Представители ФНС не первый год делают громкие заявления об обелении арендного бизнеса. Контроль за переводами между физическими лицами нацелен в том числе и на сферу аренды. В этой статье я начинаю разбор самых частых ошибок, которые совершают арендодатели в налогообложении — как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.
Рубрика - Про налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Помогаю бизнесу законно снижать налоги и выявлять налоговые риски до того, как они станут проблемой.
Консультации по сделкам с коммерческой недвижимостью в разных вариациях — одно из моих любимых направлений в работе. Цена ошибки здесь всегда высока: от неожиданного перехода на общую систему налогообложения до доначислений с пенями и штрафами. Даже банальная аренда может стать минным полем, если не знать подводных камней.
Я написала эту статью именно для того, чтобы вы не повторяли типичные чужие ошибки. Вот три самые распространённые из них, которые я постоянно встречаю на практике.
1.Заключение договора доверительного управления недвижимостью или совместной деятельности может привести вас к слёту на ОСНО
Многие ИП, сдающие в аренду коммерческую недвижимость на УСН «доходы» (6 %), решают оформить доверительное управление или договор совместной деятельности. Казалось бы, удобно: один управляет, другой получает деньги. Увы, это не так.
Не существует конструкции, при которой легально можно платить меньше налогов, чем если бы их оплачивал сам собственник. Сдавать чужое имущество всегда невыгодно по налогам! Речь не только о доверительном управлении, но и любом другом варианте.
Нормативное обоснование:
П. 2, 3 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.19 НК РФ РФ участники договора доверительного управления имуществом или договора простого товарищества (совместной деятельности) могут применять УСН только с объектом «доходы минус расходы».
Если вы были на «доходах» 6 %, то с начала квартала, в котором заключили такой договор, вы автоматически теряете право на УСН и переходите на ОСНО (п. 4 ст. 346.13 НК РФ). С этого момента появляется НДС, налог на прибыль, более сложный учёт и отчётность.
Пример из практики:
ИП на УСН 6 % сдал свой торговый центр в доверительное управление управляющей компании. Через 5 лет ФНС провела выездную проверку и доначислила НДС + НДФЛ + пени и штраф за период проверки. Итог — более 7,8 млн рублей доначислений, которые НЕ оспорить в суде. Весь период шли расчеты в рамках этого договора. А клиент думал, что «просто передал управление», а получил полный переход на общую систему и неприятные убытки.
2. Передача движимого и недвижимого имущества между родственниками-ИП приводит к налогообложению
«Это же мама/брат/супруг — близкие родственники, дарение освобождено от налогов!» — так думают многие. Но когда имущество используется в предпринимательской деятельности, правило п. 18.1 ст. 217 НК РФ не работает.
Нормативное обоснование:
Если недвижимость или оборудование, полученное по договору дарения от близкого родственника, используется в бизнесе ИП (в том числе для сдачи в аренду), его рыночная стоимость признаётся внереализационным доходом и включается в налоговую базу по УСН (письмо Минфина России № 03-04-05/77074 от 16.08.2024 г., письмо ФНС России № БС-4-11/9359@ от 24.07.2023 г.).
В суде отстоять доначисления не получится:
- Постановление АС Поволжского округа № Ф06-2683/2025 по делу № А12-21982/2024 от 20.05.2025 г.
- Постановление АС Поволжского округа № Ф06-11385/2024 по делу № А12-13971/2024 от 11.03.2025 г. и другие.
Пример из практики:
На самом деле за последние годы таких примеров много, когда налог доначислили, а бизнесмен об уплате налога при проведении сделки не знал.
Мама-ИП подарила дочери-ИП (обе на УСН 6 %) нежилое помещение, которое та сразу сдала в аренду под магазин.
ФНС доначислила дочери налог со всей рыночной стоимости помещения (которая 57 млн руб.) как внереализационный доход.
3. Передача имущества в безвозмездное пользование приводит к налогообложению
«Отдал родственнику или партнёру в бесплатную аренду — никаких денег, значит, и дохода нет». Классическая ловушка.
Нормативное обоснование:
Важный момент для ссудодателя (того, кто передаёт имущество):
Передача имущества в безвозмездное пользование (если вы ссудодатель и плательщик НДС) облагается НДС независимо от вида имущества — будь, то оборудование, нежилые помещения или другое. Эту операцию признают оказанием услуги, которая подлежит обложению НДС.
