Жена в декрете, муж получает сто тысяч. Раньше могли одобрить восемь миллионов на трёшку в новостройке. Сейчас — максимум пять-шесть, и то если повезёт. С апреля 2026 года банкам рекомендовали выдавать ипотеку только по справке 2-НДФЛ. Серые зарплаты, переводы от родственников, условные доходы декретниц — всё это перестаёт работать. Эксперты предупреждают: под действие попадут до 40% заёмщиков.
Раньше всё было иначе
Ещё три месяца назад человек мог прийти в банк с паспортом и СНИЛС — и получить одобрение. Справка по форме банка позволяла указать практически любой доход: премии в конверте, переводы на карту другого банка, даже деньги от сдачи квартиры без договора. Работодатели шли навстречу — подписывали бумаги с завышенными цифрами.
Кирилл Павлов, ипотечный брокер, объясняет механику: «Человек может работать официально, но подтверждённого дохода недостаточно для желаемой суммы. При этом он получает серенькую премию в конверте или на карту другого банка. Это жизнь — распространённое явление во многих организациях. Поэтому клиент предоставлял справочку по форме банка с зарплатой, достаточной для получения кредита».
Банки закрывали глаза. Главное, чтобы первый взнос был, платежи не просрочивались, а квартира оставалась в залоге. Всем было удобно. Пока не стало неудобно.
Что изменилось на самом деле
С 1 апреля Центробанк выпустил рекомендации — сильные настолько, что банки уже начали пересматривать подход. Теперь основным документом должна быть справка 2-НДФЛ — выписка о доходах от налогового агента, например работодателя. В ней указывается зарплата, начисления и все удержанные налоги за определённый период.
«Прямого запрета нет, — уточняет Павлов. — Но рассматривать клиентов без справки 2-НДФЛ банки будут неохотнее. Требования для одобрения станут выше, рассмотрение — осторожней. Фактически выдачу ипотек без этой справки никто не отменял, но практика изменится».
Звучит как формальность? На деле это переворачивает рынок.
Кого отменили сразу
Первыми попали работники с серыми зарплатами. Банк видит в трудовой книжке запись, а в справке 2-НДФЛ — тридцать тысяч вместо реальных восьмидесяти. Формально дохода нет. Следом идут самозанятые и индивидуальные предприниматели: их прибыль воспринимается как полупрозрачная, часть поступлений может не отражаться в отчётности.
Дальше — люди с нестандартными доходами: фрилансеры, арендодатели без зарегистрированного юрлица, инвесторы без регулярных выплат. Плюс клиенты с переменным доходом — топ-менеджеры с большой премиальной частью, представители креативных индустрий. Их доход будут оценивать с учётом истории за два года. А если истории нет или она пёстрая — ждите отказа.
Читатель из комментариев возмущается: «А раньше значит кому-то давали? Мне нужно было собрать кучу справок, документов с работы что я не верблюд, застраховать все что можно и так далее. При стаже больше 15 лет и подтверждённом доходе одобрили со второго раза. Серых доходов у меня нет, но если бы были — налоговая о них точно знала бы, уверен».
Семейная ипотека
Самое малоприятное — изменения по семейной ипотеке. Созаемщик без подтверждённого дохода, например мать в декрете, больше не улучшит параметры кредита. Её доход будет считаться равным нулю.
Как это работало раньше: банк мог мысленно приписать декретнице условный доход — двадцать-тридцать тысяч рублей — и улучшить общую оценку семьи. Теперь не может.
«Всё бремя по подтверждению необходимого для одобрения дохода ляжет на работающего супруга», — говорит Кристина Абыдова, заместитель руководителя ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи».
Пример: жена в декрете, муж с зарплатой сто тысяч рублей. Раньше с учётом условного дохода жены могли дать ипотеку на квартиру. Теперь одобрят только исходя из ста тысяч мужа, и сумма сократится до пяти-шести миллионов. В итоге семьям придётся рассматривать более дешёвые квартиры или вообще откладывать покупку.
