Именно в такой незавидной ситуации оказалась продавец дома Екатерина. В запрещённой в РФ соц.сети она сетует на несправедливость российского правосудия и что "потеряла веру в людей".
Обязательно посмотрите ВИДЕО, прежде чем читать дальше... Пострадавшая как никто лучше расскажет фабулу дела.
А ещё - прочтите мою СТАТЬЮ про "Скрытые дефекты", которая даст представление об этом феномене.
Если времени нет для прочтения - вкратце: покупатель недвижимости согласно статьям 557 и 475 ГК РФ вправе предъявить продавцу требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта, а то и вовсе расторгнуть договор с возвратом средств и возмещением убытков. Основанием для этого будет "скрытые дефекты", что для загородной недвижимости - настоящий бич: дома часто строят без соблюдения норм, что уж говорить про расположение на участке септика-скважины - про это вообще никто не думает... Суммы по искам выходят под час космические, 800 тысяч это, можно сказать, немного.
Вернёмся к обсуждаемому случаю.
Прошло 4 года после сделки и вот - в конце 2025 года вынесено Решение:
Взыскать с ответчицы в пользу истицы в счет возмещения расходов на устранение недостатков 830830,56 рублей.
Апелляция уже в 2026 году - оставила решение без изменения. За что, почему?! Какая-то чудовищная ошибка! Покупатели видимо злые и отвратительные люди, желающие за чужой счёт провести ремонт!
Комментаторы на все лады костерят российскую систему правосудия...
Но давайте разберемся, а что там вообще в судебном решении?
На поверку оказывается, что всё вполне справедливо, а шансы отсудиться у продавца, возможно, были... Но она их не использовала в должной мере.
Рассмотрим факты, как они описаны в Решении.
1. В 2021 году Екатерина продала свой дом своей тёзке за 5 430 000...
В связи с этим три больших НО вылезают, которые портят всю драму:
1.1. Почему-то в видео она всё-время бьёт на то, что дом стоил 1,5 млн и именно с этой суммой всё время сравнивает взысканное по суду. Видимо, для пущей трагичности: когда у тебя забирают 800 тысяч, а цена продажи 1,5 млн - это звучит ужасно... А когда 800 тысяч стоят рядом с суммой 5,4 млн - накал страстей вроде как снижается.
1.2. Согласно предварительному договору купли-продажи, заключенному в августе 2021 - стоимость участка и дома составляет... 6 900 000. Вот ведь удивительно! Буквально через месяц после внесения задатка, в основном договоре купли-продажи сумма вдруг уменьшилась на 1,5 миллиона! Всё-таки, до чего же щедрая Екатерина, не правда ли?! Злые языки скажут, что она скрыла от налоговой часть суммы, но я в это конечно не верю!
Всё в общем-то легко объясняется, если мы узнаем, что покупатель брал ипотеку на сумму равную 5,4 млн. То есть всё, что выше этой суммы - было, вероятно, отдано наличными, как первоначальный взнос. Почему банк АК БАРС не потребовал включения всей суммы в ДКП - остаётся за кадром (такими схематозами и другие более известные банки балуются), но конечно он не мог позволить, чтобы в договоре сумма была ниже размера самого кредита.
1.3. Судя по описанию самой Екатерины на участке были ещё баня и гараж, правда незарегистрированные. И вот это всё она оценивает в 3 млн. А основной жилой 170 кв.м. - почему-то в 1,5 млн. Не странно ли? Не странно, если предположить, что участок в собственности был более 5 лет, а дом - менее. Таким образом, легально снижается налоговое бремя продавца. Но значит ли это, что дом реально стоит дешевле участка (пусть и с надворными постройками)? Вам решать... А вот оценщик, который выезжал на участок до сделки - оценил его в 1,35 млн, вот ведь странный человек.
"Каких-либо недостатков жилого дома и земельного участка в договоре оговорено не было. Явных недостатков ни дома, ни участка при осмотре объектов не обнаружено. Жилой дом был оснащен санузлом (канализация обустроена в виде выгребной ямы), водопроводом от автономной скважины, что соответствовало технической документации. Визуально каких-либо проблем с инженерными коммуникациями дома не имелось."
2. В 2022 году у покупателей начались проблемы с домом
- Выяснилось, что дом стоит не на проданном земельном участке, а "на двух участках с кадастровыми номерами №, прав на который ни истец не ответчик не имели."
