При покупке квартиры оценивается не только ипотека, но и страховки, электричество, вода, отопление. Тарифы постепенно растут. Плюс в траты идут ремонт, меблировка, первоначальный взнос, налог на имущество. Многие не ожидают тех квитанций от управляющей компании.
К примеру, дольщики застройщика «ФСК» покупали ЖК Lake в Свиблово. Премиальный клубный дом, только средняя однокомнатная квартира там стоила 25–30 млн ₽. Но главное — тариф за обслуживание. Первая строчка: управление — 136 ₽ за м². Затем управляющая компания добавила санитарное содержание (141 ₽) и клининг (124 ₽). Итог — 521 ₽ за м². Для однушки 52 м² это 27 040 ₽ в месяц только за обслуживание, без отопления, воды и электричества.
При этом стоимость квартиры не всегда определяет тариф. В «Садовых кварталах» квартира стоит 336 млн ₽ (почти в 5 раз дороже). Казалось бы, и коммуналка должна быть под 150–200 тыс. ₽. Но нет: в «Садовых кварталах» обслуживание — 15 312 ₽.
Вывод: стоимость коммуналки связана не с ценой квартиры, а с девелопером и его управляющей компанией. Именно поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет новостройки с учетом тарифа УК.
Разбор новостроек с учетом тарифов УК
Разберем тариф УК на примере ЖК WOW. Жители этого комплекса от застройщика «Страна Девелопмент» жалуются: дом разваливается, ничего не делается, а управляющая компания зарабатывает большие деньги. ЖК находится в Даниловском районе. По статистике Росреестра, в комплексе 668 квартир, площадь — 336 000 м². Также предусмотрено 501 нежилое помещение — примерно 5 000 м². Итого в обслуживании управляющей компании около 40 000 м².
Подписчики Smarent предоставили тариф управляющей компании. На примере квартиры 48 м² (классическая однушка или маленькая двушка) начисления составляют 13 000–14 000 ₽ в месяц. Тариф сейчас — 196 ₽ за м². В расшифровке указаны содержание, ремонт, уборка, техобслуживание, охрана, консьерж-сервис, видеонаблюдение, телеметрия, мытье окон методом альпинизма. Управление — 24 ₽ за м². Вроде бы все логично, но 200 ₽ за м² многие не ожидали. При покупке могли ориентироваться на тарифы соседнего ЖК, где тариф около 80–100 ₽ за м², потому что там нет управляющей компании застройщика — дом передан городу на баланс, и им управляет классический жилищник.
Почему большинство жителей ЖК WOW недовольны? Потому что менеджеры в офисе продаж врали про тарифы. Если покупатели спрашивали про обслуживание, им говорили: «100–120 ₽, где-то так будет». Человек рассчитывал на 6 000–7 000 ₽ в месяц за квартиру 60 м² , а вынужден платить 12 000–15 000 ₽. Более того, с 1 июля многие управляющие компании поднимут тарифы — могут сделать 296 ₽ за м².
Сколько же зарабатывает управляющая компания? Реальная себестоимость для такого клубного дома — 100–120 ₽ за м². Тариф 196 ₽, значит, прибыль с м² составляет 76–96 ₽. При 40 000 м² в обслуживании — это 3–4 млн ₽ в месяц до вычета налогов. Если управляющая компания честная и действительно тратит все деньги, маржинальность около 30% до вычета НДС — после НДС ближе к 20%. Тогда прибыль с м² — 59 ₽, а доход в месяц — около 2,3 млн ₽. Если представить это как бизнес: обслуживать дом, решать кучу проблем с жителями — при условии, что все платят и нет должников, бизнес довольно сомнительный.
Также нужно посмотреть на первую очередь ЖК «Шагал». В комплексе 503 квартиры, максимальная этажность — 29 (или 28, возможно, с учетом технических этажей). Площадь обслуживания — 37 000 м², средняя площадь квартир просто больше. Количество коммерческих помещений примерно такое же. Тариф — 135 ₽ за м², плюс еще 20 ₽ за охрану, без учета капремонта. По данным из Telegram-канала жителей «Шагала», итого с капремонтом выходит 199 ₽, без капремонта — около 160 ₽. В некоторых домах тарифы 239, 245 и 226 ₽ — это как раз новая, вторая очередь. Чем позже сдается новая очередь, тем тариф дороже, потому что управляющая компания пересчитывает тарифы и повышает их.
В «Шагале» есть еще низкоэтажные дома на набережной. Там жители удивлены тем, сколько нужно платить за консьержа — в среднем 15 000 ₽, потому что в подъезде всего 10 квартир. Со временем тариф в «Шагале» сильно расти не должен, потому что управляющая компания одна на всю территорию. Если бы для каждого дома была отдельная управляющая компания, было бы дороже. В массовых комплексных проектах управление дешевле, чем в отдельно стоящих клубных или псевдоклубных домах.
