«ДКП –всему голова»
Все мы знаем, что договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это правоустанавливающий документ, на основании которого происходит регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к новому, и в котором закреплены все условия сделки.
В статье 432 ГК РФ прямо установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Мы вправе заключить ДКП в простой письменной форме, за исключением случаев, когда в законе прямо установлена нотариальная форма договора. Нотариат обязателен, если речь идет о продаже доли в квартире или если собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
И мы действительно можем включить в ДКП любые пункты при согласии второй стороны, даже если второй стороне они кажутся чрезмерно «перестраховочными».
Как правило, ДКП составляет сторона покупателя, поскольку покупателю дальше «жить» с этим документом и покупатель обычно оплачивает все расходы по сделке, за исключением опять же нотариальных сделок, которые, как правило, оплачиваются сторонами поровну.
Как из-за ошибки в ДКП продавец не получил деньги
Человек продал квартиру. Сделка зарегистрирована в Росреестре. Шли недели, а деньги за квартиру так и не поступали на счет продавца. Что произошло?
Ошибка банка, мошенничество?
Нет, всё прозаичнее.
Супруги получили государственный жилищный сертификат, нашли квартиру и оформили сделку.
Казалось бы — деньги гарантированы государством.
Но Кубанским центром государственной поддержки населения и развития финансового рынка 29 мая 2024 г было принято решение о возврате заявления покупателей на перечисление продавцу квартиры социальной выплаты по государственному жилищному сертификату, выданному в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.10.2022 г. № 1876, ввиду того, что в договоре купли-продажи квартиры не установлен порядок внесения наличных собственных денежных средств в счёт оплаты приобретаемой квартиры каждым из покупателей.
- Выплату продавцу государство не перечислило, из-за критической ошибки в договоре купли-продажи квартиры.
Дело дошло до Верховного Суда Российской Федерации.
Суд установил, что покупателями не было выполнено одно из обязательных условий, предусмотренных Порядком от 22 октября 2022 г. № 749, а именно в договоре купли-продажи не был определён порядок внесения наличных собственных денежных средств в счёт оплаты приобретаемой квартиры каждым из покупателей, а купили они квартиру в общую долевую собственность (по ½ доли в праве каждому).
В соответствии с нормами Правил от 21 октября 2022 г. № 1876 и Порядка от 22 октября 2022 г. № 749 несоблюдение одного из предусмотренных ими условий для предоставления социальной выплаты, обязательных для выполнения, препятствует реализации гражданином права на предоставление социальной выплаты.
Судом также принято во внимание, что согласно нормам вышеуказанных актов, срок для подачи гражданином заявления о перечислении социальной выплаты истекал 2 апреля 2024 г., а заявки субъектов РФ на финансирование мероприятий по предоставлению социальных выплат принимались Фондом развития территорий к рассмотрению до 31 мая 2024 г. И Кубанским ЦГПНРФР неоднократно предпринимались попытки связаться с покупателями по указанным ими в заявлении и в АИС телефонам для сообщения сведений о необходимости представления дополнительных документов, также данная информация была доведена до представителя покупателей, но документы представлены не были.
Учитывая вышеизложенное, Верховный Суд РФ своим определением от 23.03.2026 № 18-КГ25-480-К4 подтвердил: отказ Кубанского ЦГПНРФР в предоставлении соцвыплаты – законен!
Продавец квартиры думал, что всё оформил правильно и наличие государственного жилищного сертификата гарантирует ему получение денег.
Однако, на практике оказалось, что ДКП - важнее сертификата.
Так какие пункты наиболее важны в ДКП
Если вы решили побыть юристом на своей собственной сделке, на корректность каких пунктов в ДКП в первую очередь надо обратить внимание.
- Реквизиты и наименования сторон договора,
- Основные характеристики Объекта, включая адрес, общую площадь, кадастровый номер,
- На основании каких документов Объект принадлежит продавцу и имеются ли ограничения, обременения, залоги,
- Стоимость объекта (а она, как мы помним, должна быть фактической, то есть отражать ту цену, за которую объект продается по факту),
- Схема расчетов (за собственные средства или с использованием кредитных средств, с использованием номинального счета, аккредитива, счета эскроу, банковского сейфа, депозитария нотариуса и т.д., перечисление денежных средств непосредственно продавцу, указание порядка расчетов при общей долевой собственности соразмерно долям),
- Сроки передачи объекта, включая имущество, которое входит в стоимость объекта и передается с объектом одновременно,
- Если объект жилой: кто зарегистрирован в объекте, условия и сроки их снятия с регистрационного учета,
- Гарантии и заверения сторон, данные ими друг другу (об отсутствии задолженности за ЖКУ, что отсутствуют иные лица, претендующие на квартиру, что стороны не являются банкротами, иноагентами, гражданами иностранных недружественных государств, действуют самостоятельно и не имеют заболеваний, препятствующих осознать суть сделки и руководить своими действиями и так далее).
