В профессиональной среде рынка жилищного строительства назрела дискуссия, способная скорректировать финансовую модель проектного финансирования, действующую в России с июля 2019 года. В центре обсуждения – колоссальный объем денежных средств участников долевого строительства, аккумулированных на счетах эскроу. По последним оценкам госкомпании «ДОМ.PФ», сумма превышает 7 триллионов рублей. Комиссия по проектному финансированию и финансовым продуктам Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации выступила с инициативой пересмотреть действующий порядок использования этих средств кредитными организациями.
Суть предложений: от бесплатного ресурса к рыночной справедливости
Действующая редакция Федерального закона №214-ФЗ о долевом строительстве предполагает, что средства граждан на эскроу-счетах остаются неприкосновенными до ввода объекта в эксплуатацию. Девелопер не имеет к ним доступа, возводя дом за счет собственного капитала или кредитной линии. Для банков эти деньги фактически становятся бесплатным источником длинного фондирования. Исключение составляют лишь случаи, когда сумма на эскроу превышает тело выданного проектного кредита, однако механизмов компенсации за использование этого превышения для дольщиков или застройщиков сейчас не предусмотрено.
Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, инициатива Общественного совета при Минстрое предполагает внесение точечных, но крайне чувствительных для финансового рынка поправок. Суть предложения в следующем: если остаток средств на эскроу-счетах по конкретному проекту превышает объем задолженности застройщика по кредиту, на эту дельту банк обязан начислять проценты. Предлагаемая ставка – не ниже 90 процентов от ключевой ставки Центрального банка. Полученные проценты не пойдут в оперативное управление стройкой (это нарушило бы принцип защиты дольщика), а будут аккумулироваться на отдельном счете и выплачиваться покупателю квартиры только после подписания акта приема-передачи.
По информации «Интерфакса», соответствующие наработки будут направлены на оценку регулирующего воздействия в Министерство строительства и непосредственно в Центральный банк Российской Федерации.
Позиция профессионального сообщества
Смысл реформы разъяснил инициатор обсуждения, исполняющий обязанности руководителя профильной комиссии, президент группы «Эталон» Михаил Бузулуцкий. В комментарии для профильных СМИ он подчеркнул непроизводственный характер значительной части расходов в строительстве.
«Более трети итоговой стоимости жилья занимают финансовые услуги и платежи, не связанные со строительством. Сейчас банки бесплатно используют средства дольщиков, размещенные на эскроу-счетах, сверх покрытия потребностей проектного финансирования. Если банки начнут начислять проценты за пользование этими средствами, это поможет снизить непроизводственные финансовые расходы на строительство и ипотеку. В результате снизится цена «квадрата» жилой недвижимости», – заявил Михаил Бузулуцкий.
Макроэкономический контекст и объем рынка
Актуальность дискуссии в 2026 году обусловлена не только объемом рынка, но и жесткой денежно-кредитной политикой. Средства на эскроу сегодня работают на балансах банков, зачастую принося им процентный доход без соразмерного снижения ставки по кредиту для застройщика.
Согласно данным «ДОМ.PФ», озвученным на заседаниях отраслевых комитетов, портфель проектного финансирования в стране приближается к отметке в 8 триллионов рублей, а объем средств на счетах эскроу превышает задолженность по этим кредитам примерно на 1,5-1,8 триллиона рублей. Именно это превышение и стало предметом спора. Застройщики указывают, что эти «свободные» средства де-факто формируют дополнительную маржинальность банковского сектора за счет конечного покупателя жилья.
Аналитики портала «Единый ресурс застройщиков» («ЕРЗ.PФ») неоднократно отмечали, что в условиях высокой ключевой ставки ЦБ стоимость проектного финансирования является ключевым драйвером роста себестоимости квадратного метра. Если бы банки компенсировали часть расходов за счет начисления процентов на «избыточные» эскроу, это позволило бы либо снизить эффективную ставку кредитования девелопера, либо напрямую вернуть часть средств гражданам, что повысило бы доступность жилья.
Ожидаемая реакция регулятора и банковского сектора
Инициатива с большой вероятностью столкнется с серьезным сопротивлением со стороны кредитных организаций. Для крупнейших банков с государственным участием бесплатные пассивы в виде эскроу-счетов являются важным элементом фондирования в условиях дефицита длинных денег в экономике. Однако юристы, опрошенные деловым изданием «Коммерсантъ», отмечают, что с точки зрения гражданского права ситуация, когда третье лицо (банк) извлекает прибыль из имущества, бенефициарами которого являются граждане (дольщики), действительно содержит элементы неосновательного обогащения, пусть и формально допускаемого текущим законом.
Банк России и Минстрой ранее неоднократно заявляли о необходимости тонкой настройки механизма проектного финансирования для снижения финансовой нагрузки на стройку. Однако конкретных шагов по изменению правил игры на рынке эскроу до сих пор предложено не было.
Важно подчеркнуть, что предложение не касается средств в рамках покрытия кредита. Это сохраняет базовый принцип реформы 2019 года: защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков. Новелла направлена исключительно на перераспределение финансовой ренты, возникающей при высокой распроданности объекта на ранних этапах строительства.
Практический эффект и зарубежный опыт
По расчетам участников рынка, при текущем уровне ключевой ставки и средней скорости наполнения эскроу-счетов в крупных региональных центрах и столичных агломерациях, дополнительный доход дольщика (или компенсация затрат застройщика) может составить от 2 до 5 процентов от цены договора долевого участия. В зарубежной практике (например, в ряде штатов США или странах Ближнего Востока) проценты на депозиты покупателей строящегося жилья являются стандартной практикой, либо эти средства учитываются при расчете стоимости привлечения займа для застройщика.
В перспективе реализация данной инициативы может стать одним из немногих немонетарных инструментов сдерживания роста цен на первичном рынке жилья без прямой нагрузки на бюджетную систему.
Перспективы изменений и состояние отрасли
На текущий момент документ находится на стадии проработки в Общественном совете. После формирования конкретных поправок в 214-ФЗ, как ожидается, последует длительный период согласования с профильными департаментами Правительства. Исход дискуссии во многом определит, удастся ли отрасли перераспределить финансовые потоки между банками и реальным сектором экономики. Если предложение будет поддержано, рынок жилищного строительства получит механизм, который хоть и не снизит цены моментально, но создаст долгосрочный экономический стимул для более эффективного использования средств граждан в долевом строительстве. Пока же 7 триллионов рублей дольщиков остаются гарантией стабильности банковской системы, но вопрос о справедливой цене этой стабильности для покупателя квартиры становится все более острым.
© ДОМ.NEWS