Расторжение Договора Аренды офиса, торговой точки, склада, ресторана, кафе, салона красоты, маникюра и др. коммерческой недвижимости по Инициативе Арендатора. Рубрика "Ваш Бизнес"
Друзья, вопрос о досрочном расторжении Договора Аренды коммерческой недвижимости Актуален особенно для тех Арендаторов, которые только начинает свой бизнес, выбранная локация не всегда оказывается удачной для ведения бизнеса, а для например , сферы услуг она часто определяющая успех бизнеса, либо по тем или иным причинам в нем вообще вести бизнес невозможно, либо бизнес просто не идет из -за отсутствия опыта, начального капитала, незнания законодательства и возникающих из-за этого больших штрафов после проверок и др. причин. Стоимость аренды в Москве очень высокая и если, не расторгнуть Договор, то придется платить за весь срок аренды, указанный в Договоре.
Просто так расторгнуть договор, когда Арендатору захочется, как правило невозможно, односторонний отказ от исполнения договора недопустим, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как Арендатору досрочно расторгнуть Договор аренды недвижимости:
1). По соглашению Сторон. Самый быстрый и оптимальный вариант, но не всегда Арендодатели согласны на это. Для этого нужно заключить с Арендодателем Соглашения о расторжении Договора аренды в той же форме, что и сам договор. ( П.1 ст. 450 ГК РФ) Заключать Соглашение нужно обязательно в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами , чтобы потом Вам не предъявили Иск о взыскании Арендной платы за весь оставшийся срок Аренды, указанный в Договоре.
Если договор был зарегистрирован, то и Соглашение о расторжении нужно также зарегистрировать в Росреестре.
Помещение нужно вернуть Арендодателю по Акту приема-передачи.
Обязательства , в том числе по внесению арендной платы прекращаются с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не предусмотрите в Соглашении, внимательно читайте текст Соглашения о расторжении Договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
2.. Договор может быть расторгнут по требованию Арендатора в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом, а именно, только:
- При существенном Нарушении Договора со стороны Арендодателя (П.2 ст. 450 ГК РФ.) Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
- В исключительных случаях связи с существенным изменением обстоятельств , если в договоре не указано, что это не основание для расторжения( ст. 451 ГК РФ)Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
- Если Арендатору не были переданы принадлежности имущества и относящиеся к нему документы, и без них он не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
- Если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества ( подп. 1 ст. 620 ГК)
- При обнаружении Арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, которые не были оговорены Арендодателем , не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра Арендатором имущества при заключении Договора или подписания Акта приема-передачи (абзац пятый п. 1, п. 2 ст. 612, подп. 2 ст. 620 ГК РФ).
К недостаткам передаваемого в аренду недвижимого имущества, при наличии которых договор может быть расторгнут по этому основанию, может быть отнесено не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды .
Прописывайте в Договоре цель с которой Вы снимаете помещение, т.е. что Вы там планируете делать.
- Если арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (подп. 4 ст. 620 ГК РФ)
- Если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество. (сервитуте, праве залога и т. п.) (ст. 613 ГК РФ)
-В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта недвижимого имущества в установленные Договором сроки, если это в соответствии с Законом или Договором его обязанность его обязанность. Четко приписывайте в Договоре кто обязан делать капитальный ремонт и в какие сроки ( Абзац шестой п. 1 ст. 616 и подп. 3 ст. 620 ГК РФ )
- В Договоре Аренды можно предусмотреть при заключении Договора и другие основания для его досрочного расторжения по требованию одной стороны в судебном порядке (п.4 ст. 620 ГК РФ )
Нужно иметь в виду, что Законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Т.е. Вам нужно в письменной форме сначала направить Предложение о расторжении Договора Аренды Арендодателю и иметь доказательства его направления.
Если обязательный досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, суд возвращает исковое заявление (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ), а в случае его принятия к производству, оставляет его без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, ст. 222 ГПК РФ)
Обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу Решения суда о расторжении Договора, если в Решении нет Даты , с которой обязательства считаются прекращенными. Суд может идти долго, имейте в виду .
4) В связи с тем что Договор аренды коммерческой недвижимости как правило, связан с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности , то в Договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа одной одной из сторон от договора (его исполнения) без обращения в суд путем направления Уведомления ( п.2 ст. 310 ГК РФ , ст. 450.1 ГК РФ) . Договор прекращается в момент получения Арендодателем уведомления, если иное не предусмотрено Законом или Договором. В этом случае нужно четко прописывать, а Договоре эти основания и порядок направления уведомления о расторжении Договора, когда оно считается полученным, с какого момента Договор считается расторгнутым.
5)). Если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок. Тогда каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ
Друзья, живите красиво, живите легко, достойно и со вкусом к жизни, Ваш Юрист Морозова Надежда Владимировна и ЮК "ЛУЧ ПРАВА"
Юридические услуги в Москве для физических и юридических лиц.
Москва, Холодильный переулок, д.3, корп.1, стр.8 Тел /Макс для предварительной записи: 8-965-449-98-60, +7- 926-229-76- 59. Электронная почта: mir-prav@mail.ru #аренда#договораренды#расторжениедоговорааренды#офис#склад#кафе#ресторан#торговаяточка#бизнес#недвижимость#аренданедвижимости#право#закон#юрист#салрнкрасоты#соглашениеорасторжениидоговорааренд
О самых распространенных схемах мошенничества со стороны Арендодателей при сдаче коммерческой недвижимости писала здесь :