🏩Апартаменты в гостиничном комплексе: самостоятельная сдача вне закона

🏩Апартаменты в гостиничном комплексе: самостоятельная сдача вне закона

Многие инвесторы покупали номера в апарт-отелях с расчетом на доход, чтобы сдавать их после покупки.

Но, сейчас эта схема так просто не работает.

С 1 сентября 2025 года вступили в силу постановления Правительства РФ № 1951 и № 1952, которые поменяли многое в данной сфере.

А с 1 января 2026 года требования стали обязательными для всех.

Ранее я уже писала об этом.

Решила еще раз более подробно разъяснить все подробности

Что изменилось?

Если ваш апарт-комплекс построен на земле с видом разрешенного использования "для размещения гостиниц" или "объектов туристической инфраструктуры", он юридически признан гостиницей.

А гостиница - это строго регулируемый объект.

Что теперь нельзя делать?

1. Самостоятельно сдавать номер - ни посуточно, ни на длительный срок.

2. Сдавать как "жилье в долгосрочную аренду" - земля под гостиницу, вы не имеете права менять вид использования.

3. Игнорировать управляющую компанию - без договора с УК, зарегистрированной как гостиничный оператор, сдача номера незаконна. Об УК подробнее писала здесь

Что обязательно должно быть?

1. Договор с управляющей компанией - официальный и с четкими условиями.

2. Регистрация в Едином реестре объектов классификации - без этого объект не может легально работать и рекламироваться. Подробнее писала здесь и здесь

3. Паспорт антитеррористической защищенности (ПАТЗ) - документ, обязательный для всех гостиниц. Без него наступает уголовная ответственность в случае ЧП. И документ обязателен даже в том случае, если гостей нет.

4. Постановка гостей на миграционный учет (если сдаете иностранцам), иначе возможны штрафы до 800 000 рублей и проверки МВД.

Для тех, кто продолжает сдавать "в серую" могут быть штрафы (от 50 000 руб. и до 1,25% от годового оборота) и проверки налоговой, МВД и Роспотребнадзора.

С этим можно столкнуться и после простых жалоб.

А если вы передаете номер в управление профессиональной УК, то есть и дополнительный плюс: с уходом конкурентов, которые работали "в серую", загрузка легальных объектов растет.

А при котловом методе распределения дохода вы получаете свою долю вне зависимости от загрузки именно вашего номера.

Но, конечно, важно внимательно читать договор с УК: как рассчитывается доход, есть ли отчетность, можно ли выйти из управления. О договорах с УК подробнее здесь

Если вы не хотите сдавать через УК, то вариантов немного:

- продать объект пока проверки не стали массовыми (после этого цены могут упасть);

- использовать номер для себя.

Жить в гостинице можно, но вы теряете доход, а все коммунальные и эксплуатационные расходы ложатся на вас;

- перепрофилировать под коммерцию - офис, массажный кабинет и т.д. Но это уже не пассивный доход, а полноценный бизнес со своими рисками.

Чего точно не стоит делать, так это игнорировать закон, верить непонятным схемам от сомнительных УК или ждать, пока все решится само собой.

Если вы уже приобрели апартаменты в гостиничном комплексе, то сейчас вы уже не просто собственник квадратных метров, а участник жестко регулируемой системы гостиничных услуг. И чем быстрее вы приведете свой актив в соответствие с законом, тем спокойнее будет ваш инвестиционный портфель.

Если у вас есть апартаменты в гостиничном комплексе и вы не знаете, как легально их использовать, или хотите оценить плюсы и минусы такого вложения на перспективу, то я помогу разобраться. Пишите мне @NadezhdaD или в МAX