ФНС всерьёз взялась за арендный бизнес: цифровой мониторинг переводов, данные Avito и ЦИАН, показания свидетелей и Росреестр это ваши риски. Вторая часть статьи про аренду — сегодня про самый «скользкий» инструмент оптимизации: безвозмездное пользование имуществом. Разбираем реальный кейс «мать — дочь», где одна ошибка может привести к потере права на ПСН, двойному УСН и НДС с рыночной аренды.
Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Помогаю бизнесу законно снижать налоги и выявлять налоговые риски до того, как они станут проблемой.
По практике консультирования могу сказать, что налоговая начала достаточно активно проверять арендный бизнес последние 3 -4 года. Возможно, она начала с крупных игроков, поэтому небольшие арендодатели не успели ощутить на себе прессинг надзорного органа. Однако, я советую вам проанализировать свои риски заранее, чтобы потом не было мучительно больно…
Представители ФНС уже не скрывают планов. В ноябре 2025 года глава ФНС Даниил Егоров в интервью «Ведомостям» прямо рассказал об «обелении» рынка аренды жилья. Среди мер:
- анализ объявлений на Avito, ЦИАН и других платформах (справедливости ради объем рынка они проанализировали, также как суммы которые не дополучает бюджет);
- возможное введение налоговых вычетов для арендаторов, чтобы те сами требовали официальные договоры и чеки (данная мера должна замотивировать арендаторов «стучать» при наличии серой аренды без договора).
Параллельно идёт переход к тотальному цифровому контролю, о котором вы наверняка уже слышали: автоматический анализ банковских переводов, сверка с Росреестром, мониторинг объявлений, показания арендаторов и жалобы соседей. Договор теперь не обязателен — достаточно косвенных доказательств.
Коллеги подтверждают активность в отношении арендного бизнеса. По данным РБК (октябрь 2025) со ссылкой на Дом.РФ, объём рынка арендного жилья с 2023 по 2025 год вырос почти на 10 % — до 251 млн кв. м, при этом доля теневого сектора осталась на уровне 95 %.
В Госдуме называют цифру 90 % (зампред комитета по экономической политике Артем Кирьянов), а фонд «Институт экономики города» — 80–90 %. Так что «обеление» — это не слухи, а вполне просчитанная государственная стратегия.
Сегодня я решила остановиться подробнее на налоговых последствиях безвозмездного пользования чужим имуществом.
Из прошлой статьи вы узнали: если ИП на УСН получает имущество в безвозмездное пользование, у него возникает внереализационный доход исходя из рыночной стоимости аренды.
Пример из практики
ИП (мать) — УСН 6% «доходы», НДС 5%
ИП (дочь) — ПСН
Ситуация:
- мать передает дочери недвижимость в безвозмездное пользование;
- дочь сдает объект в аренду по доверенности.
Следует сделать оговорку о том, что у матери ИП основным видом деятельности является розница. В противном случае помимо доначислений, связанных с безвозмездным пользованием, можно было бы говорить также о рисках семейного дробления бизнеса. Но сегодня статья не об этом.
Итак, разбираемся в налоговых последствиях данной сделки.
1. Дочь не имеет права применять ПСН по имуществу полученному в безвозмездное пользование
Проблема заключается в том, что ИП не вправе применять патентную систему при сдаче в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (ссуды).
Почему так?
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) ссудодатель передаёт вещь в безвозмездное временное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть её в том же состоянии (п. 1 ст. 689 ГК РФ). К такому договору применяются правила ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ (п. 2 ст. 689 ГК РФ).
Важный момент: в п. 2 ст. 689 ГК РФ не поименован п. 2 ст. 615 ГК РФ (субаренда), но прямого запрета на сдачу имущества в аренду с согласия ссудодателя нет. Поэтому ссудополучатель может выступать арендодателем (Определение ВАС РФ от 29.01.2009 № 2128/08).
Однако ПСН применяется только в отношении собственных или арендованных помещений (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Формулировка чёткая — про безвозмездное пользование ни слова. Можете самостоятельно почитать указанную норму законодательства.
Патент выдаётся на конкретные объекты (Приказ ФНС России № КЧ-7-3/881@ от 04.12.2020 г., Приложение № 3). Если объект в патенте не указан — ПСН по нему не применяется (Письмо Минфина России № 03-11-11/28178 от 05.04.2022 г.).
Минфин прямо подтверждает, что ПСН в отношении нежилых помещений, полученных по договору безвозмездного пользования, НК РФ не предусмотрена (Письмо Минфина России № 03-11-11/106970 от 28.12.2021 г.).
Вывод: дочь теряет право на ПСН по этим объектам и должна перейти на другой режим (чаще всего УСН, если подано было уведомление форма № 26.2-1 и вписывается в лимит упрощенки).
