Как правило, самовольную постройку можно без проблем узаконить, если она соответствует установленным требованиям. При этой оценке объекта суды и органы власти обращают внимание:
- на предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установили правила землепользования и застройки (п. 8 ст.1ГрК);
- документацию по планировке территории (гл5 ГрК);
- параметры объектов капитального строительства, которые установили федеральные законы (ст.40ГрК).
1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка
Если постройка не соответствует целевому назначению участка, на котором она расположена, то право собственности признать нельзя. Такое разъяснение дано в определении ВС РФ 13.01.2015 № 18-КГ 14-168.
2. Застройщик обращался за разрешением на строительство, пытался легализовать постройку иным способом
Застройщику необходимо доказать, что он обращался за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию, а ему неправомерно отказали (абз.2 п.36 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Иск о признании права собственности на самовольную постройку – это исключительный способ защиты права. Его применяют, когда истец исчерпал иные возможности узаконить свое право собственности. Такой иск нельзя использовать для упрощения регистрации прав на объект недвижимости с целью обхода закона.
На это указал обзор Президиума ВС РФ от 19.03.2014.
Если застройщик запрашивал разрешение, это не означает, что он принял все меры к легализации постройки. Часто лицо требует выдать разрешение на строительство, когда объект уже построен, и ему законно не выдают документ. В таком случае суд откажет истцу в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку (постановление АС Северо-Западного округа 28.04.2017 № Ф 07-4002/2017 по делу № А 56-34352/2016).
3. Сохранение постройки не создает угрозы для граждан
Когда объект построен, сложно получить заключение органов власти, подтверждающих, что постройка соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов. Закажите строительно-техническую экспертизу в профильной организации. Это поможет подтвердить, что сохранение объекта не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Если необходимых заключений нет или суд сомневается в их достоверности, то он вправе (но не обязан) назначить экспертизу. Поэтому лучше подготовить заключения заранее.
Об этом сказано в абз.1 пункта 26 постановления Пленума Верховного суда № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010.
4. Постройка отвечает признакам недвижимости
Нормы о самовольной постройке (ст.222 ГК РФ) не действуют:
- при создании самовольно возведенных объектов, которые не относятся к недвижимому имуществу;
- перепланировке, в результате которой не создан новый объект недвижимости;
- переустройстве (переоборудовании) недвижимости, в результате которой не создан новый объект недвижимости.
Об этом сказано в абз.1 пункта 29 постановления Пленума Верховного суда № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010.
Так, в одном из дел суд отказал в сносе постройки, поскольку не было доказано создание нового объекта. Объект признали устройством вспомогательного назначения (постановление АС Восточно-Сибирского округа 15.01.2019 № ФО 2-6436/2018 по делу № А 78-18179/2017).
Однако реконструированную недвижимость могут признать самовольной постройкой, если в результате возник новый объект (п.28 постановления ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.