Нормативное обоснование: Письма Минфина России от 15.02.2024 № 03-07-11/12991, от 21.01.2022 № 03-07-11/3556, от 18.09.2019 № 03-07-14/71592, от 23.10.2018 № 03-07-11/75858, от 25.04.2014 № 03-07-11/19393, а также Определения ВАС РФ от 28.02.2014 № ВАС-1319/14, от 29.01.2009 № ВАС-401/09.
Налоговую базу определите как рыночную стоимость аренды аналогичного имущества (п. 1 ст. 105.3, п. 2 ст. 154 НК РФ). Она определяется в последний день каждого налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги (Письма Минфина России от 02.09.2024 № 03-03-06/1/82690, от 23.01.2019 № 03-07-11/3435, от 28.02.2013 № 03-07-11/5941).
Рыночную стоимость нужно подтвердить:
- документами, например справкой, которую вы можете составить на основе общедоступной информации из Интернета или других источников;
- независимой оценкой.
Для ссудополучателя (того, кто пользуется имуществом):
У него возникает внереализационный доход в виде рыночной стоимости арендной платы за аналогичное имущество (п. 8 ст. 250 НК РФ в сочетании со ст. 346.15 НК РФ для УСН). ФНС регулярно доначисляет этот «виртуальный» доход ежемесячно.
Это означает, что в некоторых случаях возникает двойное налогообложение (если имущество сдается в аренду).
Например, получили имущество безвозмездно и сдали его в аренду за 100 000 руб. будучи на УСН, единый налог вам придется заплатить дважды:
- с внереализационного дохода (материальной выгоды от нахождения имущества в безвозмездном пользовании),
- с аренды.
Следовательно на УСН доходы 6% налог придется заплатить в размере – 12 000 руб. Аналогичное правило применяется в отношении налога на прибыль и НДФЛ.
Если тот, кто передавал имущество в аренду плательщик НДС, то он еще и начислит НДС на безвозмездную передачу. В итоге налоги заплатят оба.
Налоговые органы настаивают на том, что организация (или предприниматель) должны ежемесячно признавать внереализационный доход в размере рыночной цены на аренду аналогичного имущества (письмо Минфина России № 03-11-06/2/84 от 05.07.2012 г., № 03-11-11/42295 от 25.08.2014 г.).
Речь о прямой норме НК РФ — отбить доначисления в суде не удастся.
Аналогичные выводы содержит:
Письмо Минфина России № 03-07-11/75858 от 23.10.2018 г., № 03-07-11/19393 от 25.04.2014 г., №03-07-08/04 от 17.01.2013 г., № 03-07-11/204 от 29.07.2011 г.,№ 03-07-11/27 от 04.02.2011г., № 03-07-11/133 от 05.05.2009 г., №03-07-11/371 от 28.11.2008 г.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-896/2019 по делу N А51-16899/2018 от 15.05.2019 г., Постановление ФАС Центрального округа по делу N А09-7059/2012 от 22.10.2013 (Определением ВАС РФ № ВАС-1319/14 от 28.02.2014 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ), Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А78-4990/2011 от 20.11.2012 г.
Пример из практики:
Физлицо-арендодатель передал своему сыну-ИП 5 складов в безвозмездное пользование. Сын использовал их для своего бизнеса, в том числе 2 склада сдавал в аренду. По итогам выездной проверки ФНС доначислила сыну доход в размере рыночной арендной платы за весь период (около 4,7 млн руб.) и начислила налог + пени. «Бесплатно» в итоге обошлось очень дорого и очень неприятно.
Кроме того, сын из-за безвозмездного пользования потерял право на ПСН, не из-за превышения лимита выручки, а именно из-за самого факта безвозмездного пользования. Об этом в следующей статье...
Это далеко не все ошибки, которые я вижу в арендном бизнесе. ФНС продолжает ужесточать контроль, особенно по коммерческой недвижимости. Следите за новыми выпусками, подписывайтесь!
Сегодня решила не делать большую статью. Главное — чтобы вы успели проверить свои договоры и избежать неприятных сюрпризов до проверки налоговой.
👩🏻💻Если вам требуется помощь в разборе вашей ситуации, контакты:
WhatsApp РФ +79185831919 для иностранных клиентов +995599066822
Звонки по РФ +79518309626 💎телеграм только на этом номере
❗️Если не работают мессенджеры, почта: olga@finansypodkontrolem.ru
Отзывы читайте 👉🏼 здесь
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате
#ольга_ульянова_аудитор #финансы_под_контролем #ФНС #арендныйбизнес #коммерческаянедвижимость #ошибкиИП #УСН #ОСНО #доверительноеуправление #безвозмездноепользование #дарениеИП #налоговыериски #ольга_ульянова_аудитор #финансы_под_контролем
#ПобедаБизнеса