Эта информация нужна при покупке квартиры. Если хочется точечную застройку, небольшой отдельно стоящий дом, мало соседей и низкую этажность — придется платить большие расходы на коммуналку. В крупных проектах типа «Символ», «Остров», «Шагал», «Зиларт» шансов на конскую коммуналку не так много. Новая реальность: раньше в среднем было 100 ₽ за м², сейчас — примерно 200 ₽ за м².
Как инвестору оптимизировать платежи управляющих компаний? Первое — нужно анализировать разбивку тарифа, запросить ее, чтобы понять, за что управляющая компания берет деньги. Второе — лишние расходы: консьерж, охрана, декор. Чтобы снизить расходы и не платить 2 000–3 000 ₽ в месяц, жителям подъезда нужно собраться, проголосовать и отказаться от консьержа. С одной стороны, консьерж повышает безопасность, с другой — в подъезд может зайти любой человек под видом курьера, и консьерж его пустит. Если ставить себя на место инвестора, где квартиры сдаются, консьерж не нужен, им не пользуется. При этом многие арендаторы жалуются, что постоянно приходится заказывать пропуска, охрана не пропускает — и время тратится, и платится за охрану и консьержа.
Дальше — подрядчики. Можно проводить тендер на ремонтные работы, обслуживание лифтов и уборку. Есть право запросить эту информацию. Также можно утверждать бюджет и контролировать текущий ремонт — экономия 5–10 ₽ с м². Администрация и цифровизация: если удастся попасть внутрь и посчитать, что в управляющей компании слишком много лишнего персонала, можно их сократить.
Масштаб управления: один дом — дорого, больше домов — тариф ниже. Например, если бы управляющая компания «Эталон» согласилась управлять ЖК WOW, жители получили бы тариф в районе 135–150 ₽ за м², как в «Шагале». Но здесь возникает проблема: когда приходит другая управляющая компания, все косяки за девелопером она решать не будет.
Если посмотреть на ЖК Forst на Тульской — первый проект застройщика Forma, несколько корпусов. За однушку выходит около 6 500 ₽ в месяц. И это без воды, отопления, электричества, водоотведения и кондиционера. Речь идет только о тарифе.
Если квартира куплена в бетоне, без отделки, в ней не живут и не сдают ее, все равно нужно платить 6 500 ₽ в месяц. И это важно: кроме ипотеки и страховки, каждый месяц придется платить еще 5 000–10 000 ₽ за квартиру, в которой не живется.
Всегда говорится, что правильнее сделать ремонт и меблировку в квартире и сдавать ее, получая доход. К примеру, в Smarent обратился владелец квартиры в ЖК Forst— ее сдали за 110 000 ₽ в месяц. Когда квартира сдается за 110 000 ₽, коммуналка 6 500 ₽ уже не сильно играет роль.
Если есть квартира и она простаивает, рекомендуется сделать ремонт, меблировку и сдавать ее. Если нужны эти услуги, компания Smarent с удовольствием решает такие задачи — берет квартиру в управление, самостоятельно контролирует все затраты, арендаторов, оплаты, уборку. Речь идет именно об услуге управления, а не о сдаче в аренду.
Стоит поговорить про застройщика ПИК.
В «Перовское 2» содержание — 43 ₽, содержание мест общего пользования — 6 ₽, содержание придомовой территории — 12 ₽. Итого 61 ₽. ПИК берет небольшое количество денег. Плюс вывоз строительного мусора и обеспечение безопасности (охрана и система безопасности) — еще 30 ₽. Итого 91 ₽ за тариф. Это как раз то, что говорилось в рамках комфорт-класса.
«Амурский парк» от ПИК. Первая очередь была сдана, площадь 43 000 м², дома 35-этажные.
По квитанции на новые дома ПИК сейчас показывает тариф 60 ₽ за м² — только содержание помещения, но сюда добавится охрана и места общего пользования, стандартно 30 ₽, и получится 90 ₽ за метр. Если покупается новостройка в ПИК, нужно быть готовым примерно к 90 ₽ — для простоты счета умножать на 100.
«Уно Головинские пруды» — маленький дом, где общая жилая площадь 21 137 м², всего два корпуса с небольшим количеством этажей. Тариф — 140 ₽ за м².
В среднем на квартиру — около 3 000 ₽ в месяц плюс 2 000 ₽. С учетом того, что это ЖК бизнес-класса и студии сдаются в районе 60 000–70 000 ₽ в месяц, это нормально. Охрана — 30 ₽ за м², на 20 м² получается 600 ₽, там и охранник, и консьерж одновременно. Основной тариф — 112 ₽ за содержание. Остальное — коммунальные услуги, которые оплачивает арендатор. Все вполне разумно и адекватно. Выручка всей управляющей компании — 3 млн ₽ в месяц (21 137 м² × 140 ₽). Если предположить, что зарабатывается 30% эффективным бизнесом, прибыль управляющей компании в месяц составит 887 000 ₽ до оплаты налогов и затрат. Если кто-то думает, что управляющие компании зарабатывают кучу денег, это не так. С учетом того, что «Основа» много где накосячила, управляющая компания как раз доделывает все эти косяки.
