Вторичка взяла курс вверх: цены растут в 48 городах

На рынке жилья вчера был заметен сдвиг в пользу «вторички»: по данным SRG, в первом квартале 2026 года цены снизились лишь в двух из 50 крупнейших городов — в Сочи и Махачкале, тогда как в остальных произошел рост. Лидером подорожания стал Курск, за ним — Барнаул и Тольятти. Такой разброс объясняют вымыванием ликвидных лотов и оживлением покупательского спроса к концу зимы на фоне постепенного удешевления рыночной ипотеки. Для Сочи корректировка — символический минус после прошлогоднего рывка, тогда как в большинстве городов «вторичка» прибавила вслед за активизацией сделок.

Параллельно вырос разрыв между ценами на новостройки и «вторичку»: к февралю средняя дифференциация по миллионникам достигла 30,4% (+2,5 п.п. за месяц). В Ростове-на-Дону разница расширилась до 39,2% из‑за одновременного роста цен на первичке и снижения на вторичном рынке. Исключение составили Москва, Санкт‑Петербург и Челябинск, где разрыв сократился — здесь вторичное жилье дорожало быстрее из‑за смещения спроса. В целом картина укладывается в логику: девелоперы удерживают номинальные цены точечными скидками, а продавцы «вторички» чаще подстраиваются под покупателя.

В Москве в первом квартале произошла локальная переоценка части первичного предложения: сильнее всего подешевели новостройки в Котловке (около −13,7% к IV кварталу 2025 года), Северном и Академическом районах. Причина не в общем тренде на снижение, а в изменении структуры экспозиции — уход отдельных проектов бизнес‑класса сдвинул средние показатели по локациям. Это сигнал, что квартальные срезы на первичке по отдельным районам чувствительны к микс‑эффекту, тогда как городские средние остаются устойчивее.

Финансовый фон поддерживает сделки. По оценке ВТБ, за январь—март россияне оформили ипотеки более чем на 1 трлн руб., что на 70% больше, чем годом ранее; в марте выдачи выросли и по льготным программам, и по рыночным кредитам, доля субсидированных займов поднялась до 69%. Банки синхронно снижают рыночные ставки вслед за ключевой, что повышает доступность, но платежи по «рыночной» двушке в новостройке крупных городов по‑прежнему высоки: медианный расчет по мегаполисам — около 173 тыс. руб. в месяц, в Москве — заметно выше из‑за уровня цен.

В корпоративном и коммерческом сегментах — разнонаправленные сигналы. Мажоритарий ПИК «Недвижимые Активы» объявил о намерении выкупить до 15,12% акций девелопера по 551,4 руб. за бумагу (премия ~11% к рынку), что придало бумаге импульс в середине дня. На фоне корпоративной активности в логистике фиксируется давление на доходность: в Москве и Подмосковье ставки аренды складов класса А к концу марта снизились примерно на 15% год к году до 10,5 тыс. руб. за кв. м в год на фоне роста предложения и слабее завершенных сделок по итогам 2025 года. Эти сигналы подтверждают расхождение траекторий: жилая «вторичка» оживает, тогда как доходная индустриальная недвижимость адаптируется к избытку площадей.

По материалам: РБК Недвижимость, Коммерсантъ.