Также помним, что ваш ДКП в зависимости от вашей ситуации будут читать и согласовать его текст другие участники сделки:
- органы, отвечающие за предоставление соцвыплаты по жилищному сертификату,
- Росвоенипотека, в случае использования военной ипотеки,
- банк- кредитор, если приобретение объекта происходит за счет кредитных средств,
- орган опеки и попечительства, если у вас несовершеннолетние или недееспособные собственники,
- Росреестр, как орган регистрации прав,
- контрагент, как вторая сторона по сделке.
И у каждого участника сделки свои требования к ДКП.
Например, орган опеки и попечительства, когда рассматривает заявление на предоставление разрешения на отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному гражданину, обращает внимание на стоимость Объекта, чтобы она не была ниже рыночной (для этого, как правило, требует предоставить еще и оценочный альбом), кто покупает, чтоб это не было сделкой между близкими родственниками, что прямо запрещено законом, а также на залоги и обременения.
Росреестр при рассмотрении пакета документов, поступивших на регистрацию, обращает внимание, помимо всего вышеперечисленного, на обязательную формулировку про залог продавца, который либо возникает до полного расчета, либо нет.
Я использую, например, такую формулировку: Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, право залога у продавца на указанную квартиру не возникает.
Если же на приобретение квартиры используются кредитные средства, то банк-кредитор хочет видеть там «свои» пункты про ипотеку.
Например, такие как:
- С регистрацией перехода права собственности на объект в Органе регистрации прав подлежит государственной регистрации ипотека в силу закона в пользу Банка.
- С даты государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект будет находиться в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г.
- Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на объект без предварительного письменного согласия Банка: не отчуждать КВАРТИРУ и не осуществлять ее последующую ипотеку; не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку объекта.
- Стороны договора уведомлены и согласны с содержанием ст.ст. 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года.
Есть множество и других пунктов, которые принципиально важны для ДКП.
Например, про зарегистрированных лиц я использую подробный пункт для минимизации рисков моего клиента следующего содержания:
«На момент подписания настоящего Договора в указанной квартире никто не зарегистрирован по месту жительства и/или по месту пребывания. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования указанной квартирой после государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к покупателю не имеется. В случае обнаружения лиц, зарегистрированных по месту жительства и/или месту пребывания в указанной квартире до момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к покупателю, продавец обязуется своими силами и за счет своих средств, обеспечить снятие зарегистрированных лиц с регистрационного учета. В случае, обращения покупателя в суд для снятия с учета таких лиц, продавец обязуется возместить покупателю все судебные расходы и понесенные им убытки.»
После громкого дела Долиной и шквала судебных исков о признании сделок недействительными по статьям 177 (продавец не мог руководить своими действиями), 178 (продавец действовал под существенным заблуждением) и 179 (продавец действовал под влиянием обмана, угрозы) ГК РФ - мы стали включать в ДКП и такие пункты:
Продавец заверяет и гарантирует, что:
- заключение настоящего Договора не связано с его обманом или введением его в заблуждение о том, что он является участником какой-либо специальной операции, проводимой правоохранительными органами Российской Федерации или Центральным Банком Российской Федерации;
- понимает, что после продажи вышеуказанной квартиры, он утратит все права на нее и должен будет освободить квартиру для вселения покупателей;
- с ним не связывались никакие третьи лица, не сообщали о попытках мошенников украсть его сбережения на счетах или получить на его имя кредит в банке, и не понуждали продавца к заключению настоящего Договора в целях помощи правоохранительным органам Российской Федерации или Центральному Банку Российской Федерации;
- не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи вышеуказанной квартиры третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников;
- понимает, что. если вышеуказанные обстоятельства существовали на момент заключения настоящего Договора, но были сокрыты продавцом от покупателей, продавец не сможет в будущем использовать данные обстоятельства, как основания для признания настоящего Договора недействительной сделкой.
Также не забываем использовать специальные формулировки про материнский капитал, наследство, брак и отсутствие брачного договора, а также на случай возникновения задолженностей за ЖКУ, про условия передачи объекта и т.д.
Чем ещё так важно содержание договора купли-продажи недвижимости?
- У нас, юристов, есть простое правило: то, что прописано в договоре – можно требовать, так как это «скреплено» подписями сторон.
А то, что в договоре не прописано, если это, конечно, не прописано прямо в законе, - требовать нельзя. Можно лишь попросить. Но решение будет зависеть исключительно от желания второй стороны.
А если дошло до суда, то там вообще без вариантов: чьи интересы защищены договором – тот и прав.
Не зря даже наш «умный ИИ» по любым юридическим вопросам отправляет на консультацию непосредственно к профильному юристу и не берется дать точную оценку рискам и юридическим последствиям правовым ситуациям.
Уверена, что с указанной сделкой по жилищному сертификату тоже было бы всё благополучно, если бы стороны обратились за квалифицированной юридической помощью.
Про подготовку мной договоров купли-продажи недвижимости и других сопроводительных документов к сделке можно узнать по ссылкам:
https://t.me/nedvizhka_v_zakone_2026
https://vk.ru/urist_petrovskaya
https://max.ru/join/1susUrQsgJsdybTgTgUtKkQ_H2gAj1841Djf583N6gg
