Сейчас на рынке активно обсуждают инвестиции в офисную недвижимость. Брокеры переключаются с жилья — оно стало дорогим и уже не в тренде — на офисы. Застройщики, которым запретили апартаменты, тоже переделывают проекты и выводят офисные площади.
Проблема в том, что покупатели часто не понимают, как работает этот сегмент: кому сдавать, как управлять, какие налоги платить. А налоги здесь заметно выше, чем в жилой недвижимости.
На 2026 год прогнозируют рост строительства. Но при увеличении предложения возникает вопрос — есть ли спрос. Бизнес сейчас чувствует себя нестабильно, и непонятно, будет ли готов арендовать офисы, особенно с учетом того, что ввод таких объектов — это 2028–2029 годы.
По цифрам уже видно: предложение большое — более 21 млн м², новых площадей около 1,7 млн м². Ставки аренды растут, но сделок становится меньше. Бизнесов открывается меньше, чем закрывается, и компании в первую очередь режут расходы на аренду.
Дополнительно давят налоги и НДС. При этом часть проектов переносят, несмотря на громкие заявления о запуске новых офисов. В итоге рынок начинает охлаждаться: спрос не растет, а вакантных площадей становится больше. Ситуация постепенно возвращается к уровням 2019–2020 годов, когда пустовало около 10% офисов.
Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберется, есть ли шансы у рынка офисной недвижимости.
Есть ли шансы у рынка офисной недвижимости
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
Ввод новых проектов растет, стартов становится больше. Вакантность пока увеличилась незначительно — примерно на 0,2 п.п., но объем сделок по аренде и продаже уже снижается, что напрямую связано с охлаждением деловой активности.
Ключевой ориентир — ставки в пределах ТТК для офисов класса A и Prime. За год средний уровень вырос до ~55 тыс. ₽/м² в год, тогда как ранее обсуждались значения 35–45 тыс. ₽/м². При этом сегмент B и B+ растет слабее и выглядит более рискованным. Основными арендаторами остаются крупные компании, а малый бизнес такие ставки уже не тянет. В целом показатели выглядят неплохо. Цены выросли примерно на 30%, аренда тоже растет. Но ситуация остается неоднозначной. Прогноз показывает, что вакантность продолжит увеличиваться, то есть свободных офисов станет больше. Это уже напоминает рынок аренды жилья, где предложение растет за счет слабых объектов, а качественные варианты все равно дорожают.
Объем строительства сейчас на максимумах за последние годы, но дальше ожидается снижение ввода в 2026–2027 годах. Причина в замедлении экономики и сокращении бизнеса. Компании не расширяются, новые офисы открываются реже.
Важно учитывать и локацию. Офисы строятся не только в центре, а значит средняя ставка в 55 тыс. ₽/м² применима далеко не ко всем объектам. На периферии таких значений просто нет, хотя в продажах часто ориентируются именно на эту цифру.
По прогнозам, в 2026 году введут около 655 тыс. м², в 2027 — еще около 500 тыс. м², в 2028 — до 700 тыс. м². При этом срок строительства составляет от 3 лет. Это означает, что дефицита не ожидается, а при росте предложения дальнейший рост арендных ставок уже под вопросом.
Не стоит рассчитывать на то, что арендные ставки будут расти только за счет инфляции. Важно учитывать другой фактор. В ближайшие 3 года в Москве планируется ввод почти 2 млн м² офисов на фоне охлаждения экономики. Основной объем придется на 2028 год, и именно к этому моменту возможен спад на рынке аренды, ближе к 2029 году. Этот момент критичен при покупке на стадии строительства, особенно с учетом сроков ввода.
Из строящихся сейчас ~1,8 млн м² больше половины уже продано. В открытой продаже остается примерно четверть, остальное уйдет под аренду или крупным игрокам. В итоге реальный доступ для частного инвестора сильно ограничен, а конкуренция с корпорациями только усиливается. Многие проекты изначально строятся под аренду, без цели перепродажи. С точки зрения инвестиций важно не зацикливаться на одном сегменте. Выбор зависит от задач, а не от привычки работать только с жильем или только с офисами.
При этом рост цены на старте достигает около +32%, а к завершению проекта общий прирост может составлять 30–40%. Но на рынке сохраняется структурный дефицит именно качественных офисов. Не все объекты соответствуют требованиям современного арендатора и сотрудников, поэтому рост предложения не означает рост ликвидности.
Формируется новый тип арендатора. Компании переходят на гибридный формат и выбирают небольшие офисы площадью 100–300 м² без закрепленных рабочих мест. Это напрямую влияет на спрос. На этом фоне инвесторы все чаще рассматривают офисы как альтернативу квартирам и стрит-ритейлу. Логика простая — вместо квартиры за 40 млн ₽ с арендой около 200 тыс. ₽ в месяц рассматривается офис за те же 40 млн ₽ с потенциальным доходом до 400 тыс. ₽. На бумаге выглядит привлекательно.
По рынку есть ориентиры. Внутри ТТК средняя стоимость достигает ~600 тыс. ₽/м², в районе Москва-Сити приближается к 1 млн ₽/м², между ТТК и МКАД — около 450 тыс. ₽/м², за МКАД — ~308 тыс. ₽/м². Эти значения используются как базовые ориентиры при оценке сделок, но сильно зависят от локации.
При этом в конце 2025 года динамика начала замедляться. В премиальном сегменте аренда снизилась примерно на 16% за квартал, в классе A осталась почти без изменений, в классе B — без роста. На этом фоне наиболее устойчивым выглядит именно класс A, без ухода в крайности.
