Современная классификация видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков действует с 2014 года (с некоторыми локальными изменениями в этот период). Но до сих пор у многих владельцев участков в документах и в ЕГРН указаны старые формулировки. Пока ничего не нужно делать с участком (продавать, строить, сдавать в аренду) – такое положение закону не противоречит (хотя и создает некоторые риски). Но как только возникает необходимость застройки участка или совершения с ним иных действий – появляется вопрос: какой же вид использования подходит сейчас? То же может случиться при возникновении претензий к целевому использованию участка или спора о его кадастровой стоимости, арендной или налоговой ставках.
В этой ситуации легко запутаться, тем более что классификатор несколько раз обновляли. Мы в Правовом центре «Два М» часто видим, как люди теряют время, деньги и нервы из-за несовпадения старых и новых формулировок. Рассказываем главное.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
1. По закону – все просто
Земельный кодекс требует, чтобы разрешенное использование участка соответствовало классификатору. Но старый ВРИ, установленный до введения классификатора, действует бессрочно. Однако лучше не тянуть.
Вы имеете право обратиться в государственный орган (например, в Москве – Департамент городского имущества), чтобы старую формулировку заменили на подходящую из нового классификатора. Это не считается изменением ВРИ, а просто «приведением в соответствие». Подать заявление может и собственник, и арендатор.
Важно – решение принимается уполномоченным органом, а не напрямую Росреестром. Даже для участков частной собственности. Поэтому в ряде случаев, если правила землепользования и застройки позволяют и не требуется вносить плату, собственнику участка проще обратиться напрямую в Росреестр за установлением нужного ВРИ как нового.
Крайнего срока для совершения данного действия нет, но проблемы возникнут в самый неподходящий момент. Например, при переоформлении аренды, выкупе участка, получении разрешения на строительство. Также часто споры возникают в связи с платежами в бюджет, на которые разрешенное использование также влияет. Это касается как расчета кадастровой стоимости, так и выбора подходящих ставок арендной платы или земельного налога. Если вдруг участок изымут для государственных нужд, сумма компенсации тоже зависит от ВРИ.
2. Но на деле – сплошные сложности
На практике часто бывает так:
- Владелец и чиновник по-разному понимают, какой вид использования подходит. В итоге орган либо выбирает невыгодный вариант, либо отказывает. Особенно если новая формулировка влияет на платежи в бюджет, что влечет прямой конфликт интересов.
- Подобранный вид использования может противоречить местным правилам землепользования (ПЗЗ). Но в этой ситуации суды встают на сторону владельца, потому что приведение в соответствие – это не изменение ВРИ.
- Старая запись в документах бессмысленная и не соответствует ни одному из существующих в классификаторе ВРИ: «для эксплуатации здания», «для производственных нужд» – непонятно, что это значит и какой актуальный ВРИ можно выбрать.
- Документами предусмотрен один ВРИ, но по факту на участке уже много лет ведется другая деятельность, не соответствующая буквальному прочтению существующего ВРИ.
Почему это важно? Потому что от вида использования зависит:
- кадастровая стоимость и земельный налог (разница может быть в десятки или сотни раз);
- можно ли строить на участке объекты того или иного назначения (например, жилой дом в упрощенном порядке);
- не признают ли вашу деятельность незаконной со штрафами и запретами в связи с нецелевым использованием участка.
3. Что говорят суды
Суды уже выработали несколько четких правил:
- Отказать в приведении ВРИ в соответствие нельзя. Орган обязан подобрать подходящий вариант, даже если не хочет.
- Если участок государственный или муниципальный, а вы его арендуете (или у вас там своё здание), чиновники не могут выбирать ВРИ произвольно. Они обязаны учитывать цель предоставления по действующему договору аренды.
- Местные правила землепользования (ПЗЗ) при этом не важны. Если у вас уже стоит здание, вы вправе использовать его по прямому назначению, даже если ПЗЗ изменились.
- Если старая формулировка неясная, суд смотрит: для чего построены здания на участке, как участок использовался раньше и на каких условиях его предоставляли.
- Если старый ВРИ явно ошибочный и не соответствует реальности, собственник законно построенных зданий всё равно может требовать установить правильный ВРИ. Даже если он противоречит местным правилам. Определяющее значение в этом случае будет иметь вопрос о правомерности имеющихся на участке зданий в момент их постройки, об истории предоставления участка.
Пример нашего успешного дела о приведении ВРИ в соответствие классификатору при неоднозначной изначальной формулировке.
Почему стоит обратиться в Правовой центр «Два М»
Приведение ВРИ в соответствие – только один из многих вопросов, связанных с разрешенным использованием земель и зданий. Также часто бывают актуальны (в том числе одновременно) вопросы юридической квалификации фактически ведущейся на участке деятельности, законности имеющихся на участке построек, уточнения его границ и т.д.
Правовой центр «Два М» сопровождает такие дела от начала до конца: от предварительной проработки вопроса в рамках градостроительного аудита, подготовки заявлений в госорганы до судов всех инстанций. Мы помогаем и собственникам, и арендаторам, и бизнесу, и обычным людям.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Чем мы отличаемся от других юристов:
- Мы не просто формально знаем законы – мы участвовали в сотнях споров по ВРИ и смежным вопросам и выигрывали даже в самых запутанных ситуациях.
- Мы объясняем всё человеческим языком, без заумных терминов. Вы всегда понимаете, что происходит и почему мы предлагаем тот или иной шаг.
- Мы не накручиваем лишнюю работу. Если можно решить вопрос без суда – решаем без суда. Если суд нужен – идем в суд и доводим дело до победы.
- Мы несем ответственность за результат. С нами вы не останетесь один на один с чиновниками или непонятными формулировками в документах.
Если у вас старый вид разрешенного использования, если вам отказали в его приведении в соответствие или если возник любой другой спор с землей и недвижимостью – приходите в «Два М». Поможем разобраться, сэкономим ваше время и деньги.