При покупке квартиры оценивается не только ипотека, но и страховки, электричество, вода, отопление. Тарифы постепенно растут. Плюс в траты идут ремонт, меблировка, первоначальный взнос, налог на имущество. Многие не ожидают тех квитанций от управляющей компании.
К примеру, дольщики застройщика «ФСК» покупали ЖК Lake в Свиблово. Премиальный клубный дом, только средняя однокомнатная квартира там стоила 25–30 млн ₽. Но главное — тариф за обслуживание. Первая строчка: управление — 136 ₽ за м². Затем управляющая компания добавила санитарное содержание (141 ₽) и клининг (124 ₽). Итог — 521 ₽ за м². Для однушки 52 м² это 27 040 ₽ в месяц только за обслуживание, без отопления, воды и электричества.
При этом стоимость квартиры не всегда определяет тариф. В «Садовых кварталах» квартира стоит 336 млн ₽ (почти в 5 раз дороже). Казалось бы, и коммуналка должна быть под 150–200 тыс. ₽. Но нет: в «Садовых кварталах» обслуживание — 15 312 ₽.
Вывод: стоимость коммуналки связана не с ценой квартиры, а с девелопером и его управляющей компанией. Именно поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что входит в тариф в новостройке.
Что входит в тариф УК в новостройке и почему так дорого
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
Многие хотели бы вернуться в 2019 год, когда в Москве можно было купить однушку за 5 млн ₽, а тариф за обслуживание составлял 40–60 ₽ за м². И каждая новая новостройка вводит тарифы все выше. Сантехники, электрики и плотники в управляющих компаниях будут стоить дороже, поэтому обслуживание в домах, которые сдаются в 2027–2028 годах, будет дороже, чем в сданных в 2026-м.
Теперь о том, из чего складывается тариф. Есть базовая часть — например, 130 ₽ из 520 ₽ — которая идет на содержание и ремонт: уборка подъезда, лифтового холла, придомовой территории, обслуживание мусорных площадок, озеленение и освещение мест общего пользования. Чем больше подсветки и ландшафтного дизайна, тем выше расходы. Далее идет техническое обслуживание дома: лифты, электрика, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, водостоки и дренаж. Если внешние блоки кондиционеров выведены на крышу, их электроэнергия тоже оплачивается жителями.
Текущий ремонт — не путать с капремонтом, который начинают брать отдельно после первого или третьего года, когда заканчивается гарантия застройщика. Кстати, гарантия застройщика часто формальность: компания банкротится, и на этом все. Также в тариф входит аварийно-диспетчерская служба, работающая круглосуточно. В одной квартире в Москве случился потоп — управляющая компания быстро приехала с оборудованием, откачала воду, сработала на пять баллов, спасла ремонт и несколько квартир снизу/
И наконец, управление домом как бизнес: ведение документации, сбор задолженностей, бухгалтер, проведение собраний, договоры с подрядчиками, финансовая отчетность, зарплаты дворников, сантехников, электриков, обслуживание техники — тракторов для уборки снега и расходных материалов. Если соседи не платят, деньги взыщут через суд. В многоквартирном доме, в отличие от поселков с частными дорогами, не получится так, что дорогу чистят 10 домов из 50, а пользуются все.
Что не входит в тариф — это тоже очень важно понимать. Когда говорится о тарифе и стоимости тарифа, туда не входят отдельные услуги, которые управляющая компания подмешивает отдельно. Это домофон, умный дом, IP-телефония — за это берут отдельные деньги и на этом зарабатывают. Видеонаблюдение на территории, охрана — это тоже отдельные тарифы. Многие думают, что купят машино-место или кладовку, будут сдавать и заработают много денег. Но коммуналка за машино-место может быть 5 000 ₽. В рамках тарифа примерно 150 ₽ за м², среднее машино-место 15 м² — это 2 500–3 000 ₽ за обслуживание. Шлагбаумы, въездные ворота тоже могут прописать отдельной строчкой.
Консьерж — тоже отдельная история. В офисе продаж это продается на ура, но когда доходит до реальности, что консьержу нужно платить, в среднем 2 000–3 000 ₽, у всех начинается вопрос: зачем платить консьержу, который не нужен? По факту это дополнительные услуги, которые вводятся только по решению жильцов. Но люди очень ленивые, собрать их тяжело. Застройщики и управляющие компании часто этим пользуются и голосуют за те функции, которые нужны им и на которых они заработают.
