🪖 Рынок новостроек столкнулся с переизбытком предложения — эксперты
Доля нераспроданных квартир к моменту ввода дома за последние пять лет выросла почти вдвое — с 16% до 28%, достигнув примерно 10 млн м².
🔵При этом ситуация сильно дифференцирована по регионам в Москве доля нераспроданного жилья составляет 13%, в Санкт-Петербурге — 19%, тогда как в Калининградской области — 38%, а в Челябинской — 48%.
⬇️ Эксперты отмечают, что главным вызовом для рынка сейчас стал не дефицит, а именно избыток предложения.
©️ Давид Худоян, генеральный директор Optima Development:
Ситуация с ростом доли нераспроданных квартир на первичном рынке — этоиндикатор структурных изменений, к которым отрасль подошла в 2026 году. За последние пять лет объем остаточной экспозиции вырос почти в два раза с16% до 28%, достигнув отметки примерно в 10 млн кв. м. Вопреки прогнозам всех игроков рынка в предыдущие 2023-2025 гг., главным вызовом для рынка сейчас не дефицит, а именно избыток предложения. При этом ситуация сильно дифференцирована в зависимости от региона. Например, в Москве и Санкт-Петербурге, где рынок более сбалансирован, доля нераспроданного жилья составляет 13% и 19% соответственно, в то время как в Калининградской и Самарской областях, она достигает 38%, а в Челябинской все 48%.
Ранее, в 2023-2025 гг. на рынке недвижимости большая часть аналитиков, девелоперов и банков говорили о хроническом дефиците качественного предложения из-за высокой ключевой ставки, удорожания проектного финансирования. Все это должно было затормозить выход новых проектов и сократить объемы строительства и, как следствие, привести к сокращению экспозиции качественного современного продукта. Многие ждали возвращения «рынка продавца» с рекордным ростом цен. Однако этого не произошло. Застройщики активно выводили новые проекты, тогда как реальный платежеспособный спрос резко сжимался. Высокие ставки по рыночной ипотеке, ужесточение условий семейной ипотеки и общее снижение реальных доходов населения привели к тому, что многие потенциальные покупатели просто ушли с рынка или отложили решение о покупке жилья для лучших времен.
В результате мы получили переизбыток предложения, который давит на цены и заставляет девелоперов активнее использовать скидки и рассрочки, и они наиболее актуальны именно для регионов с выраженным переизбытком предложения.
Например, в московском регионе мы видим, что девелоперы активно переходят к точечным мерам: в феврале 2026 года доля проектов, предлагающих скидки, достигла 81%, а средний дисконт составил 3,6 млн руб. Однако важно отметить, что скидка зачастую предлагается как условие для 100% предоплаты. Это сейчас особенно необходимо застройщикам, чтобы поддерживать темпы наполнения эскроу-счетов. Таким образом, в ближайшие год-два мы не увидим обвального роста цен, но определенно рынок будет поляризоваться все сильнее. Качественные проекты в крупных городах будут сохранять ценовую устойчивость, а вот в перегретых регионах и проектах с низкой ликвидностью девелоперы будут вынуждены все чаще прибегать к дисконтам, чтобы ускорить возврат капиталовложений.
🏗 Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф:
Действительно, в крупных российских регионах с активным рынком новостроек наблюдается избыток предложения. Сегодня общий процент распроданности жилья в целом по стране составляет около 50%, в отдельных регионах он еще ниже. Из-за активного старта проектов в 2023–2024 годах, когда ставки были низкими, накопленные объемы строящегося жилья вышли на рекордные уровни. Спрос просто не поспевает за такими темпами, что объективно приводит к падению доли распроданных квадратных метров.
