Меня зовут Артём Недиогло, я директор и партнёр компании «Московские ключи».
Хочу рассказать об одной сделке, которую на днях закрыл мой сотрудник Евгений — сильный специалист с более чем 8-летним опытом работы на московском рынке недвижимости. Человек очень порядочный, внимательный к клиентам и при этом по-настоящему сильный в переговорах. Сам о своих успехах он рассказывать не любит, поэтому этот кейс опишу я.
На мой взгляд, эта история хорошо показывает, как в недвижимости сочетаются мечта, расчёт, своевременное решение и профессиональная работа команды.
Исходная задача
К нам по рекомендации обратились Варвара и Дмитрий — молодая московская семья с двумя детьми, 3 и 8 лет. Несколько лет назад Евгений помог другу клиентов купить квартиру в новостройке, и теперь семья пришла именно к нам.
У клиентов были:
- 19 млн рублей собственных средств после закрытия банковского депозита;
- одобренная семейная ипотека.
Запрос был очень конкретный: трёхкомнатная квартира в проекте бизнес-класса или хорошем комфорт+, желательно в своём районе или рядом.
Для семьи это было принципиально. Они живут в Коптево, и при переезде хотели сохранить привычный ритм жизни, желательно было:
- не менять школу и детский сад,
- не отказываться от кружков и секций,
- не терять привычную инфраструктуру.
Что удалось найти сначала
По этим параметрам выбор оказался довольно узким. Подходили всего 9 квартир в трёх новостройках в районах:
- Коптево,
- Головинский,
- Войковский.
Все варианты были со сроком сдачи в 2027 году. Один из них клиенты уже почти выбрали:
- 69,4 кв. м,
- стоимость 29,8 млн рублей,
- хороший застройщик
Всё выглядело логично, но ждать ключи пришлось бы полтора года.
Неожиданно появился более сильный вариант
В какой-то момент на рынок вышла квартира по переуступке прав требования в ЖК «Михалковский»:
- трёхкомнатная квартира 68.2 кв. м,
- цена 34.4 млн рублей,
- срок сдачи — через три месяца.
Продавец заходил в проект на старте продаж, поэтому смог выбрать действительно качественный вариант — хорошую планировку, удачный этаж и неплохой вид на Головинский пруд.
Дополнительный плюс — от нынешнего дома клиентов до нового жилого комплекса было всего 15 минут пешком. То есть семья могла улучшить свои жилищные условия, практически не меняя привычную географию жизни.
Для семьи с двумя детьми это был почти идеальный сценарий.
Основная сложность — не хватало 3.4 млн рублей
Квартира очень понравилась, но был один нюанс: до сделки не хватало 3.4 млн рублей. Клиенты всё же приняли решение бороться именно за эту квартиру, а недостающую сумму найдут.
Именно здесь началась самая интересная часть кейса.
Юридическая проверка: тот самый “красный флажок”
В ходе проверки продавца выяснилось, что он является состоятельным человеком, для которого квартира выступала в том числе инвестиционным активом. Однако в момент продажи ему срочно понадобились деньги для решения одного вопроса в своих делах.
При этом одна из его бизнес-структур оказалась связана с процедурой банкротства ООО.
Для многих это повод сразу отказаться от объекта. И действительно, нередко агенту проще сказать клиенту: “вариант опасный, давайте смотреть другой”. Но в нашей практике мы исходим из другого принципа: опасен не сложный объект, а непроверенный объект.
Наш юрист с 20-летним опытом не стала делать поспешных выводов и запросила у продавца доступ к материалам дела о банкротстве. Это закрытая и чувствительная информация, поэтому продавец согласился предоставить её только под мою личную гарантию конфиденциальности.
После детального анализа документов мы получили чёткое заключение:
квартиру покупать можно, она юридически чистая, к делу о банкротстве отношения не имеет и в дальнейшем в этот контур не попадёт.
Как мы снизили цену
После того как юридические риски были сняты, в дело вступил Евгений.
Он верно оценил ситуацию: любой следующий покупатель этой квартиры
всё равно задал бы те же вопросы и также потребовал бы доступ к
документам. А продавцу деньги были нужны срочно.
Евгений использовал это в переговорах очень точно:
с одной стороны — сложность объекта для широкого рынка,
с другой — срочность продавца.
В результате ему удалось снизить цену ровно на 2.1 млн рублей.
Что получила семья в итоге
В результате Варвара и Дмитрий:
- купили квартиру, которая объективно была лучше первоначально выбранного варианта;
- получили её на полтора года раньше;
- сохранили привычный район и семейную инфраструктуру;
- сэкономили 1,5 млн рублей. Да, условия изменились, и им пришлось оплатить нашу комиссию. Однако стоит признать: мы отработали каждый процент с тройной отдачей.
А главное — нашли для себя то, что сами называли будущим “местом силы”: дом, в котором удобно жить всей семье, растить детей и строить следующий этап своей жизни.
Эту сделку мы точно кладём в нашу копилку лучших кейсов и будущих рекомендаций.
Евгений — большой молодец.
Для нас это ещё одно подтверждение: хорошие сделки происходят тогда, когда мечта клиента попадает в руки команды, которая умеет превращать её в реальность.
Артём Недиогло, директор и партнёр компании «Московские ключи»
Рекомендуем почитать ещё
Если вам интересны реальные кейсы агентов «Московские ключи», подписывайтесь на наш канал — мы публикуем по 2-3 похожих разборов в неделю: без теории, только практика, реальные ситуации, ошибки клиентов и профессиональные выводы.
Вот ещё 2 материала по теме:
Подписывайтесь на канал «Московские ключи» — здесь мы рассказываем, как принимать решения с недвижимостью не на эмоциях, а с пониманием всех рисков и возможностей.