Для сравнения — апартаменты Nice Loft. 2 376 апартаментов, средняя площадь 29,5 м². Огромный комплекс, , где УК одна на весь дом, поэтому тариф должен быть на уровне ПИК — 90–110 ₽ за метр.
Но реальность — 204 ₽ за м². Застройщик нанял отдельную компанию через тендер, и эта компания управляет комплексом апартаментов. Наблюдения показывают: когда застройщик нанимает отдельную управляющую компанию, которая специализируется на управлении, это всегда дороже. За квартиру-студию нужно платить 4 120 ₽.
Выручка управляющей компании — около 15 млн ₽ в месяц. Здесь управляющая компания « гребет бабло» — маржинальность минимум 30%, полтора миллиона в месяц прибыли, при том, что они ничего не делают. Именно поэтому важно избавляться от таких апартаментов. Адекватный инвестор, видя, что куплен плохой актив, должен принять факт, зафиксировать убытки или минимальную прибыль, продать и переложиться. Если есть актив с большими затратами, от него нужно избавляться. Если нужно продать или правильно оценить объект недвижимости, можно прийти в Smarent — специалисты помогают продать квартиры и сделать реинвестицию в правильные хорошие жилые комплексы.
Если пройтись дальше по проектам: «Символ» от «Донстроя» — 148 ₽ за м². «Новая Звезда» в Новой Москве — тарифы не такие большие, общий тариф содержания 57 ₽.
Московская область сразу ставит тариф ниже. Есть дополнительные услуги, которые берут отдельно за м², но они все равно не такие большие. Проект сдали давно, управляющая компания стандартная, старая, поэтому небольшой тариф содержания. «Зеленые аллеи» в Видном — тариф 22 ₽ за м² базовый, плюс дополнительные тарифы, но в целом не так дорого. Старый дом, сдали давно, небольшой тариф по эксплуатации. При площади около 50 м² все равно выходит 6 500 ₽, но это уже с учетом электричества, водоотведения и отопления.
ЖК Сильвер от AFI Development тоже берут немного за обслуживание: основной тариф 87 ₽ за м² без учета охраны. Охрана — еще 14 ₽. Итого около 100 ₽ — более-менее адекватная сумма, итоговая коммуналка на квартиру — 5 700 ₽.
Level на Нагатинской — точечный проект, но в нем большое количество квартир. Level пощадил людей. Текущий тариф — 140 ₽ базовый, плюс охрана и консьерж — отдельные дополнительные затраты. Для этого проекта могло быть побольше, но жители все равно недовольны, что приходится платить довольно большую сумму.
ЖК Небо от Capital Group — тут огромная квитанция по проекту. За квартиру вышло итого 6 000 ₽, не 16 000 и не 17 000 ₽. Основной тариф 110 ₽ за м² без учета консьержа, охраны и дополнительных затрат. Более-менее адекватные тарифы у домов, которые сдали давно. Здесь три башни, большое количество квартир, бизнес-премиум-класс. Раньше нравился этот дом, сейчас что-то не сильно нравится.
Выводы
Тариф УК напрямую влияет на доходность. Даже 20–30 ₽ за м² действительно съедают часть аренды. Дешевый тариф — риск деградации дома, плохая управляющая компания. Экономия на обслуживании ухудшает ликвидность: при продаже квартиры на вторичке покупатели будут видеть стремные МОПы, входные группы, убитый подъезд и откажутся от покупки. Высокий тариф, особенно как в Nice Loft, не влияет на качество и не гарантирует его. Часто маржа скрыта через подрядчиков или админку — платится, а никто ничего не устраняет. Смотреть нужно структуру, а не цифру: что входит в тариф. Если тариф 126 ₽ — это итоговая сумма или базовый тариф, к которому будет много дополнительных? Управляющая компания — это бизнес с маржинальностью 20–35%. Чтобы понять, насколько зажралась УК, нужно взять количество квадратных метров, посчитать и умножить на 0,3 — это будет примерная сумма грязными. Без контроля получается не сервис, а прибыль УК. Главное— не ходить и говорить, что дорого, а делать так, чтобы управляющая компания исправляла косяки, и в доме было приятно жить. Это влияет на инвестиционный потенциал и дома, и проекта. Если жители «пинают» УК, она шевелится и решает вопросы. Если жители махнули рукой, офигели от денег и ничего не делают, так и будет. Если не влиять на УК, а просто платить деньги, не получится сервис — будет ухудшаться качество дома и кормиться наглые предприниматели.
Покупается не квартира, а модель расходов на год. Цена входа — это только начало. Есть еще владение. При покупке квартиры нужно учитывать все факторы: затраты на подготовку, ремонт, меблировку, управляющую компанию, управление (кто будет сдавать квартиру, управлять, обслуживать, делать мелкий ремонт), затраты на продажу. Учитывается итоговая модель своего мини-бизнеса. Потому что даже купленная квартира, сдаваемая в аренду, — это по факту тот самый маленький бизнес.