Сегодня агротуристические объекты стали одним из самых обсуждаемых и востребованных трендов в индустрии гостеприимства. Однако этот рынок скрывает множество неочевидных барьеров: от юридических тонкостей до специфики сельской логистики. Чтобы найти ответы на самые острые вопросы инвесторов и предпринимателей, мы пригласили на интервью Венеру Адамович. Венера — ведущий эксперт по развитию туризма на сельских территориях и в малых городах, помогающий реализовывать туристические проекты любой сложности. Разбираем детали сельского туризма в нашей новой статье.
— Какой рабочий сценарий реализации проекта на сельхозземлях вы считаете наиболее жизнеспособным в контексте текущего земельного законодательства?
— Первое, что я хочу сказать, у нас есть Земельный кодекс, который дает понимание о целевом назначении того или иного земельного участка.
Также есть Градостроительный кодекс, который уточняет использование земель разных категорий.
Важно понимать, что земли сельскохозяйственного назначения не предназначены для строительства объектов туристической инфраструктуры. Их ключевое назначение — это производство, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции.
В связи с принятием понятия о сельском туризме в 2021 году появилось много заблуждений. Многие считают, что если закрепили сельский туризм, то можно строить объекты туризма на землях сельскохозяйственного назначения. Это самое распространенное заблуждение на данный момент.
Несмотря на то, что определение появилось, никаких изменений в Земельный Кодекс и иные подзаконные акты в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения в целях развития сельского туризма введено не было.
Для развития туристических проектов у нас есть другие категории земель. Это могут быть земли лесного фонда с видом разрешенного использования для рекреационной деятельности, особо охраняемые территории, земли населенных пунктов с назначением для гостиничного обслуживания и подобные.
У нас уже есть категории земель, которые напрямую можно использовать для запуска туристических объектов. Если фермер владеет землями сельскохозяйственного назначения и планирует запускать туристический объект сельского туризма, он должен иметь земельный участок, подходящий для строительства туристического объекта. Даже несмотря на то, что это агротуристический объект, он все равно должен содержать объекты туристической инфраструктуры.
Поэтому в настоящий момент самый рабочий сценарий реализации проекта для фермера, который хочет развивать сельский туризм, — это начать с развития экскурсионной деятельности.
Экскурсионная деятельность — это отдельный туристический продукт, который можно легко начать при должных навыках и компетенции. Ее можно развивать на существующей инфраструктуре сельскохозяйственного предприятия.
Эта ситуация актуальна и для любых других предприятий, которые выстроили необходимую инфраструктуру для своего основного вида деятельности. Они также могут ввести экскурсионную деятельность. Нет разницы между объектами сельскохозяйственного, агропромышленного комплекса или любого другого предприятия.
Смысл будет один — демонстрация производства и переработки.
Фермер, который хочет попробовать сельский туризм, может начать именно с экскурсионной деятельности. Это самый оптимальный путь, который не требует на первых этапах больших вложений и позволяет фермеру понять, нужен ли ему этот вид туризма.
— Возможен ли сейчас перевод сельхозземель в другие категории?
— На самом деле у нас есть ряд нормативно-правовых актов, которые регулируют порядок перевода земель из одной категории в другую. В частности, у нас есть нормативно-правовой акт, который регулирует перевод земель сельскохозяйственного назначения в иные категории.
В него были внесены изменения с 1 марта. Теперь появился дополнительный этап согласования перевода на уровне федерального органа, а именно — на уровне Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.
Как следствие, у нас также появилось понятие непригодности земель сельскохозяйственного назначения. Лицо, которое инициирует перевод, должно будет пройти дополнительные экспертизы, чтобы доказать, что земля непригодна для ведения сельского хозяйства из-за её деградации и невозможности восстановления.
В таком случае предлагается использовать её для других целей. Перевод земель не заблокирован, хотя в отдельных регионах существуют моратории. Например, в Краснодарском крае действует мораторий на перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов. Это связано с необходимостью сохранения ценных угодий и введением контроля над жилой застройкой.
Такие региональные нормативные правовые акты могут быть и в других регионах. Бесконтрольный перевод земель сельхозназначения невыгоден государству, но и полностью его блокировать нецелесообразно, поэтому полностью блокировать его нецелесообразно. Поэтом и появились дополнительные механизмы контроля в виде закона «двух ключей» в отношении земель сельхозназначения.
