В начале 2026 года рынок недвижимости в России продолжает охлаждаться. Однако за общим снижением скрывается более сложная картина: разные сегменты ведут себя по-разному, а сами инвесторы заметно меняют стратегию.
По итогам I квартала общий объем инвестиций составил 177 млрд рублей — это на 18% ниже показателя прошлого года. В коммерческой недвижимости снижение оказалось ещё более ощутимым: минус 22%, до 145,5 млрд рублей.
Офисы: уход от крупных сделок
Наиболее заметное падение зафиксировано в офисном сегменте. Объем инвестиций здесь сократился сразу на 42% и составил 65 млрд рублей.
Но важнее не только снижение объема, а изменение структуры рынка. Если раньше основную долю формировали крупные сделки — покупка бизнес-центров целиком, — то сейчас ситуация изменилась. Их количество сократилось на 40% год к году.
На этом фоне выросла доля так называемых «розничных» сделок — относительно небольших покупок. В I квартале 2026 года на них пришлось уже 44% всех инвестиций в офисы против 20–30% годом ранее.
Это говорит о том, что крупные инвесторы заняли выжидательную позицию, а рынок начал дробиться.
Склады: эффект высокой базы
В производственно-складском сегменте падение оказалось ещё более резким — минус 70%, до 17 млрд рублей.
Однако здесь важно учитывать фактор высокой базы: в прошлом году рынок поддержали несколько крупных сделок, которые и создали эффект «перегрева». В 2026 году таких сделок просто не произошло.
Жильё: первые признаки стабилизации
На фоне общего снижения жилой сегмент выглядит относительно устойчиво. Объем инвестиций вырос на 5% и достиг 31,5 млрд рублей.
Это особенно заметно после 2025 года, когда вложения в жилую недвижимость упали до минимальных значений за последние пять лет. Текущая динамика может говорить о постепенном восстановлении интереса со стороны инвесторов.
Торговая недвижимость: рост с оговорками
Самую сильную динамику показал торговый сегмент: объем инвестиций увеличился в 5,5 раза и достиг 62 млрд рублей.
Однако этот рост во многом обеспечен одной крупной сделкой. Если её исключить, реальный прирост составит около 6% — что уже гораздо ближе к общей картине рынка.
Меняется не только объем, но и подход
Ключевое изменение происходит в структуре инвестиций.
Доля вложений с инвестиционными целями выросла до 73% против 46% годом ранее. Это означает, что инвесторы всё чаще заходят в недвижимость ради доходности, а не для собственных нужд.
Соответственно, доля покупок «под себя» снизилась с 54% до 27%.
Кроме того, сокращается интерес к проектам на стадии девелопмента: их доля упала до 41% против 63% год назад. Инвесторы предпочитают более понятные и менее рискованные активы.
Что это значит для рынка
Текущая ситуация говорит о переходе к более осторожной модели поведения.
Крупные сделки откладываются, рынок становится более фрагментированным, а инвесторы делают ставку на гибкость и точечные входы. Вместо агрессивного роста — аккуратная работа с рисками.
И хотя формально рынок снижается, на практике это скорее этап перестройки, чем кризис.
Мы в Telegram 👈🏻
Профессиональное управление недвижимостью 👈🏻