- Покупатель провалился в выгребную яму, которая оказалась, по заключению специалиста "не соответствующей действующим нормативам, емкость септика разгерметизирована, находится в недопустимой близости от фундамента дома (1 метр), подмывается одна из свай жилого дома (расстояние до сваи - 35 см), что может привести к разрушению конструкций жилого дома. Нарушения являются существенными и для их устранения требуется демонтаж конструкций септика (выгребной ямы) и перенос на нормативное рассмотрение."
3. Письменная претензия...
Остаётся за кадром почему, но с момента начала неприятностей в декабре 2022 года прошло более полугода, пока наконец в сентябре 2023 года покупатели обратились с письменной претензией к Екатерине:
- Привести документы на участок в соответствие
- Устранить проблемы с септиком
Я думаю, покупатели пытались договориться с Екатериной полюбовно. Возможно, были какие-то обещания "сделаем вот-вот"... Так ли это было, или иначе. Но претензия - подана. И очень вовремя!
Обращаю внимание, что продажа была в сентябре 2021 года, а претензия - в сентябре 2023 года.
Согласно статье 477 ГК РФ:
"Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи"
Таким образом, двухлетний срок, в который покупатель имеет право обратиться к продавцу за устранением недостатка проданного товара - выдержан. Недвижимость - это тоже товар.
Именно на это ссылается судья, когда не принимает возражение продавца касательно "истёкшей исковой давности".
Далее судья замечает, что момент, когда истец узнал о скрытом дефекте - когда провалился в септик, это случилось 31.12.2022 года (весёленький у них был новый год!). Именно от этого отсчитывается 3-летний срок (иск подан в 2024 году, что так же в срок укладывается).
Поэтому никаких оснований отклонять иск из-за пропуска исковой давности - не существует. Хоть со стороны статьи 477, хоть со стороны 200 ГК РФ (3-летний срок).
4. Обращение в суд.
Проблемы с межеванием устранены в течение 2023-2024 годов: выкуплена часть участка у соседа, чтобы дом стоял на своём участке, а не на чужом. Однако ситуация с ямой осталась в подвесе... В связи с этим покупатель-таки подаёт в суд.
Кстати, пришлось ей подавать иск аж в Калининград, по новому месту жительства Екатерины (сам проданный домик расположен в СНТ неподалёку от Новосибирска).
Конечно же, ответчик-продавец в лице своего представителя заявила что
"С утверждениями истца о наличии скрытых дефектов нельзя согласиться, поскольку она лично приняла и осмотрела приобретенные объекты. В момент покупки недвижимости покупатель знала и видела, что канализация дома оборудована в виде выгребной ямы и видела, где эта яма расположена."
И вообще: "Предметом договора является жилой дом и земельный участок, а не выгребная яма, к расположению которой у покупателя. возникли претензии"
5. Покупатель оплатил экспертизу, которая выявила...
"При исследовании установлено, что угрозу разрушения или потери устойчивости жилого дома на земельном участке с № создает месторасположение септика-накопителя (выгребная яма), так как емкость септика для сбора бытовых и сточных вод разгерметизирована и находится на недопустимо близком расстоянии от фундамента жилого дома."
Септик изначально сделан неправильно, о чём в том числе свидетельствует частота откачки его несчастными покупателями:
Основываясь на этих данных суд обоснованно указал:
"...явных недостатков ни дома, ни участка покупатель при осмотре приобретаемых объектов не заметил. Жилой дом был оснащен санузлом (канализация обустроена в виде выгребной ямы), водопроводом от автономной скважины, что соответствовало представленной продавцом технической документации. Вода из крана текла, слив работал исправно, вода не задерживалась и не поднималась, визуально каких-либо проблем с инженерными коммуникациями дома на дату заключения договора купли-продажи от 16.09.2021 не имелось. Однако, объективно оценить параметры обустройства элемента системы водоотведения (выгребной ямы) жилого дома, лицу, не обладающему специальными познаниями весьма затруднительно, а учитывая специфику исследуемого объекта, не представляется возможным. Стоимость устранения выявленных недостатков по состоянию на момент проведения исследования составляет 830830,56 рублей"
И ещё, хорошее:
"Доводы ответчика о том, что недостатки могли быть обнаружены покупателем при покупке дома, не освобождают продавца от обязанности передать по договору купли-продажи товар надлежащего качества."
6. Возмещение до ремонта?!