— Существует ли на практике возможность комбинирования нескольких ВРИ?
— Виды разрешенного использования земельных участков определены классификатором, который содержится в приказе Росреестра. У нас различают основные, условно разрешенные и дополнительные виды разрешенного использования.
Набор этих видов устанавливается градостроительными регламентами через планы землепользования и застройки. Внутри одной функциональной зоны могут быть установлены несколько видов разрешенного использования. Например, в зоне жилой застройки могут находиться участки под индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства или содержание животных или малоэтажная застройка и т.д..
Однако, если участок имеет основной вид разрешенного использования, то на выписке ЕГРН будет указан только один вид. Но внутри этого участка могут быть иные виды разрешенного использования, которые могут использоваться в качестве дополнения к основному.
Например, на участке под жилой дом может быть выделена часть под нежилой фонд, где можно открыть магазин или мастерскую.
На практике также существует возможность разделения земельного участка по видам деятельности.
Например, если на большом участке планируется открыть мастерскую и предоставлять бытовые услуги, имеет смысл выделить этот участок и установить нужный вид разрешенного использования. Оставшуюся территорию можно использовать для проживания хозяев или ведения приусадебного хозяйства.
Таким образом, возможны различные ситуации, которые требуют индивидуального подхода, поскольку типовых ситуаций не так уж много.
— Где проходит граница между агротуризмом и классическим гостиничным бизнесом, после которой для инвестора начинаются риски?
— В нашем законодательстве есть понятие сельского туризма, которое было введено в федеральный закон. По трактовке Федерального Минсельхоза, сельский туризм — это деятельность сельхозтоваропроизводителя, который помимо основной сельскохозяйственной деятельности развивает дополнительное направление — туризм.
Агротуризм, с точки зрения Минсельхоза, фактически является синонимом сельского туризма. Однако в мировой практике агротуризм имеет более узкое определение, предполагающее рекреационную деятельность, связанную с непосредственным посещением сельскохозяйственного объекта.
Таким образом, сейчас мы имеем две трактовки:
1. Сельский туризм — это широкий термин, включающий агротуризм.
2. Агротуризм — это более узкое понятие, связанное с рекреационной деятельностью на базе сельскохозяйственного объекта.
Классический гостиничный бизнес загородного типа — это отдельный вид бизнеса, работающий по своим правилам. Для него требуется минимальный номерной фонд, определенная среднегодовая загрузка и соблюдение земельных требований для строительства. Срок окупаемости таких объектов может составлять 10-15 лет.
Для сельхозтоваропроизводителей агротуризм является дополнительным видом деятельности, направленным на поддержку основной сельскохозяйственной деятельности.
Он позволяет:
● Реализовывать продукцию напрямую, минуя посредников.
● Формировать позитивный имидж своей продукции.
● Задавать свои цены на продукцию.
Однако агротуризм не является основным видом деятельности для сельхозтоваропроизводителей. Поэтому я не могу сказать, что вижу тренд на то, что инвесторы чаще идут в агротуризм.
Существует заблуждение, что развитие сельского туризма на базе сельхоз участка автоматически означает строительство туристических объектов. Но это не так.
— Каким должен быть минимальный объём сельхозпроизводства, чтобы легитимно обосновать деятельность в сфере агротуризма и не вызвать претензий?
— На самом деле, все это уже определено. У нас есть законодательно закрепленное понятие статуса сельхозтоваропроизводителя. Важно понимать, что сельскохозяйственная деятельность должна быть основным видом деятельности.
У нас есть параметр 70/30. Это означает, что основная деятельность в структуре доходов должна составлять не менее 70%. Оставшиеся 30% могут быть любыми другими дополнительными видами деятельности, которые приносят дополнительный доход для фермерского хозяйства. Это может быть, например, репетиторство в свободное время от основной работы или туристическая деятельность, экскурсионная деятельность и прочее.
У нас нет ограничений по объему, но есть ограничения по типу и способам получения дохода.
— Что вы считаете главной стратегической ошибкой инвесторов при входе в подобные проекты?
