Пятая часть квартир на вторичном рынке Москвы — с задолженностями (по оплате ЖКУ, капремонта и др., залоговые объекты), подсчитали в ИНКОМ-Недвижимость. И если коммунальные долги не очень пугают покупателей, то залоговое жилье некоторые воспринимают с настороженностью, выбирая его из-за снижения цены — такой лот можно приобрести на 10% дешевле рыночной стоимости. Именно за счет увеличения числа залоговых квартир в экспозиции общая доля лотов с долгами увеличилась на 5 п.п. с прошлого года.
На вторичном рынке недвижимости Москвы нередко встречаются квартиры, в которых на момент продажи имеются задолженности. По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время их доля в общем количестве вторичных объектов составляет не менее 20%.
Ситуации бывают разные — как просрочка оплаты услуг ЖКХ за пару месяцев, так и регулярное уклонение от коммунальных платежей, которое является основанием для отключения коммуникаций и/или наложения запрета на регистрационные действия с квартирой. Также это может быть залоговый объект, когда продавец должен определенную сумму кредитной организации. Вариантов много«, — отмечает юрисконсульт офиса «Академический» ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
По наблюдениям экспертов компании, за последний год доля объектов с долгами увеличилась на 5 п.п. — именно в связи с ростом числа залоговых квартир: их выставляют на продажу в отсутствие возможности обслуживать дорогие кредиты.
Как рассказывает Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость, часть покупателей входили в сделки с рассрочкой или заемными средствами в расчете на скорое снижение ключевой ставки и на возможность рефинансирования кредита (а, соответственно, и на уменьшение финансовой нагрузки при его обслуживании). По факту снижение происходит медленнее, чем они надеялись, а уровень дохода не растет пропорционально. И если квартиры с коммунальными задолженностями не отпугивают клиентов (так как есть схемы проведения купли-продажи, нивелирующие дальнейшие риски), то в случае с залоговыми объектами могут возникнуть сложности, ведь покупка зависит от схемы конкретного банка: не всегда это приемлемо для покупателя, поскольку не гарантирует 100%-ную безопасность или простоту сделки.
«Схемы у банков-залогодержателей меняются, каждый раз приходится подстраиваться под условия конкретной кредитной организации и размер задолженности — чем долг больше и алгоритм сделки сложнее, тем меньшее количество покупателей готовы рассматривать приобретение такой квартиры. В ситуации, когда схема проста, понятна и обеспечивает желаемый результат, проблем с продажей не возникает. Залоговую квартиру можно купить на 10% ниже рынка при этом без опасений мошенничества, — говорит Денис Васильев.
Тем не менее, рассматривая вторичный рынок в целом, мы отмечаем: абсолютное большинство клиентов хотели бы приобрести жилплощадь без каких-либо задолженностей, поэтому реализация квартиры по договору купли-продажи (ДКП) вместе с долгом встречается весьма редко. Как правило, покупатели настаивают на том, что до подписания ДКП продавец должен своими силами погасить долги, но нередко такой возможности нет. В этом случае нужная сумма, как вариант, передается покупателем продавцу в день подписания ДКП, что находит отражение в документах. Продавец сразу после заключения сделки проводит соответствующие платежи и к моменту регистрации перехода права собственности квартира уже без задолженностей.
Гораздо сложнее, когда есть запрет на совершение сделок в отношении имущества, что подразумевает досрочное погашение долгов до подачи документов на государственную регистрацию, но и это уже давно отработанная схема».
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание участников вторичного рынка на необходимость контролировать выплату всех задолженностей по объекту до или в процессе сделки, а если есть договоренности об их погашении, обязательно фиксировать все в документах.
Наталья Киселева: «Рекомендуем внимательно отнестись к долгам по капитальному ремонту. Помним, что по закону они переходят на нового собственника, поэтому обязать продавца оплатить их после сделки будет невозможно. А значит, нужно все проверить до покупки. Иногда мы сталкиваемся с ситуацией, когда в доме-новостройке продавец не оплачивает капитальный ремонт, мотивируя это тем, что дом новый, и таких начислений еще нет. А при проверке выясняется: платежи по капремонту уже начисляются, просто собственник о них не знает или слукавил.
При наличии долгов и отсутствии возможности оплатить их заранее до сделки важно учесть интересы обеих сторон, ведь риски есть и у продавца, и у покупателя. Если продавец, к примеру, просто сделает скидку на сумму долга, он рискует, что после регистрации перехода права покупатель предъявит требование об оплате долга, возникшего до. И этот риск реален, если нигде не прописано соглашение сторон о дисконте в счет долга. Поэтому необходимо все договоренности оформлять документально».