Теперь о структуре тарифа управляющей компании в разных классах жилья. Уборка территории и помещений — 20–30%: двор, снег, озеленение, подъезды. Техническое обслуживание — примерно треть: лифты, инженерка, отопление. Текущий ремонт — 10–20%. Аварийная служба 24/7 — 5–10%. Управление может быть не 20%, а даже 25%. Остальное — прочие расходы: охрана, IT, видеонаблюдение.
Если коротко: дом комфорт-класса — это 60–90 ₽ за м². Бизнес-класс — 90–200 ₽ за м². Для средней инвестиционной евродвушки 40 м² в бизнес-классе при получении ключей в ближайший год-два платеж составит около 8 000 ₽ в месяц. Для премиального дома цена — 350 ₽ за м². Важно понимать, что это тариф без охраны, дополнительных услуг, видеонаблюдения, домофона и IP-домофона — за них тоже придется платить отдельно.
Где зарабатывает управляющая компания? Реальный расход по уборке — 20–25 ₽ за м², техобслуживание — около 30 ₽, текущий ремонт — 10–15 ₽, аварийка — 10–15 ₽. Маржинальность у управляющей компании застройщика — максимум 30%. Но есть одна история, где зарабатываются большие деньги — это администрирование и ремонт (до 50%). Ремонт можно не делать. Например, платится в тарифе 20 ₽ за м² на ремонт, а управляющая компания эти работы не проводит. Пример с компанией «Эталон»: кто-то из строителей разрушил стену, управляющая компания не фиксирует нарушения, не вызывает полицию, не находит строителя, чтобы он починил, и сама не чинит, хотя должна тратить на это деньги. В таком случае маржинальность может достигать 100% плюс администрирование. Можно также устроить побольше сотрудников или завысить зарплаты и через зарплату получать больше дивидендов. В среднем при тарифе 150 ₽ расходы составляют 100–120 ₽, прибыль — 30–50 ₽. Чтобы понять, насколько зажралась управляющая компания: в бизнес-классе управляющая компания реально тратит около 100 ₽ за м². Если тариф 160 ₽, значит, зарабатывается 60 ₽. Это без учета НДС, налога на прибыль и накладных расходов.
Выводы
Тариф УК напрямую влияет на доходность. Даже 20–30 ₽ за м² действительно съедают часть аренды. Дешевый тариф — риск деградации дома, плохая управляющая компания. Экономия на обслуживании ухудшает ликвидность: при продаже квартиры на вторичке покупатели будут видеть стремные МОПы, входные группы, убитый подъезд и откажутся от покупки. Высокий тариф, особенно как в Nice Loft, не влияет на качество и не гарантирует его. Часто маржа скрыта через подрядчиков или админку — платится, а никто ничего не устраняет. Смотреть нужно структуру, а не цифру: что входит в тариф. Если тариф 126 ₽ — это итоговая сумма или базовый тариф, к которому будет много дополнительных? Управляющая компания — это бизнес с маржинальностью 20–35%. Чтобы понять, насколько зажралась УК, нужно взять количество квадратных метров, посчитать и умножить на 0,3 — это будет примерная сумма грязными. Без контроля получается не сервис, а прибыль УК. Главное— не ходить и говорить, что дорого, а делать так, чтобы управляющая компания исправляла косяки, и в доме было приятно жить. Это влияет на инвестиционный потенциал и дома, и проекта. Если жители «пинают» УК, она шевелится и решает вопросы. Если жители махнули рукой, офигели от денег и ничего не делают, так и будет. Если не влиять на УК, а просто платить деньги, не получится сервис — будет ухудшаться качество дома и кормиться наглые предприниматели.
Покупается не квартира, а модель расходов на год. Цена входа — это только начало. Есть еще владение. При покупке квартиры нужно учитывать все факторы: затраты на подготовку, ремонт, меблировку, управляющую компанию, управление (кто будет сдавать квартиру, управлять, обслуживать, делать мелкий ремонт), затраты на продажу. Учитывается итоговая модель своего мини-бизнеса. Потому что даже купленная квартира, сдаваемая в аренду, — это по факту тот самый маленький бизнес.