Мнение суда о признании ничтожным решения ОСС по выбору «предприимчивой» УО

Собственники помещений многоквартирного дома (далее – МКД) узнали, что, оказывается, они выбрали новую управляющую организацию (далее – УО) на общем собрании собственников помещений дома (далее – ОСС). Спустя несколько месяцев судом общей юрисдикции указанное решение ОСС по выбору «предприимчивой» УО было признано ничтожным. Однако это не помешало «захватчице» взыскать с собственников помещений задолженность за услуги и работы по содержанию общего имущества МКД. Стоит отметить что долги были собраны не только за то время, когда УО фактически управляла домом, но и те, которые сформировались перед прошлой УО.

Изображение от freepik

Суды всех инстанций сочли притязания «УО-захватчицы» законными:

• в части долгов перед прежней УО. До момента начала фактического управления истцом спорным МКД этот жилой дом находился в управлении иной УО. НО так как средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, носят целевой характер и не поступают в собственность УО, то при прекращении полномочий УО на управление домом прекращаются и основания для взыскания задолженности, таким образом, при смене УО аккумулированные денежные средства подлежат передаче вновь избранной УО, так же как и права на получение не внесенных платежей - задолженности;
• в части «новых» долгов перед самой УО, приступившей к управлению на основании ничтожного решения ОСС. В настоящем случае истцом представлены доказательства осуществления деятельности, результатом которой является сохранение общего имущества, обеспечение коммунальными услугами, а также обеспечение работоспособности инженерных коммуникаций МКД. При этом согласно разъяснениям, данным в постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 2255/10, признание договора недействительным не влияет на оценку фактических отношений сторон по оказанию услуг, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности по оплате фактически оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества не ставится в зависимость от признания договора управления МКД недействительным;
• Конституционным Судом РФ в определении от 31.01.2023 года № 110-О также разъяснено, что при признании решения ОСС о выборе УО недействительным и отсутствии иной организации, осуществляющей функции по управлению МКД, в соответствии с ч.6 ст.198 ЖК РФ, по общему правилу, с даты исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат (УО) не вправе осуществлять деятельность по управлению таким МКД. Однако при отсутствии лица, способного в порядке, установленном законом, осуществлять эту деятельность, - в предусмотренных частью 3 ст.200 ЖК РФ случаях - на УК законом возложена обязанность надлежащим образом управлять МКД, оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства РФ;
• следовательно, довод ответчика о том, что поскольку собрание собственников о выборе истца УО признано судом ничтожным, плата за содержание общего имущества взысканию не подлежит, носит ошибочный характер;
• в рассматриваемом случае размер платы за содержание и текущий ремонт общим собранием был установлен, в дальнейшем решение ОСС было признано судом ничтожным, в связи с чем истцом применяются тарифы, установленные органом МСУ;
• расходы на содержание дома, которые, по утверждению ответчика, в спорный период нес другой собственник нежилых помещений, не могут быть учтены в составе расходов по содержанию и ремонту МКД, поскольку понесены лицом, не осуществляющим в спорный период функции УО, и являются его собственными расходами, которые он, возможно, и понес при осуществлении управления МКД. Но поскольку официально он домом не управлял, остальные собственники помещений в МКД не могут в силу закона возместить ему расходы по его предпринимательской деятельности.

Верховный Суд РФ Определением от 01 апреля 2025 года № 308-ЭС25-1417 отказался пересматривать дело.