Российский рынок недвижимости начал фиксировать заметный сдвиг в поведении собственников, которые приобретали жилье с привлечением ипотечных средств в последние несколько лет. По данным ЦБ РФ, к концу 2025 года существенно выросло количество сделок, в рамках которых граждане закрывают кредит за счет продажи квартиры. Только за период с октября по декабрь объем таких операций достиг 425 млн рублей, что примерно в два раза превышает показатели аналогичного периода годом ранее. Если смотреть на динамику в годовом выражении, то общий объем уже оценивается на уровне около 1,3 млрд рублей, что подтверждает устойчивость тенденции.
На первый взгляд, такая динамика может восприниматься как тревожный маркер. Участники рынка нередко трактуют рост подобных сделок как признак перегрева и последующего охлаждения с риском снижения стоимости квадратного метра. Однако внутри отрасли эта ситуация оценивается иначе. Эксперты, опрошенные Риэлти Таймс, говорят о переходе рынка в новую фазу, где завершается период доступного кредитования и быстрых решений. Именно в тот период многие сделки совершались на фоне низких ставок и высокой доступности заемных средств, при этом риски часто недооценивались или вовсе игнорировались.
❓Как и когда выгодно покупать и продавать? Важные заметки и советы от экспертов в нашем канале в MAX. Создаем клуб покупателей жилья. Вступайте, вопросы, общайтесь в чате и принимайте решения для успешной сделки.
Не потянули условия эмоциональной ипотеки: платежи съедают большую часть дохода
Рост сделок по продаже ипотечных квартир напрямую связан с изменением экономической конъюнктуры. Для значительной части заемщиков обслуживание кредитов, оформленных несколько лет назад, становится более сложной задачей. Особенно это касается тех случаев, когда решение о покупке принималось в условиях высокого потребительского оптимизма и ожидания дальнейшего роста доходов.
– Рост числа сделок по продаже ипотечных квартир в России — это закономерная реакция рынка на изменение экономических условий. По данным аналитиков Kronung Group, в конце 2025 года граждане через продажу квартир погасили ипотеку на сумму около 1,3 миллиарда рублей. За октябрь-декабрь показатель удвоился, – уточняет Филипп Шраге, основатель группы компаний Kronung.
В период с 2020 по 2024 годы рынок развивался на фоне льготных программ и субсидированных ставок, что создавало эффект дешевых денег. Многие заемщики заходили в сделки, исходя из предположения, что их доходы будут расти, а условия кредитования со временем улучшатся за счет рефинансирования. Однако текущая макроэкономическая ситуация внесла существенные корректировки в эти ожидания. В отдельные периоды ставки по кредитам достигали крайне высоких значений, тогда как реальные доходы населения не демонстрировали сопоставимого роста. В результате ипотека, которая ранее воспринималась как управляемый инструмент, начала оказывать ощутимое давление на финансовое состояние домохозяйств.
⚡ Читайте также: Артем Цогоев: рынок вынудит застройщиков снижать цены в 2026 году
Анна Зеленская, эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию, подтверждает, что происходящее является логичным продолжением рыночных процессов, а не случайным отклонением.
– Я наблюдаю рост продаж квартир, купленных в ипотеку в 2020–2024 годах, как закономерный этап, а не случайный всплеск. Тогда рынок подпитывался льготными ставками и ощущением дешевых денег и многие заходили в сделки на пределе возможностей, – уточняет эксперт.
По ее словам, текущая ситуация отражает процесс переработки решений, принятых в период максимальной доступности кредитов. Многие собственники сегодня пересматривают свои финансовые стратегии и избавляются от активов, которые перестали соответствовать их текущим возможностям и уровню доходов.
⚡ Читайте также: Банки отказывают в рефинансировании ипотеки, кто попал в ловушку?
Свою роль сыграла и высокая долговая нагрузка заемщиков, сформированная в предыдущие годы. Банки активно выдавали кредиты, в том числе клиентам с повышенным уровнем финансовых обязательств.
– В ряде случаев уровень ПДН доходил до 60–80%. В такой конфигурации любое ухудшение доходов автоматически делает платеж неподъемным. Потеря работы, снижение заработка или изменение семейных обстоятельств быстро переводят ипотеку из категории плановых расходов в категорию критических, – рассказывает Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС».
Продают, чтобы улучшить жилищные условия или зафиксировать прибыль
При этом важно учитывать, что не все сделки по продаже ипотечных квартир связаны с негативными сценариями. Значительная часть таких операций обусловлена естественным развитием жизненных ситуаций и потребностей собственников. Речь идет о классическом улучшении жилищных условий, когда текущая квартира продается, обязательства закрываются, а на вырученные средства приобретается более просторный или качественный объект. Такой процесс является неотъемлемой частью функционирования живого рынка и присутствует в нем на всех этапах.
Отдельное направление формируют инвестиционные сделки. В период активного роста цен на недвижимость многие покупатели рассматривали жилье как инструмент вложения капитала. Часть из них уже смогла зафиксировать рост стоимости и теперь принимает решение о выходе из актива с целью перераспределения средств в другие инструменты или проекты.
Николай Хлащев, эксперт по рынку недвижимости, отмечает, что текущие процессы не стоит воспринимать в негативном ключе.
– Продажа квартиры — это не проблема, а нормальное управленческое решение: зафиксировать деньги и снизить давление, – уточняет Хлащев.
По его оценке, происходящее является логичным продолжением событий последних лет, когда рынок демонстрировал высокую активность и сформировал значительный объем сделок, требующих дальнейшей корректировки и перераспределения.
