Разбираем, сколько можно заработать на апартаментах: доходность аренды, реальные примеры расчетов, расходы и риски. Почему готовые апартаменты и коммерческие помещения подходят для пассивного дохода.
Сколько можно заработать на апартаментах
Надежный способ сохранить капитал – инвестиции в апартаменты. Этот формат недвижимости изначально предназначены для извлечения прибыли, поскольку отличается низкой ценой входа и высокой арендной ставкой, что влияет на скорость окупаемости вложений.
Одно из преимуществ апартаментов заключается в возможности делегировать операционные задачи. Собственник может передать объект управляющей компании и получать доход без личного участия в поиске арендаторов. Расчеты доходности позволяют оценить, выгодно ли покупать апартаменты.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это помещения, которые юридически относятся к коммерческому фонду, но по уровню комфорта не уступают современным квартирам. Для собственника инвестиционные апартаменты удобны тем, что объект готов к эксплуатации сразу после получения ключей. В таких зданиях предусмотрен сервис на уровне отеля: ресепшн, круглосуточная охрана, клининг и собственные кафе.
Есть несколько характеристик коммерческой недвижимости, которые помогают решить, стоит ли брать апартаменты:
- Инфраструктура. На первых этажах обычно работают коворкинги, фитнес-залы и прачечные для жильцов.
- Комплектация. Застройщики часто продают номера с готовой отделкой, мебелью и бытовой техникой.
- Управление. Эксплуатацией здания занимается управляющая компания, которая следит за порядком и инженерными сетями.
- Целевое назначение. Здания проектируются для временного или длительного проживания с возможностью предоставления гостиничных услуг.
Запустить готовые апартаменты как бизнес можно без лишних затрат времени. Инвестору не нужно самостоятельно искать подрядчиков для ремонта или заниматься закупкой мебели – объект начинает приносить доход практически сразу после сделки.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Для обычного жителя разница может быть незаметна, но для собственника отличие принципиальное. Оно заключается в правовом статусе и экономике содержания объекта.
Юридический статус и особенности регистрации
Главное, что нужно знать, перед тем, как решить, покупать апартаменты или нет – в них нельзя оформить постоянную прописку. Возможна только временная регистрация сроком до 5 лет с правом продления. Однако для тех, кто рассматривает этот вид недвижимости как бизнес, данный фактор не играет роли, поскольку арендаторам прописка обычно не требуется.
Разница в налогах и коммунальных платежах
Налог на имущество для апартаментов выше (от 0,5% до 2% против 0,1% для квартир). Коммунальные услуги также рассчитываются по тарифам для коммерческих помещений – они примерно на 15-20% выше жилых. Эти расходы важно закладывать в финансовую модель, чтобы рассчитать чистый доход.
Отличия в стоимости покупки
По сравнению с квартирами в той же локации апартаменты стоят дешево. Разница в цене составляет от 15% до 25%. Это важное преимущество для инвестора – при меньшем вложении капитала он получает номер, который сдается по рыночной цене жилья.
Почему апартаменты выбирают для инвестиций
Этот формат выбирают за его коммерческую направленность. Апартаменты изначально проектируются для заработка, а не для семейного проживания. Вся инфраструктура и планировочные решения здесь адаптированы под запросы рынка и арендаторов. В отличие от обычных квартир, апартаменты рассматриваются как полноценный финансовый актив. Главное, зачем покупают апартаменты – это стабильная окупаемость и высокая ликвидность объекта.
Более низкая цена входа по сравнению с квартирами
За счет того, что стоимость метра ниже, зайти на рынок можно с меньшим бюджетом. Там, где на покупку квартиры в центре города не хватит средств, можно выгодно инвестировать в отель и начать зарабатывать. Это позволяет быстрее окупить вложения и при желании расширить бизнес.
Высокий спрос на аренду
Арендаторы выбирают апартаменты за сервис: ресепшн, охрану, уборку и фитнес-залы прямо в здании. В таких объектах аренда всегда востребована у молодежи, командировочных и туристов. Удобное расположение рядом с метро и бизнес-центрами обеспечивает стабильную загрузку номеров вне зависимости от сезона.
Возможность пассивного дохода
Профессиональное управление позволяет полностью делегировать задачи по поиску жильцов, ремонту и оплате счетов управляющей компании. Собственнику не нужно тратить время на решение бытовых вопросов или контроль за состоянием помещения – он может просто получать пассивный доход ежемесячно.