— Основная ошибка — это заблуждение о том, что можно строить агротуристический объект на земле сельскохозяйственного назначения. Я всё чаще вижу, как даже опытные инвесторы попадают в эту ловушку.
— Сельский туризм в России сегодня — это всё ещё нишевая история для энтузиастов или полноценный инвестиционный тренд, который скоро догонит классические загородные отели?
— Сельский туризм в нашей стране активно развивался ещё до того, как был законодательно закреплён в 2021 году. Сейчас у нас на рассмотрении Государственной Думы законопроект, который призван ускорить перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли рекреационного назначения, но в первую очередь для сельхозтоваропроизводителей.
Многие люди, не ведущие сельскохозяйство, но владеющие угодьями, ошибочно полагают, что смогут быстро перевести землю для реализации своего проекта или выгодной перепродажи. Однако с 1 марта этого года условия перевода земель ужесточились, и это указывает на чёткое направление государства по сохранению и увеличению количества сельхоз угодий.
Законопроект призван легализовать уже построенные объекты сельхозтоваропроизводителями и дать инструменты новым фермерам, которые хотели бы развивать агротуризм.
Сельскохозяйственная деятельность — это специфический вид деятельности, требующий многолетних вложений.
Сельский туризм позволяет зарабатывать практически с первого года, используя существующую инфраструктуру фермерского хозяйства.
Однако не у всех фермеров есть компетенции, навыки и время для развития полноценного агротуристического объекта. Одним из выходов является привлечение партнёров из туристической и гостиничной сфер. У нас есть система кооперации, которая защищает интересы как инвесторов, так и фермеров.
Если закон будет принят, фермеры смогут стать владельцами земель рекреационного назначения. Законопроект предполагает ускоренный перевод длительностью до полугода, что является космической скоростью по нынешним условиям.
Фермер, возможно, не имеет компетенции или времени развивать проект, тогда партнёр-инвестор, владеющий деньгами и активами, может собрать команду для реализации проекта.
Это не только двусторонние интересы, но и стратегия развития сельских территорий в целом, создание рабочих мест и закрепление людей на сельской территории. Я вижу потенциал именно в этом — через кооперацию и запуск партнёрских проектов.
— Какие регионы России, на ваш взгляд, обладают самым высоким потенциалом для создания агротуристических кластеров, но пока остаются недооцененными инвесторами?
— На самом деле, у нас уже много регионов, которые обладают потенциалом для развития агротуристических кластеров. Начнем с популярных направлений, таких как Крым, Краснодарский край и Ростовская область.
Эти регионы активно развиваются и имеют свои культурные традиции и особенности ведения сельскохозяйственной деятельности.
Кроме того, в каждом регионе есть множество уникальных культурных особенностей и традиций, которые можно использовать для развития агротуризма.
Например, Татарстан, как национальная республика, обладает большим потенциалом для этого направления.
Также, регионы, которые уже имеют развитую туристическую инфраструктуру и высокую конкуренцию, могут расширить свои предложения, добавив агротуристические объекты. Это позволит им создать уникальное торговое предложение и привлечь новых туристов.
Таким образом, я бы выделила два основных направления: регионы, которые еще не имеют специфических туристических направлений, могут активно развивать агротуризм, а регионы с уже существующими туристическими потоками могут интегрировать агротуристические элементы в свои предложения.
— Сейчас активно обсуждается законопроект об упрощенном переводе сельхозземель под туризм. Как вы считаете, вызовет ли это бум на строительства на таких землях, или есть скрытые подводные камни?
— Законопроект предназначен именно для поддержки сельхозтоваропроизводителей.
Это не подводный камень, и этого никто не скрывает. Люди, которые думают, что земли сельскохозяйственного назначения мы сейчас быстренько переводим, ошибаются.
Насколько я знаю, после принятия законопроекта будет принят ряд подзаконных нормативных актов, которые будут уточнять механизмы его реализации. Будут предусмотрены механизмы защиты от злоупотреблений этим законом.
Второй пункт — не каждый сельхозтоваропроизводитель даже пройдет по критериям отбора земель.
