами в школах и детских садах. Эти расходы на создание комфортной среды теперь закладываются в себестоимость каждого проекта.

Если ранее качественные поселки с инфраструктурой дорожали в среднем на 15% в год, то в условиях дефицита земли и новых стандартов качества стоимость домов в ближайший год может вырасти на 20–30%. С рынка постепенно уйдут игроки, не обладающие ресурсами для реализации сложных инфраструктурных проектов, что в конечном итоге повысит безопасность и прозрачность сегмента для покупателя - однако эта динамика может быть существенно скорректирована реальным платежеспособным спросом на загородное жилье.

_________________________________

Смотрите!: Rutube

Заказывайте!: Каталог Услуг

Изучайте!: База Знаний

Канал в МАХ