Важный нюанс:
Отсутствие договора аренды, например если вы пользуетесь чужим имуществом по доверенности без заключения договора безвозмездного пользования проблемы не решает. От этого суть сделки не меняется, для ФНС все-равно имеет место безвозмездное пользование имуществом.
2. Мать обязана начислить и уплатить НДС
Передача имущества в безвозмездное пользование облагается НДС независимо от вида имущества — будь то оборудование, нежилые помещения или что-то ещё. То есть денег за аренду вы не получаете, а НДС обязаны начислить с рыночной стоимости аренды, если являетесь плательщиком НДС.
Нормативное обоснование: Согласно абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признаются реализацией товаров (работ, услуг). Письма Минфина России № 03-07-11/12991 от 15.02.2024 г., № 03-07-11/3556 от 21.01.2022 г., № 03-07-14/71592 от 18.09.2019 г., № 03-07-11/75858 от 23.10.2018 г., № 03-07-11/19393 от 25.04.2014 г., № 03-07-08/04 от 17.01.2013 г., № 03-07-11/204 от 29.07.2011 г., № 03-07-11/27 от 04.02.2011 г., № 03-07-11/133 от 05.05.2009 г., № 03-07-11/371 от 28.11.2008 г., а также Определения ВАС РФ № ВАС-1319/14 от 28.02.2014 г., № ВАС-401/09 от 29.01.2009 г.
Налоговую базу определяете как рыночную стоимость аренды аналогичного имущества (п. 1 ст. 105.3, п. 2 ст. 154 НК РФ).
Она рассчитывается в последний день каждого налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги (Письма Минфина России № 03-03-06/1/82690 от 02.09.2024 г., № 03-07-11/3435 от 23.01.2019 г., № 03-07-11/5941 от 28.02.2013 г.).
Рыночную стоимость обязательно подтверждайте: справкой бухгалтера на основе объявлений из открытых источников или отчётом независимого оценщика.
3. Дочь платит УСН дважды
- Включает во внереализационный доход рыночную стоимость безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
- Платит УСН с фактической арендной платы, которую получает от арендаторов.
Рыночную цену можно подтвердить:
- объявлениями из открытых источников;
- отчётом независимого оценщика.
Доход отражается на последнее число каждого месяца (или квартала). Рекомендую фиксировать расчёт в справке бухгалтера с приложением скринов или отчёта (Письма Минфина России № 03-11-11/4042 от 03.02.2014 г., № 03-11-11/42295 от 25.08.2014 г., позиция чиновников подтверждена судебной практикой).
4. Риск у матери по коммунальным платежам
Даже если мать — ИП, ФНС может доначислить налог, если коммуналку оплачивает дочь. Но в данном случае риски возникают больше, если ссудодатель физлицо без статуса ИП.
Дело в том, что налоговые органы считают, что уплата коммунальных и эксплуатационных услуг ссудополучателем — это доход ссудодателя (Письмо ФНС России № ЕД-3-3/3378@ от 13.10.2011 г., Письма УФНС России по г. Москве № 20-14/4/062935 от 16.06.2010 г., № 20-14/4/050989 от 17.05.2010 г.).
Почему? Собственник несёт бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ). Если за него это делает кто-то другой, в случае договора безвозмездного пользования, то возникает облагаемая НДФЛ материальная выгода.
Краткая таблица налоговых последствий для наглядности
Безвозмездное пользование — удобный инструмент, но только на первый взгляд. На самом деле он приводит к неоправданной налоговой нагрузке у участников сделки. Следует отметить, что сдача в аренду по заниженной стоимости не решает проблему.
Мать и дочь признаются взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ) в силу родственных связей. В сделках между ними, особенно если речь идет о коммерческой деятельности, использовании имущества или купле-продаже дорогостоящих активов, применение рыночных цен является обязательным для целей налогообложения.
Если у вас похожая ситуация— лучше заранее посмотреть, как всё выстроено именно у вас. Грамотный разбор помогает увидеть риски и выстроить схему так, чтобы спать спокойно.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые важные обзоры по этой теме. Типичных ошибок в аренде еще много и у физлиц без статуса ИП и у крупных компаний, так что обсудить нам с вами есть что!
👩🏻💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:
WhatsApp РФ +79185831919 для иностранных клиентов +995599066822
Звонки по РФ +79518309626 💎телеграм только на этом номере
❗️Если не работают мессенджеры, почта: olga@finansypodkontrolem.ru
Отзывы читайте 👉🏼 здесь
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
#ольга_ульянова_аудитор #финансы_под_контролем #ФНС #АрендныйБизнес #БезвозмездноеПользование #ПСН #УСН #НДС #НалоговыеРиски #НалоговоеКонсультирование #АрендаНедвижимости #ОбелениеРынка