В судебной практике по спорам о самовольных постройках долгое время снос считался практически безальтернативной мерой. Однако с выходом Постановления Пленума Верховного Суда РФ подход к таким делам существенно изменился. Теперь у собственников появился реальный шанс сохранить объект, даже если он признан самовольной постройкой. Рассмотрим, как работает этот альтернативный способ защиты.
Суть альтернативного решения суда
Ключевое новшество, закреплённое в разъяснениях Верховного Суда, заключается в том, что суд обязан рассматривать снос не как единственно возможную меру, а как крайнюю форму государственного вмешательства. Теперь при рассмотрении иска о сносе суд в обязательном порядке выносит на обсуждение вопрос: являются ли допущенные при строительстве нарушения устранимыми?
Если суд приходит к выводу, что недостатки можно исправить, он выносит решение, предусматривающее два варианта исполнения:
- Снос самовольной постройки.
- Приведение объекта в соответствие с установленными градостроительными и строительными нормами.
Это решение фиксируется в резолютивной части судебного акта. Собственнику предоставляется срок, в течение которого он обязан устранить нарушения.
Механизм реализации права на легализацию
После вынесения такого решения у владельца недвижимости появляется законная возможность «ввести объект в правовое поле». Алгоритм действий выглядит следующим образом:
Реконструкция. В установленный судом срок собственник за свой счёт производит необходимые работы по реконструкции или перепланировке, чтобы устранить выявленные нарушения (например, изменить этажность, привести параметры в соответствие с отступами от границ участка).
Взаимодействие с органами власти. После завершения работ владелец обращается в уполномоченный орган (например, в Росреестр или местную администрацию) для внесения изменений в документы. Например, это может быть изменение вида разрешённого использования земельного участка или получение нового технического плана.
Легализация. Если все требования выполнены, объект перестаёт считаться самовольной постройкой и может быть введён в эксплуатацию на законных основаниях.
Тенденция к смягчению практики
За два года, прошедшие после принятия этих разъяснений, судебная практика действительно стала более гибкой. Суды всё чаще исследуют вопрос устранимости нарушений и предоставляют собственникам шанс исправить ошибки. Снос теперь применяется только в тех случаях, когда нарушения являются существенными и неустранимыми (например, постройка возведена на инженерных сетях или создаёт реальную угрозу жизни и здоровью граждан).
Ярким примером служит Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.04.2025 № 18-КГ25-57-К4. Суд отменил решения о сносе объекта, указав, что нижестоящие инстанции не учли возможность устранения нарушения путём простого изменения вида разрешённого использования земельного участка через Росреестр.
Заключение
Альтернативный способ защиты — это мощный инструмент в руках добросовестного собственника. Он не отменяет классические методы защиты, такие как применение исковой давности или доказательство некапитальности строения, но добавляет к ним принципиально новую возможность.