Кадастровый отказ — это не приговор. Но это потери: время, деньги, нервы. И в большинстве случаев его можно было избежать, если бы несколько решений были приняты раньше — на стадии проектирования.
Расхождение ТЭП и техплана более 5%
Самая частая причина отказа — несоответствие площади в проектной документации (ТЭП) и площади в техническом плане кадастрового инженера. Росреестр ориентируется на Приказ № П/0393 и на данные технического плана. Если они расходятся с ТЭП более чем на 5% — возникает основание для отказа в кадастровом учёте или регистрации права.
Откуда берётся расхождение? Чаще всего — из-за того, что в ТЭП и в техплане применяются разные методики. В ТЭП терраса посчитана с к. 1,0, а в техплане кадастровый инженер её исключил. В ТЭП балкон посчитан, в техплане — нет. Методики должны быть согласованы заранее.
Несоответствие квалификации элементов
Кадастровый инженер проводит обследование и видит одно, а в проекте написано другое. Элемент назван «крыльцо», а по факту это терраса с обеденной зоной. Кровля названа неэксплуатируемой, а выход на неё — стационарный. Такие несоответствия дают кадастровому инженеру основание для иной квалификации — и площадь меняется.
Где теряется контроль
Технический план готовит кадастровый инженер — но на основании проектной документации. Если в ПД недостаточно данных — кадастровый инженер вынужден интерпретировать. Интерпретация может не совпасть с тем, что ожидал застройщик.
Контроль теряется между стадией П и выдачей технического плана. Решение: передавать кадастровому инженеру не только чертежи, но и полный состав ТЭП с разбивкой по типам помещений.
Нормативная база: Приказ Росреестра № П/0393, п. 5 Прил. № 2 · ФЗ № 214-ФЗ, ч. 5 ст. 5 · СП 54.13330.2022