«Здесь есть момент: это может попасть по среднему классу в регионах, где на одну зарплату купить хорошую квартиру сложно, а второй доход в семье неофициальный или отсутствует», — продолжает Абыдова.
Ключевые условия семейной ипотеки — ребёнок, новостройка, ставка 6% — остаются прежними. Но банки начали гораздо строже оценивать платёжеспособность заёмщиков. Программа остаётся льготной, но уже не такой выгодной.
Другой читатель добавляет: «Для декретниц в парах с низким официальным доходом одного супруга шансы на хорошую ипотеку сведутся к нулю. А что — раньше таким давали ипотеку? Им же на хлеб скоро не будет хватать».
Зачем вообще это сделали
Один из комментаторов формулирует вопрос «Ипотека, по своей сути — это залоговое кредитование. Для клиентов, которые не могут подтвердить доход официальной справкой, можно повысить размер первоначального взноса, допустим, с 20% до 30%. Но запрещать выдачу ипотек таким клиентам — это не умно. Банк выдаёт 70% от цены объекта, в случае чего заёмщика банку достаётся объект по цене ниже рыночной. В чём риск, кроме как желание взять налоги со всего, чего можно? Банки тут причём?»
Эксперты видят в этом попытку обелить экономику и сократить серые зарплаты. Игорь Чернядьев, региональный представитель «Самолёт Плюс» в Челябинской области, настроен оптимистично:
«В целом я отношусь к этим изменениям скорее позитивно: во-первых, это шаг к обелению экономики. Второй важный момент — стабильность ипотечного и в целом рынка недвижимости. Да, объёмы выдачи снизятся, и получить ипотеку людям с полностью неофициальными доходами станет сложнее, но в долгосрочной перспективе это делает рынок более устойчивым».
Заёмщики со временем адаптируются к новым условиям. Кто-то будет устраиваться на работу с белой зарплатой. Этот процесс займёт время.
Куда податься
Для непрозрачных заёмщиков ставка может вырасти на 2–4% по отношению к базовой — как компенсация за риск. Вдобавок увеличение может коснуться и первоначального взноса.
«Рынок может отреагировать увеличением первоначальных взносов — клиентам придётся компенсировать неподтверждённый доход наличными», — рассуждает Абыдова.
Параллельно вырастет спрос на альтернативные банки, которые более лояльно считают доход, но и они будут следовать рекомендациям ЦБ. Для девушек в парах с низким официальным доходом одного супруга возможное решение — получать ипотеку совместно с работающими родственниками (сестра, брат, родители) как созаемщиками с подтверждённым доходом.
Кроме того, для многих вырастут расходы на саму сделку с недвижимостью. «Люди будут всё чаще прибегать к услугам ипотечных брокеров для того, чтобы правильно подать заявку и повысить шансы на одобрение ипотеки на нужную сумму», — подытожил Павлов.
Один из читателей резюмирует:
«С такими кредитами проще в аренду квартиру снимать, а тем кто помоложе и с образованием — можно смотреть варианты в норм странах с более дружелюбным финансовым климатом».
Ещё одно мнение звучит сильно:
«Семейная ипотека — это средство поддержания банков, а не семей с детьми. На неё тратят примерно 1,5–1,8 триллионов рублей в год на субсидию для банков. Но вместо этого можно направить эти деньги на жилищное строительство социального жилья, которое спустя 5–10 лет проживания люди смогут приватизировать. Это будет дешевле и реальная поддержка. И заодно это создаст какую-никакую конкуренцию для застройщиков, продающих свои метры по ценам виллы на Лазурном берегу».
А вы смогли бы сейчас получить ипотеку по новым правилам?
Пожалуйста, поставьте ваш великолепный лайк ❤
А если нажмёте "Подписаться" - будет супер 🙌