Я часто сталкиваюсь с эмоциональными вопросами от потенциальных покупателей жилья: Почему, если со стороны продавца возникают какие-то проблемы после продажи квартиры, именно покупатель оказывается в проигрыше?
Почему оспариваются сделки, и покупатель, который заплатил деньги, может лишиться и жилья, и денег? Почему предъявляют требования именно к покупателю, а не к продавцу?
❗️Здесь важно понять, что логика законов несколько сложнее, чем кажется. Законы должны защищать права людей, и в этом случае покупатель защищён, но как бы через цепочку: от начала до завершения сделки.
Представим следующую ситуацию которая вполне успешно практикуется аферистами:
Мошенники снимают квартиру в аренду у собственника. Собственник уехал из города, а мошенники подделывают документы и продают квартиру.
Они выставляют «срочную» продажу, чтобы провести сделку быстро. Покупатель, не подозревая ничего, вселяется, делает ремонт и начинает наслаждаться новым жильем.
Однако спустя время настоящий собственник замечает, что платежи по аренде перестали поступать, не может связаться с арендаторами и приезжает в свою квартиру. Здесь он обнаруживает чужих людей. Те показывают выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и уверяют, что они законные владельцы.
Настоящий собственник подаёт в суд виндикационный иск (ст. 301–303 ГК РФ), чтобы вернуть своё жильё из незаконного владения.
Но! В этот момент суд решает — была ли сделка законна. И вот возникает вопрос: «Почему покупатель, который заплатил деньги, теряет квартиру?».
Ответ на самом деле прост: покупатель сам заключил незаконную сделку. Даже если он не заметил подлог или не знал, что документы были подделаны, факт остается фактом. Да, покупатель может искать мошенников, подавать заявление в полицию, в суд, но квартира часто возвращается настоящему собственнику.
💡 Хотя бывают случаи, когда сам настоящий собственник страдает и не может вернуть свою квартиру из-за элементов коррупции или очень тонко продуманной мошеннической схемы.
Приведённая ситуация с мошенниками — это простой для наглядности пример. Существуют гораздо более сложные юридические случаи, где вопрос о правомерности сделки ставится гораздо серьезнее.
🔑 Для того чтобы обеспечить покупателю наибольшую безопасность при сделке с недвижимостью, нужно соблюдать два ключевых принципа:
1️⃣ Максимально тщательно проверять документы. Сопоставлять их с другими источниками и архивами, проводить экспертизу объектов недвижимости и грамотно оформлять сделку. Часто покупатели страдают из-за недочетов и пропуска важных деталей, не зная об этом.
2️⃣ Заботиться о том, чтобы покупатель знал, как защитить свои права, если кто-то подаст иск в суд. Здесь важно заранее подготовиться, вести проверки и сохранять все доказательства экспертизы, чтобы в суде не оказалось, что покупатель упустил то, что мог бы проверить.
Судьи это называют неосмотрительностью, когда покупатель мог проверить очевидные факты, но не сделал этого. В таком случае у покупателя мало шансов. Если же риски появляются из источников, которые покупатель, в принципе, не мог бы проверить, то у него есть шансы на возможные компенсации. Однако надеяться на это не стоит — лучше изначально тщательно проверять квартиру, чтобы свести риски к нулю.
⚖️ Любая качественно проведенная экспертиза и сделка требуют ресурсов, и на момент поиска квартиры и внесения предоплаты уже должна быть составлена дорожная карта по расходам и анализу рисков. Важно быть готовым к сделке и понимать, насколько объект безопасен для покупки.
😔 Вопросы проверки документов и экспертизы всегда индивидуальны, и составить универсальный перечень всех возможных проверок сложно. Тем не менее, для защиты от мошенников-дублеров есть несколько проверенных способов:
1️⃣ Если вы сомневаетесь в продавце, вы можете использовать ультрафиолетовые детекторы при внесении предоплаты.
2️⃣ Попросите перевести ему предоплату на карту, можно запросить выписку с его счёта при вас в банке, чтобы убедиться в подлинности данных.
3️⃣ Проводите сделку только безналичным расчетом в крупном банке, так как если мошенник подделал паспорт на имя реального собственника, то в крупных банках сотрудники обычно тщательно проверяют паспорта с помощью специального оборудования и обучены выявлять подделки. Именно поэтому мошенники часто пытаются провести сделки используя наличку и ячейки.
📌 В целом, если сделка осуществляется через ячейки, это всегда должно настораживать — здесь могут быть сомнительные схемы.
✔️Способы подстраховаться от мошенников-двойников
В современном мире, когда технологии развиваются с огромной скоростью, поддельные документы могут быть изготовлены в очень высоком качестве. Поэтому зачастую обычный покупатель не может сразу заметить подделку.
Грамотные эксперты могут выявить подделки или несоответствия при проведении экспертизы. Однако сам собственник также может принять меры предосторожности и подстраховаться, используя простые и доступные способы.
Более подробно об этом вы можете узнать в нашем новом посте в Телеграм или в МАКС:
— в Telegram https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1260
— в MAX https://max.ru/c/-70791341203619/AZ3SmP3JT8A
Выбирайте удобную площадку.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.