Изменения в правилах регулирования рассрочки, вступившие в силу с 1 апреля 2026 года, напрямую не касаются рынка недвижимости. Но его тоже ждут серьезные перемены. Отменится ли рассрочка от застройщика, насколько могут ограничить ее сроки и что стоит учесть перед подписанием договора уже сейчас — в материале Урбан Медиа.
Новое по рассрочкам с 1 апреля 2026 года
Федеральный закон №283-ФЗ «О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки» вступил в силу 1 апреля 2026 года. Он установил новые правила для компаний, предлагающих рассрочку на товары и услуги. Эти изменения преимущественно затрагивают онлайн-сервисы рассрочки, которыми пользуются при покупке, например, бытовой техники или электроники. Однако закон не распространяется на сделки с недвижимостью.
Основные изменения затрагивают:
- срок рассрочки: максимальный период не более 6 месяцев, а с 2028 года — не более 4 месяцев
- лицензирование: все сервисы рассрочки обязаны получить лицензию и войти в реестр, находящийся под контролем Банка России
- единая цена: запрещается изменение стоимости товара в зависимости от способа оплаты (единовременно или в рассрочку)
- передача данных в бюро кредитных историй: если сумма рассрочки превышает 50 тыс. рублей, информация о ней будет передаваться в бюро кредитных историй
- ограничение штрафов: максимальный размер санкций за просрочку ограничен 20% годовых.
Рассрочка на недвижимость: какие ограничения могут ввести
Под действие закона №283-ФЗ (согласно п. 6 ст. 3) не подпадают сделки с недвижимостью: правила не распространяется на договоры купли-продажи, подряда или оказания услуг, в которых оплата производится напрямую продавцу.
Рассрочка, предлагаемая девелоперами, регулируется ст. 489 Гражданского кодекса РФ, предполагает поэтапную оплату стоимости квартиры застройщику и считается самостоятельным финансовым инструментом. Она не требует участия банков, а условия обычно прозрачны и зафиксированы договором.
Однако регуляторы активно работают над наведением порядка в сфере недвижимости. Так, в марте председатель Центробанка Эльвира Набиуллина отметила, что Минстрой разрабатывает законопроект для урегулирования рассрочки при покупке жилья. Банк России ранее обращал внимание на то, что рассрочки несут в себе определенные риски, такие как переплата стоимости квартиры, угроза потери внесенных средств для покупателей, сложности перехода на ипотеку и другие.
Последствиями ограничений могут стать сокращение максимального срока рассрочки и требования к платежеспособности покупателей. Также могут измениться условия для застройщиков:
- Ограничат долю продаж в рассрочку. Например, девелопер сможет продать с использованием рассрочки только 20-30% от общего объема квартир в проекте.
- Повысят требования к первоначальному взносу. Например, могут ввести обязанность застройщика резервировать средства, если он устанавливает низкий первый взнос.
К чему готовиться покупателям
Законопроект пока находится в разработке, и, как отмечает эксперт АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов, рынок недвижимости ждет ужесточение рассрочки. Первым этапом, скорее всего, будет вноситься информация по покупателям в базу НБКИ (Национальное бюро кредитных историй), чтобы отслеживать кредитную нагрузку, которая пока не учитывается при рассрочках на недвижимость. А это значит, что получить рассрочку покупателям станет сложнее, как и оформить ипотеку, например.
Возможно, сократят срок рассрочки и увеличат первоначальный взнос для покупки по данной программе. Девелоперы тоже начинают адаптировать свои программы рассрочки, так как готовятся к новому урегулированию.
Ильназ Гизетдинов,
эксперт АН «Домотека»:
— Пока по рассрочкам наблюдается только увеличение первоначального взноса. Помимо этого, уже сейчас нет такого количества интересных предложений, как ранее. Например, с первоначальным взносом 10% или 20-30%, сроком 1,5-2 года и с удобными ежемесячными платежами. Предложения рассрочки от девелоперов пока есть, но ожидаем, что их станет меньше.
Специалист в сфере недвижимости Эрнст Мусин подтверждает, что пока законодательство не изменилось, отдельные застройщики повышают привлекательность рассрочки, предлагая более низкий первый взнос и меньшее удорожание стоимости квартиры.
Например, в апреле действует рассрочка в ЖК «Атмосфера» с первым взносом от 20,1% и суммой рассрочки до 6 млн рублей. Однако срок рассрочки только до 30 сентября 2026 года, правда, без ежемесячных платежей. Или в ЖК «Нити» рассрочка с первым взносом от 20%, срок действия — до декабря 2027 года, а ежемесячные платежи вносятся равными частями и составляют довольно крупную сумму.
Сейчас, до выхода закона, лучшее время для приобретения жилья в рассрочку, так как цены еще стабильны и можно воспользоваться программами на 1–2 года без процентов. Кроме того, рассрочка позволяет зафиксировать текущую стоимость квартиры, защитив покупателя от очередного повышения цен.
Рекомендации экспертов
Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры в рассрочку, эксперты советуют:
- Рассмотреть все предложения на рынке, чтобы выбрать максимально выгодные условия.
- Покупать в рассрочку в самом начале стройки, когда цены интересные и до ввода дома в эксплуатацию от 1,5 года и больше, поскольку рассрочка как раз и предполагает закрытие долга до сдачи дома, далее возможен переход на ипотеку. Большинство покупателей на это и рассчитывают и ориентируются на рыночную ставку, которая по ожиданиям снизится к 2027-2028 годам.
- Тщательно изучать договор — нужно убедиться, что это именно рассрочка, а не предварительный договор.
- Проверять застройщика. Анализируйте историю компании, отзывы дольщиков и наличие судебных споров. Так как средства не защищены эскроу-счетами, есть риск потерять уже внесенные платежи в случае банкротства застройщика.
- Оценивать собственные финансовые возможности на весь срок рассрочки.
- Продумать альтернативу — лучше подготовьтесь к переходу на ипотеку, ЖНК или погашение своими средствами в случае необходимости.
Главное
Рынок недвижимости продолжает меняться, и рассрочка остается важным инструментом для покупки жилья. Однако, если раньше рассрочки могли частично повторять ипотечные программы: растягиваться даже на 5-10 лет, платежи вноситься небольшими суммами, то сейчас подход становится все более жестким. Те, кто успеет воспользоваться текущими условиями, смогут извлечь выгоду, а те, кто отложит решение, столкнутся с ужесточением правил и ростом цен на жилье.