Вопреки некоторым оптимистичным прогнозам, российский рынок вторичной недвижимости в настоящее время не демонстрирует тренда на удешевление объектов. Тем не менее, в отдельных ситуациях продавцы готовы идти на уступки, и доля торга при сделках возрастает. Такую оценку ситуации в интервью RTVI представил Евгений Харитонов, возглавляющий агентство недвижимости «Агентесса».
Эта позиция вступает в противоречие с недавним заявлением экс-премьер-министра РФ, а ныне председателя попечительского совета Фонда развития территорий Сергея Степашина. Ранее он сообщил об удешевлении «вторички» в стране и выразил надежду на смягчение денежно-кредитной политики. По его мнению, ключевая ставка имеет все шансы опуститься до 10%, если инфляционные процессы удастся удержать в коридоре 5–6% на протяжении года.
Миграция капитала: депозиты уступают место квадратным метрам
Евгений Харитонов, однако, не разделяет столь радужных ожиданий относительно снижения цен. «Системного понижения стоимости вторичного жилья мы не фиксируем. Дискуссия о скидке возможна, но не более того», — подчеркивает он в своем комментарии.
Специалист обращает внимание на любопытную динамику перелива капиталов. Начиная с августа прошлого года, денежные средства постепенно покидают банковские депозиты, направляясь в сегмент недвижимости. Эта тенденция с каждым месяцем набирает обороты, формируя устойчивую волну покупательского ажиотажа.
«Старт снижению ставки Центробанком был дан в августе, и спустя два месяца рынок отреагировал первыми фактическими сделками на вторичке, — поясняет Харитонов. — Сегодня мы наблюдаем, что с каждой новой сделкой и каждым последующим уменьшением ставки интерес к готовому жилью лишь усиливается».
Выбор крупного капитала: почему вторичка побеждает новостройки
Особый интерес, по словам эксперта, «вторичка» вызывает у покупателей, оперирующих значительными суммами. Этот контингент все чаще отдает предпочтение готовому жилью перед первичным. В основном речь идет о двух сценариях: либо это сделки с увеличением имеющейся жилплощади (альтернативные сделки), либо прямое приобретение готовых квартир без ожидания сдачи дома.
«Выход на первичный рынк тоже есть, но те, кто располагает крупными бюджетами, стремятся именно на вторичку. Спрос распределяется примерно поровну, однако в сегменте крупных сумм новостройки сегодня проигрывают», — детализирует риелтор.
Точечные уступки: вопрос личной мотивации продавца
Полное отсутствие снижения цен отрицать не приходится. Харитонов подтверждает, что локальные случаи удешевления встречаются, но они обусловлены исключительно обстоятельствами конкретной квартиры. Например, продавец устал ждать покупателя долгие месяцы или столкнулся с острой потребностью в наличных средствах. Такие собственники «готовы не только торговаться, но и целенаправленно опускать ценник, лишь бы быстрее завершить сделку».
В целом же атмосфера на рынке, по словам главы «Агентессы», заметно оживилась. «Покупатели активно сравнивают объекты, много ходят по показам, торгуются. Но главное — появилось реальное движение, наблюдается довольно энергичное оживление», — резюмирует он.
Взгляд гильдии риелторов: ожидать обвала цен наивно
Схожей логики придерживается и Константин Апрелев, возглавляющий Совет Российской гильдии риелторов. В разговоре с 360.ru он задался риторическим вопросом: что должно произойти в экономике, чтобы миллионы владельцев недвижимости одновременно приняли волевое решение продавать свои квадратные метры дешевле рынка? Для этого необходимы фундаментальные изменения, подрывающие покупательскую способность. Однако предпосылок для этого эксперт пока не видит.
Апрелев напоминает о консервативной природе вторичного рынка: типичный продавец согласится на дисконт только в критической ситуации (например, при наличии серьезных долгов). Снижение ключевой ставки, уверен риелтор, скорее разогреет спрос, нежели спровоцирует ценовой коллапс. Сложные времена, по его прогнозам, ожидают скорее новостройки — при условии, что система проектного финансирования останется без изменений.
Цифры и факты: средняя цена метра в 2025 году
Статистика также не подтверждает теорию о всеобщем падении. Согласно данным аналитического центра экосистемы недвижимости М2, за 2025 год средняя стоимость одного квадратного метра в России выросла на 5%, достигнув отметки в 143 тысячи рублей. Параллельно выросла и средняя сумма одной сделки — на 3% (до 8,2 миллиона рублей).