О том, как меняются условия работы с банками и чего ждать от ключевой ставки, мы поговорили с финансовым директором «Группы Голос» Марианом Вербовецким.
— Данные ЦБ качественно отражают динамику стоимости кредитования для застройщиков. Эффективная ставка по проектному финансированию привязана к ключевой и зависит от наполнения эскроу-счетов. Сокращение льготной ипотеки снизило поступления от дольщиков, что привело к росту ставок для всех проектов — как новых, так и ранее начатых.
— Ставки проектного финансирования не связаны с платёжеспособностью покупателей квартир — банки закладывают эти риски в ипотеку, а не в кредит застройщика. Однако низкая маржинальность проектов напрямую влияет на процентные расходы. В ближайшие годы банки заработают на девелопменте больше, чем сами девелоперские компании.
— Банки не перекладывают риск падения спроса в ставку: механизм ПФ изначально завязан на наполнение эскроу. Снижение темпов продаж и использование рассрочек автоматически увеличивают процентные расходы застройщика, даже без изменения базовых условий.
— Банки всегда придерживались консервативного подхода, а в текущих условиях ужесточают требования к финансовой устойчивости всей группы компаний. Ни 12%, ни 16% годовых вам изначально не дадут — ставка снижается только при достаточных поступлениях на эскроу. Если продажи продолжат падать, а строительство — идти прежними темпами, ставки вырастут неизбежно.
— Политика ЦБ сейчас направлена на охлаждение инвестиционной активности, а проектное финансирование — это инвестиции. 13 февраля регулятор снизил ключевую ставку на 0,5 п.п., и я разделяю прогноз аналитиков Сбер CIB: ставка на некоторое время зафиксируется на уровне 15%. Прямой поддержки девелопмента от ЦБ ждать не стоит, но последовательность в борьбе с перегревом экономики внушает осторожный оптимизм.
Сервис цифровой аналитики Объектив.РФ: рынок недвижимости
Канал «Записки Объектолога» в Телеграм и MAX с оперативными сводками по состоянию рынка первичной недвижимости и регулярными аналитическими отчетами
Подписывайтесь на нас, чтобы быть на шаг впереди конкурентов!