Где рынок ошибся: иллюзия дешевых ипотечных денег
Несмотря на то что многие решения принимались в рамках прежней рыночной логики, на этапе коррекции стали очевидны системные ошибки. В первую очередь это касается оценки рисков со стороны заемщиков.
– Со стороны заемщиков — недооценка рисков: многие брали кредиты, рассчитывая на рост доходов или рефинансирование, но не учли возможность ужесточения условий госпрограмм и повышения ключевой ставки, – считает Филипп Шраге.
Анна Зеленская дополняет, что одной из ключевых проблем стал избыточный оптимизм. По ее словам, заемщики часто не закладывали стресс-сценарии, игнорировали вероятность роста ставок и не формировали финансовую подушку, которая могла бы сгладить негативные изменения.
❓Как и когда выгодно покупать и продавать? Важные заметки и советы от экспертов в нашем канале в MAX. Создаем клуб покупателей жилья. Вступайте, вопросы, общайтесь в чате и принимайте решения для успешной сделки.
Екатерина Авдеева обращает внимание на особенности субсидированных программ от застройщиков. В ряде случаев низкая ставка компенсировалась завышенной стоимостью объекта, что приводило к формированию переоцененных активов. В текущих условиях такие квартиры нередко оказываются дешевле остатка по кредиту, что усложняет их продажу и усиливает финансовую нагрузку на собственников.
Дополнительной проблемой, по словам эксперта Софии Любимовой, стала покупка объектов с низкой ликвидностью. В период роста рынка этот фактор не играл решающей роли, однако в условиях замедления такие квартиры сложнее реализовать без существенного дисконта, что делает выход из актива более затратным.
Что происходит с рынком теперь?
Несмотря на рост числа сделок по продаже ипотечных квартир, большинство экспертов сходятся во мнении, что говорить о полноценном кризисе преждевременно. Рынок проходит этап переоценки и становится более структурированным и зрелым.
– Рынок не движется в одну сторону. Пока одни продают ипотечные квартиры из-за финансовой нагрузки, другие покупают их, используя снижение ставок и расширенный выбор объектов. Эта ротация — признак зрелости рынка, а не его кризиса. Стабилизация возможна при условии, что макроэкономические показатели вернутся в предсказуемое русло, а механизмы поддержки заемщиков будут работать адресно, помогая тем, кто действительно оказался в сложной ситуации, – обращает внимание Филипп Шраге.
Это означает, что ликвидность на рынке сохраняется, а сделки продолжают заключаться. Более того, активизация вторичного сегмента говорит о том, что покупатели готовы рассматривать такие предложения, особенно если они сопровождаются более гибкими условиями и возможностью торга.
Что дальше: сценарий легких денег и роста цен остается в прошлом?
В среднесрочной перспективе рынок недвижимости будет переходить в более спокойную фазу. Речь идет о стабилизации после периода высокой волатильности, а не о резком падении. Темпы роста будут снижаться, а ценовая динамика станет более умеренной и предсказуемой.
– Если смотреть на ближайший год, рынок в целом остается стабильным. Да, есть ощущение замедления, местами стагнации, но это скорее переход в более спокойную фазу. Рынок выходит на плато и дальше продолжает рост, без резких скачков. Поэтому увеличение числа продаж ипотечных квартир – это не сигнал кризиса, а естественный этап развития рынка после периода активного роста, – уточняет Хлащев.
С точки зрения базового сценария, рынок будет развиваться в формате сбалансированного роста.
– По прогнозам «Эксперт РА» и ЦБ РФ, в 2026 году прирост выдач составит 6% (до 6,2 трлн рублей), а в 2027 году увеличится до 15%. Драйверы — снижение ключевой ставки, рефинансирование дорогих кредитов и возвращение доверия. Также возможно сохранение высокой доли вынужденных продаж. Рынок продолжает справляться с последствиями рискованного ипотечного бума 2023 года. Продажи по финансовым причинам останутся на повышенном уровне, но критического масштаба не достигнут — при условии стабильности доходов населения, – уточняет эксперт.
Дополнительное давление будет сохраняться на вторичном рынке. Объем предложения постепенно увеличивается за счет выхода на рынок квартир, приобретенных в период активного роста. Это усиливает позиции покупателей и формирует условия для более активного торга. В таких условиях сделки могут заключаться дольше, а цена становится предметом переговоров.
– И, наконец, вероятен сценарий со стагнацией или коррекцией цен на первичном рынке. Если спрос упадет, цены на новостройки могут скорректироваться, а вторичный рынок, который сегодня дешевле на 20–30%, станет привлекательнее, – заключила Авдеева.
Итог: продавать или держать актив?
Рост продаж ипотечных квартир отражает переход рынка к более рациональной модели поведения. Участники начинают более взвешенно подходить к управлению своими активами и обязательствами.
Если заемщик сталкивается с трудностями при обслуживании кредита, важно рассматривать доступные инструменты, а не принимать решения на эмоциях.
– Заемщики, уже оказавшиеся в сложной ситуации, могут спасти положение с помощью нескольких инструментов. Например, взять кредитные каникулы, которые дают передышку до полугода или применить реструктуризацию, чтобы улучшить условия кредитования, а когда ставки пойдут вниз, обратиться к рефинансированию, – советует Екатерина Авдеева.
Тем, кто только планирует покупку, стоит оценивать не только размер ежемесячного платежа, но и реальную стоимость объекта с учетом рыночной конъюнктуры. Программы субсидирования требуют внимательного анализа, так как за привлекательными условиями могут скрываться дополнительные издержки. Кроме того, ключевым элементом финансовой устойчивости остается наличие резервов, которые позволяют пережить периоды нестабильности без критических последствий.