Екатерина в своём видео говорит, как о чём-то немыслимом, что с неё требуют возмещение ремонта, который ещё не произведён! Но позвольте, на мой взгляд покупательница сделала всё правильно. Если бы она отремонтировала септик, а потом подала бы в суд - как она потом доказала бы, что септик был неисправен? Что бы увидела экспертиза? Новенький рабочий септик?!
Да и потом, покупатель явно рассчитывал вообще расторгнуть договор и получить всю сумму обратно. В их требованиях часто проскакивает, что "жить в доме невозможно". Так зачем им тогда что-то ремонтировать заранее? Представляете, как их достал этот расчудесный "голубой дом", если они готовы были даже потерять 1,5 млн которые прошли мимо договора, лишь бы избавиться от него?
Ну и наконец, расходы могут быть ещё не понесены, но уже присуждены судом к возмещению, это нормально.
На самом деле, думаю, покупательница не в меньшей степени разочарована результатом суда, чем Екатерина. Что-то мне подсказывает, что если бы эксперту были бы заданы правильные вопросы, сумма возмещения могла бы стать гораздо больше (например, о влиянии разгерметизированной ямы на здоровье проживающих в доме, соответствие воздуха нормам...).
7. К вопросу о представительстве.
Почему в начале статьи сказал, что у продавца были шансы отсудиться, но она ими не воспользовалась?
Всё просто: её представитель не заявил ходатайство о назначении встречной экспертизы. Возможно, суд бы отклонил его, но тогда это была бы зацепка для оспаривания. А что мы видим в этом решении? Адвокат Екатерины просто опросил экспертов и начал с ними спорить: "Суждения стороны ответчика об истечении срока службы выгребной ямы судом отклоняются, как несостоятельные".
Ну и главное, всей этой ситуации могло бы вовсе не быть, если б Екатерина продавала свой дом через толкового риелтора, который, возможно, посоветовал бы ей провести экспертизу ДО продажи и в письменном виде ознакомить покупателя с этой экспертизой, с подписью на каждой странице. Тогда основания для претензий просто отсутствовали бы: суд признал бы, что "скрытые" недостатки не являлись скрытыми, покупатель был о них должным образом извещен.
Выводы.
1. Сделки должны приносить радость и счастье на многие годы, а не являться источником нервотрёпки и судов. Я очень сочувствую обеим сторонам: как покупателю, так и продавцу. Люди не должны попадать в такие ситуации!
2. "Зеленые стены" и "чудесные детские площадки" на участке - это всё хорошо, но важнее всё-таки исправность инженерных систем в доме и их правильный монтаж, согласно СНиПам и СанПинам. За красивой картинкой частно скрываются те самые "скрытые недостатки", которые потом расхлёбывать обеим сторонам сделки. Это особенно актуально при покупке частных жилых домов, дач, а также квартир после так называемого "флиппинга".
3. Если не прочитали статью про Скрытые недостатки - всё-таки очень рекомендую. Там даю подробный рецепт, как избежать попадания в такие ситуации как покупателю, так и продавцу. А ещё там приведены варианты разных подобных исков. Некоторые вас удивят... И заставят задуматься (перед продажей-покупкой).
4. Решение суда, на мой взгляд, справедливое, придраться просто не к чему (что подтверждает апелляция... посмотрим, что будет в кассации).
5. Покупатели и продавцы - задействуйте профессионалов, перед тем как заходить в сделку! Сделка - это всегда риск, даже если (тем более если):
- Цена отличная
- Люди все улыбчивые и приятные
- Недвижимость с первого взгляда очень хорошая
Аппендикс тоже можно самостоятельно вырезать, примеры в истории были. Но правильнее всё-таки идти к хирургу за операцией, верно?
Специалист в сфере недвижимости, если он толковый (как это определить - тема отдельного разговора) - знает множество нюансов, про которые вы просто не подозреваете. Он уберёг бы обе стороны от дальнейших конфликтов, убрав их на корню сразу, до сделки:
- Привёл бы документы в соответствие, зарегистрировал бы всё незарегистрированное, тем самым повысив цену недвижимости
- Порекомендовал бы пригласить технадзорщика для составления экспертизы, с чётким описанием всех недостатков: как явных, так и скрытых.
- Оптимизировал бы налоги продавца законным путём, а не всякими схематозами, проводимыми за счёт покупателя
- Провёл бы сделку безопасно и выгодно для обеих сторон
6. При строительстве на участке - уделяйте внимание не только всем известным 3-метровым отступам от участка. Есть и другие, не менее важные нормы, на которых очень здорово потом можно погореть, при продаже.
Градостроительные:
Санитарные:
Пожарные: