У меня есть опыт сдачи и того, и другого. Цена покупки за квадрат примерно одинаковая, а результаты разные. Квартиру сдавал три года, также сдаю офис в бизнес-центре. Рассказываю по фактам.
Как сдавал квартиру
До сдачи я сам жил в этой квартире 10 лет. Паркет, обои, кухня, диван — всё в порядке. Сдал. За три года сменилось несколько арендаторов.
Что произошло за это время:
- Двое арендаторов переклеивали обои. Причины — дети рисовали на стенах, плюс мелкие повреждения в проходах.
- Один жилец за полгода расцарапал паркет в двух комнатах. Не просто царапины, а будто тёрли грубой наждачкой. При том что до этого паркет 10 лет был в идеале.
- Пострадали кухонные фасады, диван весь в пятнах.
Каждый раз залог (один месяц аренды) не покрывал ущерб. Перед выездом приходилось объяснять, что нужно исправить, спорить, договариваться.
Итог по квартире: сумма, которую я получил за три года аренды, примерно ушла на ремонт после арендаторов. То есть доход близок к нулю, если считать износ.
Как сдаю офис
Офис у меня находится в бизнес-центре. Цена за квадратный метр получилась практически такая же, как за квартиру на момент покупки. Но арендная ставка за метр выше на 15–20%.
Особенности объекта:
- В офисе нет санузла, нет кухни, нет техники и мебели. Всё общее в здании.
- Помещение сдаётся под формат клиентского офиса — каждый арендатор сам делает ремонт под свои задачи и старается чтобы офис выглядел презентабельно.
Что на практике:
- Арендаторы сами вкладываются в ремонт и отделку. Им важно, чтобы было красиво и презентабельно для их клиентов.
- Мне не нужно ничего восстанавливать после их выезда. Изнашиваться там практически нечему.
- Минус: искать арендатора дольше, чем на квартиру. При адекватной цене простой — несколько месяцев. Если текущий арендатор предупреждает заранее, можно сократить неоплаченный период до минимума.
Итог по офису: стабильный доход, помещение не теряет в состоянии, ремонт за чужой счёт.
Сравнение в цифрах и фактах
Мой вывод как инвестора
С точки зрения денег и сохранности актива офис выглядит выгоднее. При сопоставимых вложениях на входе он даёт более высокий арендный доход и не требует трат на восстановление.
При этом квартиры на рынке стоят не дешевле офисов за квадрат, а иногда дороже. По моим расчётам, здесь есть дисбаланс: либо жильё должно дешеветь относительно коммерческой недвижимости, либо аренда жилья должна дорожать.
Пока что для себя я выбрал коммерческие помещения. Квартиру больше как инвестиционный инструмент не рассматриваю.