В среднем по рынку внутри ТТК ставка выросла до ~55 тыс. ₽/м² в год, в классе B — около 33 тыс. ₽/м². Но чем дальше от центра, тем слабее рост. Локация остается ключевым фактором. Максимальный спрос и ставки сохраняются в центре и деловых кластерах. За последние годы рост заметный. С 2023 года ставки увеличились примерно с 30 тыс. ₽/м² до 55–56 тыс. ₽/м², то есть почти на 45%. Но важно учитывать НДС. Доходность часто считают «грязной», без учета налогов, хотя фактически ставка может включать НДС 5–7% или до 20%+. Это существенно влияет на реальную прибыль.
Рост ставок частично связан именно с налогами, а также с ограниченным предложением и индексацией. Собственники закладывают повышение выше планового, что и дает общий рост по рынку.
Если смотреть на спрос, он концентрируется в нескольких зонах — деловые кластеры вокруг центра, включая районы внутри ТТК, Москва-Сити, Белорусский узел и крупные офисные коридоры. Вне этих локаций сдавать сложнее, особенно без опыта. Поэтому при отсутствии глубокой экспертизы логично ориентироваться именно на такие зоны.
Основной спрос на офисы сосредоточен в центре. На ЦАО приходится около 38%, далее идут север и запад с заметно меньшей долей. Остальные округа дают минимальный вклад. Это еще раз подтверждает, что ключевой спрос сконцентрирован в центральных деловых локациях.
Общий объем предложения продолжает расти, с ~21,3 до 21,9 млн м². При этом спрос постепенно снижается, сделки сокращаются, а вакантность немного увеличивается. В сегменте класса A и Prime она уже ближе к ~7–8%. Это важнее средней температуры по рынку, так как инвестиции оцениваются по конкретной локации и классу объекта.
Дополнительно растет стоимость рабочего места — уже около 60 тыс. ₽ в месяц. При этом вакантность увеличивается, но ставки не падают. Это связано с налогами, индексацией и ограниченным качественным предложением. На таком фоне компании уходят в гибрид или онлайн, а крупные игроки чаще покупают офисы для себя, чтобы снизить расходы.
Если смотреть на спрос по форматам, выделяются два сегмента. Первый — небольшие офисы до 300 м². Второй — крупные блоки от 1 000 до 5 000 м². Именно в этих диапазонах наблюдается дефицит и основной интерес арендаторов.
Среди девелоперов выделяются Stone, MR Group, Pioneer и Forma. При этом у Forma средняя цена около 290 тыс. ₽/м², что ниже среднего уровня между ТТК и МКАД (~450 тыс. ₽/м²). Это создает потенциал роста относительно вторичного рынка.
Крупные сделки на рынке совершают в основном корпорации, и именно они остаются ключевыми игроками. Частный инвестор конкурирует с ними за ограниченный объем предложения. Офисная недвижимость подходит в первую очередь предпринимателям, которые хотят снизить собственные издержки, и инвесторам, ориентированным на стабильный денежный поток. Часто используется формат через ИП, с учетом НДС и налоговой специфики. При этом такой инструмент не подходит инвесторам с небольшим капиталом или без базового портфеля жилой недвижимости. Это более сложный и капиталоемкий сегмент.
В целом рынок начинает охлаждаться после резкого роста. Ставки и спрос продолжают расти, но уже более умеренно. Основной спрос формируют корпорации, а наиболее интересный сегмент — офисы площадью 1 000–5 000 м². При этом сохраняется ключевая проблема — дефицит качественной офисной недвижимости.
Компания Smarent работает и с коммерческим сегментом. При покупке офисов у застройщика комиссия сейчас составляет 0%, а сопровождение сделки и подбор объектов остаются доступными для инвесторов, которые хотят зайти в этот рынок без собственной экспертизы.
Выводы
На рынке офисной недвижимости представлены разные форматы объектов, включая лоты от 10 млн ₽. В инвестиционном контексте не всегда рационально рассматривать только классическую жилую «студийную» модель. Офисный сегмент формирует отдельную инвестиционную логику. Ключевой инструмент в текущих условиях — беспроцентная рассрочка в офисах. По сути, это основное финансовое плечо для инвестора, которое позволяет входить в сделки без полной заморозки капитала. При этом выбор конкретного офиса напрямую зависит от цели и стратегии. Данный сегмент подходит не всем: часть участников рынка воспринимает риски и предпочитает оставаться в жилой недвижимости. С точки зрения структуры спроса основными покупателями офисов выступают юридические лица, и уже затем — частные инвесторы. В целом офисные помещения чаще относятся к спекулятивным инвестициям, что связано с более высоким уровнем риска и отсутствием механики эскроу-счетов.
В текущий момент рынок недвижимости находится в фазе умеренного охлаждения. На этом фоне появляются более выгодные условия от застройщиков. Для покупателей, рассматривающих приобретение в период апрель–июль, формируются потенциально более интересные предложения — за счет скидок, рассрочек или субсидированных ставок. При этом приоритет может смещаться не только в сторону цены, но и в сторону условий сделки.
Важно учитывать, что выгодные предложения доступны тем, кто активно находится в процессе подбора и изучает рынок. Речь идет о покупателях, которые уже приняли решение о приобретении недвижимости как актива. Дополнительный ключевой вывод заключается в наличии дефицита качественных объектов как в жилом, так и в офисном сегменте. При наличии платежеспособного спроса и капитала количество действительно сильных предложений остается ограниченным.