Всех приветствую!
Вы на канале, на котором мы говорим про налоги при инвестировании в недвижимость.
Как правильно задекларировать доход от продажи недвижимости? Когда становиться ИП? Это наиболее частые вопросы, с которыми сталкивается инвестор.
Давайте повторим важные моменты.
Зачастую, если вы инвестируете в недвижимость, вы пробуете продать ее как личное имущество. Корректно ли это?
Как проверить себя? Честно взгляните на цель покупки. И если ответ – заработать, – то деятельность очевидно предпринимательская.
Иные признаки предпринимательской деятельности:
— 2 и более продажи в год (а иногда смотрят отрезок и в 3 года);
— Малый срок владения объектом;
— Вы предпринимаете действия, связанные с улучшением объекта (для того, чтобы продать его дороже, конечно же).
Важно: по сравнению с прошлыми годами, даже если взять отрезок в 5 лет, требования признать деятельность предпринимательской приходят значительно чаще!
Что будет, если их игнорировать и деятельность признают предпринимательской?
Рассмотрим ситуацию:
Допустим, вы – ИП на УСН «Доходы».
Ведете деятельность по предоставлению риэлторских услуг.
Параллельно покупаете квартиры с торгов и продаете, либо делаете флипп-проекты (покупаете квартиры, делаете ремонт, продаете).
Но продажу квартир декларируете как доход физического лица. Как личные продажи.
Риски, если деятельность признают предпринимательской:
1. Начислят УСН с продажи квартир. То есть придется платить 6 % с полной суммы продажи.
2. Доход от продажи квартир может привести к тому, что ИП станет плательщиком НДС, следовательно, доначисление НДС с услуг риэлтора.
3. Доначисление пени и штрафа за несвоевременную уплату налога.
4. Возможен штраф за неприменение кассы.
Отсутствие ОКВЭДов у ИП по продаже недвижимости не является защитой от налоговых рисков!
Рассмотрим еще одну ситуацию:
ИП нет.
Физическое лицо регулярно продает и покупает квартиры, земельные участки.
Налоговая признает деятельность предпринимательской.
Какие могут быть последствия?
Основное, что мы должны понимать:
если вы работаете без ИП, ведете предпринимательскую деятельность, в глазах налоговой вы являетесь ИП на общей системе налогообложения.
То есть платите НДС и НДФЛ.
Так как продажа квартир, земельных участков не облагается НДС (146, 149 ст. НК РФ), то доначисления НДС не будет.
Что еще?
1. Если использовались имущественные вычеты, то при расчете налога их могут убрать. Отсюда доначисление НДФЛ.
2. Полностью могут снять расходную часть и доначислить НДФЛ (да, можно оспорить, но это силы, время, нервы).
3. Штраф за несвоевременную уплату налога и непредоставление деклараций вовремя.
4. Штраф за ведение незаконной предпринимательской деятельности (ст. 14.1 КоАП).
И ситуация напоследок:
ИП нет.
В аренду сдаются и продаются апартаменты, офисы, гаражи, машиноместа и иные нежилые помещения.
Последствия будут аналогичные, как и выше, только ко всему добавится еще и доначисление НДС.
А как думаете, предусмотрена ли уголовная ответственность?