Терраса в уровне земли — один из немногих элементов, судьбу которого буквально определяет то, как он назван в проекте. Одно слово в проектной документации — и этот элемент либо входит в площадь здания, либо нет.
Как работает квалификация
Приказ Росреестра № П/0393 прямо говорит: не включаются в общую площадь здания террасы в уровне земли, отнесённые в проектной документации к элементам благоустройства — площадкам отдыха. Ключевая фраза: «отнесённые в проектной документации».
Если в проекте элемент называется «терраса» и входит в состав здания — Росреестр включит её в площадь. Если тот же элемент назван «площадка для отдыха» и вынесен в раздел «Благоустройство» — в площадь не попадёт.
На что опираться в проекте
Нормативная база для благоустройства — СП 82.13330.2016 и ГОСТ 21.508-2020. Площадка для отдыха там — самостоятельный элемент благоустройства территории, а не помещение здания. Функциональное описание в проекте должно это отражать: зона отдыха, обеденная зона, мощение без конструктивной связи с несущими элементами здания.
Что решает кадастровый инженер
Окончательная квалификация при постановке на учёт — за кадастровым инженером. Он проводит обследование и принимает решение на основе фактического состояния объекта и проектной документации. Именно поэтому проектное наименование и описание имеют такое значение: это не просто слова, это аргументы.
Если проект говорит «терраса», а по факту там залита бетонная плита с pergola и барбекю — переквалифицировать в площадку для отдыха постфактум будет сложно. Росреестр вправе включить элемент в площадь задним числом.
Формулировка в проекте — это инструмент управления площадью, налоговой базой и соответствием ТЭП данным ЕГРН. Чем раньше это решение принято — тем меньше проблем на финише.
Нормативная база: СП 82.13330.2016 · ГОСТ 21.508-2020 · Приказ Росреестра № П/0393, п. 10.1 Прил. № 2
