Странно видеть тёмные окна в сданных домах, когда ценники в отделах продаж продолжают ползти вверх вопреки логике, едешь по новому кварталу - дом сдан, благоустройство есть, шлагбаум стоит - а светятся от силы треть окон. Остальные пустые. И тут же, через дорогу, офис продаж с баннером "Осталось 12 квартир! Цена от 187 000 за метр". Двенадцать квартир. Ага. Я в эту историю уже не верю, и вам не советую.
И вот парадокс: рынок стоит, а выгодные условия появляются именно сейчас.
Например, есть двушки с ремонтом с минимальным первым взносом от 80 000 рублей — редкий формат для текущего рынка.
Если интересно — жду вас здесь.
Экономика тишины: почему застройщикам выгодно держать цены
Самый частый вопрос, который мне задают сейчас: "Ну когда же они наконец снизят цены?" Не скоро.
Большинство застройщиков работают на проектном финансировании. Банк выдал им кредит под конкретную финансовую модель. В этой модели прописана минимальная цена продажи. Опустишь ниже - банк начнёт задавать вопросы. Поэтому даже если застройщик хочет скинуть - он не может. Не потому что жадный, а потому что не имеет права по условиям кредитного договора.
Плюс издержки. Стройматериалы, логистика, рабочая сила - всё это за последние пару лет выросло так, что маржа у многих застройщиков уже совсем не та, что была. По данным аналитиков, средняя стоимость квадрата по стране сейчас около 216 000 рублей - плюс 13% к прошлому году, хотя в Краснодаре медианная цена сейчас 187 000 рублей за метр и даже слегка снизилась - на 0,7% к февралю. Снижение есть, но такое, что его почти не видно.
Теперь про скидки. Они есть. Просто их не афишируют. На прошлой неделе у меня был клиент с живыми деньгами - без ипотеки, без рассрочки, наличные. Я провела за него переговоры с двумя застройщиками. Итоговая цена оказалась на 280 тысяч ниже прайса. Нигде это не зафиксировано, в договоре стоит "рыночная стоимость". Просто менеджер позвонил руководителю, тот позвонил ещё кому-то - и вот тебе скидка. Которой официально не существует.
Траншевая ипотека работает похожим образом. Платёж на период стройки - копейки, потом резкий скачок. Цена в договоре не меняется, застройщик отчитывается по своей модели, банк доволен, и а покупатель потом удивляется, почему платёж вырос в три раза после сдачи дома.
Сезонный фактор апреля: между стагнацией и новым рывком
Апрель - это вообще странный месяц на рынке недвижимости. Все ждут весеннего оживления, только оживление это в нынешнем сезоне какое-то вялое.
Застройщики выводят новые пулы квартир. Это происходит каждую весну - придерживали зимой, теперь выпускают. По каким ценам? По тем же, что и были. Логика у девелопера простая: лето - мёртвый сезон, надо зафиксировать прибыль сейчас, пока хоть кто-то смотрит, что, собственно, поэтому апрельские "новинки" - это часто те же квартиры, которые просто перекрасили в новый прайс-лист.
Ну и да.
Семейная ипотека с февраля стала жёстче по условиям - и выдачи упали. Это чувствуется. Застройщики начали приостанавливать новые проекты, чтобы не наращивать предложение сверх того, что уже стоит в продаже, меньше нового предложения - меньше давления на цену вниз.
Акции на паркинги и кладовые сейчас реально есть, что, собственно, один мой клиент в феврале взял рассрочку на шесть месяцев вместо ипотеки - сэкономил 190 тысяч на переплате и закрыл сделку за три недели. Плюс к этому ему отдали машиноместо со скидкой 15%. Это не реклама конкретного ЖК, это просто то, что сейчас реально работает, если знать, где и как спрашивать.
Стратегия покупателя: как искать жемчужину в пустом доме
Смотрите на экспозицию. Если в ЖК "осталось 12 квартир" - зайдите на сайт застройщика и посмотрите, сколько квартир там реально в продаже. Часто окажется, что их там 47. Просто часть придержана - создаётся искусственный дефицит, чтобы вы не думали долго.
Переуступки сейчас - это отдельная история. Инвесторы, которые заходили на котловане полтора-два года назад, сейчас нервничают. Ставки высокие, аренда не покрывает ипотеку, перепродать дороже некому. И они становятся очень сговорчивыми. Я видела переуступки этой весной дешевле, чем у самого застройщика. Не на 5%, а на 8-10%. Это реальные деньги.
Тут важно проверить ликвидность объекта. Сколько квартир в доме реально заселено - это видно по количеству машин на парковке вечером, по освещённым окнам, по активности в чате жильцов (они почти всегда есть в открытом доступе). Если дом сдан год назад, а половина окон тёмная - это сигнал, инвесторов много, и при перепродаже вы будете конкурировать с ними всеми одновременно.
Смотрите на инфраструктуру вокруг. Не "будет построена", а уже есть. Школа, поликлиника, магазины. Если этого нет - квартира будет сложнее продаваться потом. И проверьте застройщика: сколько у него объектов в стройке одновременно. Если много и продажи слабые - риски есть.
Что будет дальше
Рынок сейчас - это рынок терпеливого покупателя. Но терпение тоже имеет цену.
Если ключевая ставка начнёт снижаться - а рано или поздно это произойдёт - спрос оживёт быстро. Банки первыми почувствуют это и начнут пересматривать лимиты по льготным программам. Те, кто ждёт "ценопада" и упустит этот момент, обнаружат, что семейная ипотека снова недоступна, а цены никуда не делись.
Краснодар - отдельный случай. Четвёртое место среди миллионников по объёму строящегося жилья. Предложения много. Цены снижаются, но медленно - 0,7% в месяц это не падение, рынок просто впал в кому, но делает вид, что спит. Застройщикам есть куда падать по марже, но спешить они не будут. У них проектное финансирование, у них время.
А вот у инвесторов, которые купили студию на котловане по 160 000 за метр и теперь пытаются её переуступить - времени становится меньше с каждым месяцем. И с каждым месяцем сговорчивости у них всё больше.