Сколько можно заработать на апартаментах
Прежде чем решить, стоит ли вкладываться в апартаменты, нужно рассчитать возможную прибыль. Она зависит от выбранной стратегии управления и степени вовлеченности собственника в процесс.
Доход от долгосрочной аренды
Это самый стабильный, но менее прибыльный вид заработка. Инвестор заключает договор на срок от одного года, что гарантирует фиксированные выплаты без простоев объекта. Доходность здесь составляет около 6-8% годовых, что сопоставимо с классической сдачей квартир, но требует меньше усилий по контролю.
Доход от посуточной аренды
Самая прибыльная стратегия, ориентированная на туристический поток и деловые поездки. Если сдавать объект посуточно, доходность может достигать 12-15% годовых за счет более высокой стоимости. Однако это требует постоянного участия в бронировании, организации клининга, встрече гостей или оплаты услуг администратора.
Доходность апарт-отелей с управляющей компанией
Управляющая компания обеспечивает загрузку номера за счет профессионального маркетинга и интеграции в международные системы бронирования. Инвестор получает чистый доход после вычета комиссии компании, при этом все технические и бытовые вопросы решаются без его участия. Такая модель позволяет выйти на стабильную окупаемость быстрее, чем при работе с обычным жилым фондом, благодаря репутации бренда и качественному сервису.
Пример расчета доходности апартаментов
Примеры расчетов помогут наглядно оценить эффективность вложений и понять, стоит ли покупать апартаменты в текущих рыночных условиях. В отличие от жилого сектора, где доходность часто не превышает уровень инфляции, апарт-отели работают по модели гостиничного бизнеса, что позволяет получать более высокие дивиденды.
Стоимость покупки
Для расчета возьмем востребованный лот (студию 22–25 м²) в сданном в эксплуатацию комплексе. Общая стоимость покупки готового номера с учетом полной отделки, меблировки и технического оснащения составляет в среднем 9 500 000 рублей. Покупка готового объекта позволяет избежать рисков долгостроя и дополнительных трат.
Средняя арендная ставка
При посуточной сдаче в апарт-отеле цена за сутки в среднем составит 5 500 рублей (с учетом сезонных колебаний. При консервативном прогнозе загрузки в 70% (21 день в месяц) валовая выручка объекта составит 115 500 рублей в месяц.
Расходы на содержание
Владение коммерческой недвижимостью подразумевает регулярные обязательные платежи, которые необходимо вычитать из общего оборота:
- коммунальные услуги и налоги – в среднем около 9 000 рублей в месяц.;
- комиссия управляющей компании – около 23 100 рублей (20% от оборота).
Итого общие расходы – 32 100 рублей в месяц.
Итоговая чистая прибыль инвестора
После вычета всех операционных затрат чистая прибыль составляет 83 400 рублей в месяц. В расчете на год это 1 000 800 рублей чистого дохода владельцу.
Итоговая доходность данного проекта составляет примерно 10,5% годовых. Для сравнения: обычное жилье в той же локации при долгосрочной сдаче приносит владельцу не более 4-5% годовых. Расчеты подтверждают, что апартаменты остаются более эффективным объектом для инвестиций.
Преимущества инвестиций в готовые апартаменты
Эксперты рассказывают, что всегда лучше брать готовый объект, а не ждать окончания стройки. Стоит и оценить перед покупкой апартаментов в отеле плюсы и минусы.
Стабильный денежный поток сразу после покупки
Не нужно ждать 2 года до сдачи дома. После покупки можно сразу начать получать доход. Инвестиции в апартаменты в готовых объектах – это способ сразу включить капитал в работу.
Возможность передачи управления оператору
Профессиональный гостиничный оператор знает, как поднять загрузку. Инвестору не нужно самому отвечать на звонки в любое время суток или менять сломанные краны.
Минимальные риски строительства
Инвестор видит реальный объект, качество отделки и работу сервисов. Риски покупки апартаментов на вторичном рынке или в сданном доме практически отсутствуют по сравнению с объектом на этапе строительства.
Альтернатива: инвестиции в коммерческие помещения
Иногда инвесторы выбирают не жилые апартаменты, а торговые или офисные площади. В этом есть свои преимущества. Такой формат подходит для диверсификации портфеля, когда основной капитал – это инвестиции в отели.
