В моей жизни уже было 3 ипотечных кредита. Два из них действующие, один был погашен за 3,5 года.
Если честно, вспоминаю ту свою первую ипотеку с большим теплом. Я взяла 1350000 руб. на однокомнатную квартиру во вторичном фонде. Ипотека была взята на 15 лет с дифференцированным платежом, под ставку в 13,5%. Если я не ошибаюсь, то самый большой мой платеж был в районе 19 800 руб., и постепенно они уменьшались. Проблема была в том, что на первый взнос я взяла еще небольшой кредит, так как накоплений не хватало. Эх, было время, и однушку в центре можно было купить за 1,5 млн, и ипотеку давали с процентами по дифференцированной схеме... В итоге эту первую ипотеку я пыталась максимально быстро выплатить, потом ставки упали, и мне удалось рефинансироваться, по-моему, под 12,1%, и все эти действия дали возможности полностью погасить ипотеку за 3,5 года.
В день, когда я снимала обременение с квартиры, я подала заявку на новый ипотечный кредит, и буквально через месяц у меня появилась вторая ипотека по льготной ставке в 3%, которую я взяла на двадцать лет и не планирую досрочно платить. Кстати, осталось всего 14,5 лет.
Ну и три года назад я купила в ипотеку еще одну квартиру, в которой планировала жить сама.
Стартовые условия ипотечного кредита были такие:
сумма кредита — 4 680 000 руб.
ставка — 11,4%
срок кредитования — 30 лет
способ погашения — аннуитетный
сумма платежей за весь срок ипотеки — 16 598 235,31 руб.
ежемесячный платеж — 45 988,89 руб.
Если честно, я настолько оптимист по жизни, что когда в марте 2023 года брала эту ипотеку, то думала: ну или за пару месяцев продам квартиру, или через полгода перекредитуюсь процентов под 9%. Что через полгода, в сентябре 2023, было с процентами по кредитам и вкладам, думаю, напоминать не надо, а квартира, которую я собиралась продать, все еще у меня в собственности.
Первые 8 месяцев с начала ипотеки я не вносила досрочные погашения, потому что сначала надо было закрыть кредит, который я взяла на первый взнос.
Точнее, даже не так, сначала я закрывала кредит, а потом кредитку, с которой жила, пока закрывала кредит. Звучит бредово, но сейчас поясню. Когда я брала ипотеку, я не хотела упускать конкретный вариант, который нашла, поэтому не стала ждать еще полгода, когда у меня закроится ИИС и будут деньги на первый взнос, а взяла потребительский кредит.
Ставка по потребительскому кредиту была выше, чем ставка по моей единственной на тот момент кредитной карте, притом существенно выше. Поэтому несколько месяцев я жила с кредитки, а все деньги направляла на то, чтоб закрыть потребительский кредит. Как только я его закрыла, я принялась закрывать долг по кредитке, так как там процент был хоть и меньше, чем по потребительскому кредиту, но все равно большой, почти 19% годовых.
И только когда я со всем этим разобралась, я начала гасить ипотеку.
Сейчас небольшое отступление про способы погашения ипотеки.
Знаете эти шутки про то, что есть только два типа людей?
- Те, кто любит кошек, и те, кто предпочитает собак
- Те, кто больше любит кофе, и те, кто пьет чай
- Те, кто ест гранат с семечками, и те, кто их выплевывает
- Те, кто предпочитают сокращать срок, и те, кто предпочитают уменьшать платеж...
Вот если говорить про меня, то это будет: кошки, кофе, гранат без семечек и уменьшение срока.
Давайте сразу оговорюсь, что я знаю, что нет правильного метода погашения ипотеки. Там есть только одно правило — платить ежемесячный платеж, не допуская просрочки, остальное очень опционально.
Также я понимаю, что если у тебя есть на ежемесячной основе +10 000 руб., которые ты можешь направить на досрочное погашение, то в конечном итоге нет разницы, что это будет: срок или сумма (при условии, что экономию от суммы платежа вы также направляете на досрочку).
Но у меня была другая история. Деньги на первые досрочки были выделены с большим трудом, и я не понимала, будет ли у меня возможность их сделать в следующем месяце. Вносила я от 3 000 руб. до 14 000 руб. Шли эти досрочки на сокращение срока. Досрочные платежи я делала в день списания очередного платежа по кредиту, и 3000 руб. мне закрывали дополнительный месяц ипотеки.
Так продолжалось полгода, но уже в мае 2024 я сосредоточилась на том, чтоб сделать накопления, пользуясь привлекательными ставками по вкладам. Моя первая цель была сформировать подушку безопасности, хотя бы на 3 месяца платежей по ипотеке.
На эту тему у меня есть отдельная подборка статей.Если вдруг интересно как и зачем копила.
К досрочным платежам я вернулась только в марте 2025, тоже с очень скромных сумм, просто порадовать себя небольшим сокращением срока. И только в августе прошлого года я стала вносить крупные суммы в досрочное погашение.
А с сентября 2025 года я пересмотрела свой подход.
Во-первых, я стала вносить досрочные платежи сразу, как только появлялись свободные деньги, без ожидания даты платежа. Плюс я начала вносить те деньги, которые были на вкладах, в уменьшение срока, а экономию от текущих доходов — в уменьшение суммы. Мотивация для меня была простая: я все еще не хотела платить ипотеку 30 лет, но понимала, что без работы я могу остаться в обозримом будущем, и даже если срок ипотеки останется лет 10, то без работы платить ежемесячно по 50к будет крайне сложно. Поэтому я поставила себе цель сократить платеж до 35 000 руб. Не могу объяснить, но именно эта сумма для меня стала психологически комфортной.
Хотя нет, знаю. Если продолжать сдавать квартиры по той цене аренды, по которой я плачу, и при этом иметь платежи по ипотекам на сумму 47 000 руб., то у меня еще останется, чтоб прокормить кошку, даже если я уволюсь. Уверенность в том, что себе на еду я заработаю, у меня и так есть.
В итоге весь этот с конца прошлого года у меня начались «массовые досрочки» по ипотеке. Я получала зарплату и откладывала 50 000 руб. на ипотеку, у меня закрывался вклад, и я делала досрочку на уменьшения срока, тут же уменьшался ближайший платеж за счет того, что в досрочке я заплатила часть процентов за месяц, и с отложенных 50 000 руб. около 20 000 руб. тут же направлялись в уменьшение срока...
Да, это немного нервно и напряженно, но дало свои результаты.
Как итог сейчас у меня следующие условия по ипотеке:
остаток долга — 1 298 902,62 руб.
оставшийся срок кредита — 110 мес. (чуть более 9 лет)
ежемесячный платеж — 18 913,24 коп.
суммарная платежей за весь срок ипотеки — 7 013 860,14 руб.
В целом можно выдохнуть и жить с таким ипотечным кредитом спокойно. Фактически я вышла сейчас на условия, которые очень похожи на те, что были по моей самой первой ипотеке, которую я закрыла за 3 года.
Можно просто потихоньку продолжать платить ипотеку по текущему графику, но все же хочется закрыть ее не через 9 лет, а в этом году.
Поэтому я все так же откладываю 50 000 руб. на ежемесячное погашение, в досрочку идут закрывающиеся вклады и половина от текущих доходов.
В комментариях под прошлой статьей многие говорили, что накопления крайне важны, и я с этим абсолютно согласна, поэтому как только закончу с ипотекой, начну по новой с нуля формировать подушку безопасности.