Что происходит с апарт-отелями на самом деле
При этом на рынке по-прежнему остаются проекты с более низким порогом входа — в диапазоне 4,5–6 млн рублей.
Сейчас часто можно услышать:
«Ничего не изменилось. Закон вышел — и что? Все как сдавали, так и сдают».
Это ощущение.
На практике рынок уже меняется. И довольно быстро.
Речь про 436-ФЗ и всё, что происходит вокруг формата с множественными собственниками.
Апарт-отелей больше нет
Если коротко:
формально как отдельного формата апарт-отелей больше не существует.
Теперь это часть гостиничного фонда.
Апартаменты — это такие же номера, как:
— стандарт
— люкс
— семейный
Просто с кухней.
И с этого момента правила игры меняются.
Требования стали жёстче
Если раньше апарт-отель мог существовать в «облегчённой» модели,то сейчас объекты с множественными собственниками должны соответствовать полноценным гостиничным требованиям.
Это означает:
— соблюдение СНиПов и ГОСТов
— требования к звукоизоляции и инсоляции
— полноценная инфраструктура
— корректная локация под гостиничный формат
И это уже не формальность.
Это напрямую влияет на то, будет ли объект работать как бизнес.
Рынок уже разделился
И это, пожалуй, главный момент.
Сейчас видно два типа проектов.
1. Упрощённый продукт
Это объекты, которые изначально строились как жильё.
Позже туда «добавили гостиницу»:
— поставили ресепшен
— сделали небольшое кафе
— оформили лобби
Иногда добавляется управляющая компания,но без централизованной модели управления.
Что это даёт на практике:
— разрозненная сдача
— нестабильная загрузка
— отсутствие единой стратегии
В гостиничном бизнесе это считается слабой моделью.
Такие объекты:
— сложнее перепродавать
— хуже держат цену
— практически не дают капитализации
2. Полноценный гостиничный продукт
Это проекты, которые изначально создавались как бизнес.
С понятной концепцией и под конкретного гостя.
В них сразу закладывается:
— инфраструктура (SPA, рестораны, сервисы)
— локация под туристический или деловой поток
— стандарты под классификацию (звёздность)
— централизованное управление
И самое важное —
оператор заранее понимает, кто будет гостем.
Под этот портрет строится всё: от планировок до сервиса.
Такие проекты:
— заранее готовятся к загрузке
— запускают маркетинг до ввода
— работают как единая система
По сути, инвестор здесь покупает не «номер»,а долю в гостиничном бизнесе с понятным денежным потоком.
Разница в деньгах
Это видно даже на входе.
Качественные проекты сегодня начинаются примерно от 10–12 млн рублей.
Упрощённые форматы стоят дешевле.Но и логика там другая — экономия на входе часто съедается отсутствием роста.
Что это значит для инвестора
Главное изменение — рынок перестал прощать слабые продукты.
Раньше можно было купить «что-то похожее на апарт-отель» и сдавать.
Сейчас этого уже недостаточно.
Работает только модель, где:
— есть полноценный гостиничный продукт
— есть оператор
— есть понятный гость
— есть системное управление
Всё остальное постепенно будет терять в ликвидности.
Но здесь важно честно понимать, что именно вы покупаете.
Если такой объект рассматривается для личного пользования, как формат «жить в сервисном комплексе» или периодически приезжать самому, — это вполне рабочий сценарий. Для части покупателей это вообще исполнение понятной бытовой мечты: жить в красивом пространстве с отельной средой и сервисом.
Но если мы говорим именно про инвестицию, картина уже сложнее.
Самостоятельная сдача таких объектов — вопрос спорный. Рынок меняется, требования ужесточаются, и дальше многое будет зависеть от того, как именно этот сегмент начнёт перестраиваться под новые правила.
Именно поэтому сегодня рынок так заметно расслоился.
С одной стороны — недорогие проекты до 6 млн рублей.
Как правило, это более простой продукт, где инвестору потом приходится самому решать, как объект использовать, как сдавать и за счёт чего он вообще будет расти в цене.
С другой стороны — полноценные гостиничные проекты с управлением, которые изначально создаются как бизнес-модель. Именно такие объекты в дальнейшем проще перепродаются, лучше держат цену и имеют потенциал роста капитализации. Вход в них сегодня, как правило, начинается от 10–12 млн рублей.
И вот в этой разнице — вся суть рынка на текущем этапе.
Сейчас уже недостаточно просто купить «что-то в гостиничном формате».
Нужно очень чётко понимать, покупаете вы объект для личного использования или всё-таки инструмент для дохода и дальнейшего роста стоимости.
Поэтому дальше за рынком придётся наблюдать особенно внимательно.
Он уже начал делиться на качественный гостиничный продукт и упрощённые форматы. И это разделение, скорее всего, будет только усиливаться.