Доходность коммерческой недвижимости
Помещение под ритейл или офис может приносить до 15% годовых, что является одним из самых высоких показателей в секторе недвижимости. Однако здесь сложнее найти арендатора и выше порог входа по цене.
Отличия от апартаментов
В апартаментах легче провести ротацию арендаторов. Если съехал один турист, на завтра заедет другой. Если съехал крупный арендатор из магазина (например, известный бренд), помещение может простаивать месяцами. Кроме того, перепрофилирование торговой площади под новый вид деятельности часто требует дорогостоящей реконструкции.
Когда выгоднее выбрать коммерческий объект
Инвестиции в торговый или офисный сегмент оправданы при наличии крупного свободного капитала и возможности приобрести лот с якорным арендатором по договору. Это выгодно, если объект расположен в локации с высоким пешеходным трафиком, который не зависит от туристических сезонов.
Тем, кто ищет понятный способ инвестировать средства с расчетом на стабильный денежный поток, стоит присмотреться к готовым апартаментам и коммерческой недвижимости от Vertical. Это возможность войти в уже действующий объект без лишних этапов запуска и сразу получать доход. Актуальные варианты и детали по инвестициям доступны на сайте компании vertical-invest.ru
Возможные риски инвестиций в апартаменты
Перед тем как инвестировать, нужно понимать, какие риски при покупке апартаментов возможны.
Законодательные изменения
Статус апартаментов в РФ обсуждается давно. Основные риски связаны с возможным изменением налоговых ставок, хотя пока законодательство стабильно.
Сезонность аренды
В туристических городах спрос летом выше. В низкий сезон доход может падать. Профессиональная управляющая компания нивелирует этот риск, переключаясь на среднесрочную аренду.
Расходы на обслуживание
Апартаменты изнашиваются быстрее квартир из-за высокой проходимости. Нужно быть готовым к ремонту и обновлению мебели раз в 5-7 лет.
Как выбрать апартаменты для инвестиций
Не каждый объект будет прибыльным. Статья расходов на ремонт или длительный простой может перекрыть всю прибыль, если купить неудачный лот. Предварительный аудит позволяет сфокусироваться на активах с подтвержденным потенциалом роста.
Локация и инфраструктура
Главное правило – близость к метро, бизнес-центрам, вузам, достопримечательностям. В качественной локации объект сохраняет высокую заполняемость даже в периоды сезонного спада туристической активности.
Управляющая компания
Перед покупкой необходимо изучить реализованные кейсы и репутацию управляющей компании. Профессиональная компания специализируется на комплексном управлении апарт-отелями, что гарантирует инвестору не только высокий уровень сервиса, но и стабильную загрузку.
Потенциал роста стоимости недвижимости
Важно выбирать районы в активной фазе развития или редевелопмента. Через 3–5 лет цена самого объекта вырастет, что позволит владельцу выгодно заработать на перепродаже актива или увеличении ставки аренды.
Выгодно ли инвестировать в апартаменты – итог
Цель инвестора помогает определить, выгодно ли купить апартаменты. Инвестиции в апартаменты выгодны, если рассматривать их как долгосрочный бизнес-актив. В отличие от квартир, коммерческие объекты в ликвидных локациях защищены от простоев за счет диверсификации спроса, а участие управляющей компании превращает недвижимость в полноценный пассивный доход.
Часто задаваемые вопросы
Сколько процентов годовых можно заработать на апартаментах?
В среднем от 8% до 12% чистыми. При грамотном управлении и удачной локации показатель может достигать 15%.
Что выгоднее для инвестиций – квартира или апартаменты?
Апартаменты выгоднее за счет низкой цены входа и возможности профессионального управления. Квартира лучше подходит для перепродажи через 10-15 лет или для личного проживания.
Можно ли получать пассивный доход от апартаментов?
Да, если передать номер в профессиональное управление. Это полностью освобождает владельца от операционной деятельности.
Какие расходы есть у владельца апартаментов?
Налог на имущество, коммунальные платежи (повышенные), взносы на капремонт и комиссия управляющей компании.
Стоит ли инвестировать в готовые апартаменты?
Да, это снижает риски недостроя и позволяет начать зарабатывать сразу. Инвестиции в отели от надежных брендов – это проверенный способ защитить деньги от инфляции.