Мы не сможем переводить бесконтрольно высокопродуктивные земли. Будут предусмотрены механизмы защиты земель сельскохозяйственного назначения. Также необходимо согласование перевода земли. Комиссия решит, насколько целесообразно переводить конкретный земельный участок в другую категорию. Если участок находится далеко от туристических маршрутов, не имеет коммуникаций и находится вдали от населенных пунктов, то запуск туристического объекта может быть нецелесообразным.
Даже если у фермера есть деньги, проект не запустится, если он не встроится в существующие туристические маршруты региона и страны.
Также тарифы на подключение коммуникаций отличаются от тех, что были четыре года назад. Пройдет фильтрация и критерии отбора. Не каждый фермер сможет пройти все эти условия. Более того, предполагается, что фермер, который пойдет по пути ускоренного перевода, будет брать на себя обязательство по увеличению производства и реализации сельхозпродукции.
Поэтому здесь не нужно быть мечтателями. Будут определены условия, при которых возможен перевод земель. Механизм перевода предусматривает возможность возврата земельного участка в статус сельскохозяйственного, если объект оказался неуспешным или не дает прироста продукции.
Я не считаю, что будет бум на строительства. Я бы настаивала на том, чтобы рассматривали строительство и развитие таких объектов именно в коллаборации со специалистами из тур индустрии и сельскохозяйственными производителями.
— Сельский туризм — это не только проживание. Какие дополнительные услуги и активности (интерактивы с животными, гастрономия, мастер-классы) приносят агропроектам основной доход и лояльность гостей?
— Сельский туризм включает оказание услуг размещения, но это не самое главное. Я всегда рекомендую начинать с простых вещей, таких как прием экскурсантов на объект.
Дополнительные услуги могут быть разными: контактный зоопарк, дегустации, мастер-классы и организация мероприятий.
В России появляются тренды на свадьбы на открытом воздухе в рустик-стиле. Фермерские хозяйства могут стать площадками для проведения мероприятий.
Например, фестиваль Гластонбери в Великобритании начался с фермерского поля. Фермер Майкл Ивис решил привлечь туристов и провел музыкальный фестиваль современного искусства. Это мероприятие стало ключевым на музыкальной сцене Великобритании.
Сельское хозяйство несет не только развлекательную, но и социальную миссию.
За рубежом четко и системно выстроена работа со школьными группами. В межсезонье фермерские хозяйства сталкиваются с проблемой полупустых объектов. Чтобы избежать этого, они активно сотрудничают с образовательными учреждениями. Фермерские хозяйства становятся местами для проведения уроков природоведения, обществознания, биологии и химии.
— Какие форматы сельского туризма существуют?
— Существуют как сезонные, так и круглогодичные форматы сельского туризма.
Даже сезонные объекты, такие как ягодные хозяйства, могут предложить услуги, например, демонстрацию процесса выращивания клубники в гидропонной установке.
— Каким вы видите идеальный проект сельского туризма через 3 года? К чему стоит готовиться инвесторам уже сейчас, чтобы быть в топе?
— Идеальный проект сельского туризма через три года должен учитывать несколько ключевых аспектов.
Во-первых, необходимо обеспечить инфраструктуру для приема экскурсантов, например, наличие парковок и оборудованных санитарных блоков, чтобы каждый гость мог комфортно воспользоваться ими. Это особенно важно для семейных пар с детьми и других категорий туристов.
Во-вторых, важно понимать, что любой посетитель фермерского хозяйства является потенциальным носителем бактерий и болезней. Поэтому необходимо разделять основной сельскохозяйственный процесс и туристическую деятельность. Для демонстрации туристам должны использоваться отдельные животные, которые не соприкасаются с основным стадом.
Третьей проблемой является непонимание своего продукта и отсутствие компетенций у фермеров в области туризма. Необходимо развивать партнерские отношения с специалистами из туроиндустрии для создания уникальных концепций и грамотного проектирования пространств.
Четвертой проблемой является отсутствие кадров и стандартов обслуживания. Важно обучать персонал и внедрять стандарты обслуживания гостей на агротуристических объектах.
В целом, через три года мы пока не получим такого результата, но у нас все еще впереди. Это долгосрочная задача, но я верю, что она возможна, учитывая растущий интерес к загородному туризму и красивым природным территориям нашей страны.
Реализовать свой проект в индустрии гостеприимства: https://svoboda-group.com/