В Московской области участились споры по искам о признании самовольными постройками и сносе жилых домов, возведённых в зоне санитарной охраны (ЗСО) источников питьевого водоснабжения, где ограничено строительство.
Но не всякое нахождение объекта в ЗСО ведёт к его сносу. Правовой центр «Два М» поможет разобраться в нюансах дела и защитить ваши права в суде.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что такое ЗСО питьевого водоснабжения.
ЗСО от источников питьевого водоснабжения Москвы включает два пояса:
- Первый пояс (строгого режима). В ряде случаев в его пределах выделяются 1А и 1Б пояса:
- в 1Б поясе запрещено новое строительство;
- в 1А поясе разрешена только деятельность, связанная с забором, подготовкой, хранением и подачей питьевой воды.
- Второй пояс (ограничений) — в 100‑метровой зоне от уреза воды новое строительство не допускается. В остальной части данного пояса строительство ИЖС возможно при условии соблюдения санитарных требований.
Особенности правового регулирования ЗСО в Москве и Московской области:
- До недавнего времени в принципе не было границ зоны и её поясов с координатным описанием (границы определены описательно — по кварталам лесничеств, высотам, населённым пунктам);
- В настоящее время на части территории Московской области границы ЗСО определены, но сведения о координатах остаются засекреченными.
Из‑за неопределённости правового режима ЗСО добросовестный приобретатель может не знать о ограничениях. Однако суды при рассмотрении исков о сносе часто учитывают только факт нахождения объекта в ЗСО.
Ключевые аргументы для защиты в суде
1. Переходные положения законодательства о ЗОУИТ
Законодательство разрешает в ЗОУИТ, установленных до 1 января 2025 года (в т.ч. в ЗСО питьевого водоснабжения)
- использовать участки по ранее установленному виду разрешённого использования (ВРИ) для целей, не связанных со строительством;
- строить объекты на основании разрешений на строительство/реконструкцию, выданных до 01.01.2025, или если строительство начато до 01.01.2025 без необходимости разрешения;
- использовать здания и сооружения, права на которые возникли до 01.01.2025 или которые построены/реконструированы до 01.01.2025 в соответствии с ВРИ.
Таким образом, если право собственности на объект возникло до 1 января 2025 года, его можно сохранить независимо от ограничений в ЗСО. Аналогично – если строительство начато до 1 января 2025 г. чему есть доказательства. Либо же, если сохранение такого объекта угождает жизни и здоровью людей, он может быть снесён лишь с предварительной выплатой компенсации, а не как самовольная постройка.
2. Снос дома является крайней мерой и не должен применяться при отсутствии доказательств угрозы жизни и здоровью
Согласно п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, снос самовольной постройки — крайняя мера, возможная только при доказанной угрозе жизни и здоровью. Без такой угрозы суд может отказать в иске о сносе.
При этом санитарные правила безусловно запрещают объекты ИЖС только в поясе 1А. В поясе 1Б в санитарное регулирование разрешает сохранение ранее построенных домов и их реконструкцию объектов при отводе стоков на очистные сооружения за пределами первого пояса.
Следовательно, оборудование дома локальными очистными сооружениями (септиком) с вывозом стоков может исключить угрозу источнику водоснабжения.
Соответственно, может ставиться вопрос и о сохранении тех домов, собственники которых на момент строительства не знали и не должны были знать об ограничениях. Отказ в судебной экспертизе только на основании нахождения объекта в ЗСО противоречит разъяснениям ВС РФ.
3. Осведомлённость застройщика об ограничениях
По п. 22 Постановления Пленума ВС РФ № 44 суд должен установить, знал ли застройщик о ограничениях использования участка.
Законодательство определяет условия обеспечения публичного доступа к сведениям о ЗОУИТ:
- внесение сведений о границах зоны в ЕГРН;
- отображение сведений в документах при кадастровом учёте и регистрации прав;
- опубликование решения об установлении зоны с отображением границ;
- отображение границ на карте градостроительного зонирования в ПЗЗ или документации по планировке территории;
- уведомление правообладателя в установленном порядке.
Если ни одно из условий не выполнено на момент приобретения участка и строительства, гражданин не может считаться осведомлённым об ограничениях. Это особенно важно, когда сведения о границах ЗСО — государственная тайна.
Кроме того, в ГПЗУ, ПЗЗ и Геопортале Подмосковья указаны лишь общие фразы о возможном расположении участков в ЗСО, что не подтверждает осведомлённость собственника.
4. Предшествующие действия органа публичной власти (злоупотребление правом)
При рассмотрении исков о сносе домов в ЗСО нужно учитывать действия муниципальных и региональных органов, сформировавшие у граждан ожидания законности строительства.
Во многих случаях местные администрации и областные ведомства не только не препятствовала жилищному строительству, но и совершили действия по изменению правового режима земли, позволив гражданам приобретать участки и строить дома.
Речь может идти о санитарно‑эпидемиологических заключениях, согласованиях с профильными ведомствами, заключения экологической экспертизы и т.д. которые оформлялись при переводе участков в земли населённых пунктов или их включении в зоны садоводства (СХ-2) и в ходе иных административных процедур, которые были необходимы для последующего размежевания и продажи под застройку.
В дальнейшем во многих случаях собственникам участков выдавались градостроительные планы с указанием нахождения участков во втором поясе ЗСО (где строительство разрешено).
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Таким образом, нахождение участка в первом или втором (в 100‑метровой зоне) поясе ЗСО не является безусловным основанием для сноса дома. При разрешении споров нужно учитывать:
- момент возникновения права собственности на объект (до или после 1 января 2025 года) и возможность применения переходных положений законодательства;
- доказанность угрозы источнику водоснабжения с учётом оборудования объекта локальными очистными сооружениями;
- осведомлённость застройщика об ограничениях с учётом публичного доступа к сведениям о ЗОУИТ;
- предшествующие действия органов власти по изменению ВРИ и формирование правомерных ожиданий у граждан, а также наличие или отсутствие признаков злоупотребления правом со стороны истца.
Юристы Правового центра готовы представлять интересы по спорам о сносе домов в зоне санитарной охраны и по иным делам, связанным с зонами с особыми условиями использования территории в Москве и Московской области.