Это тот редкий случай, когда в результате юридической проверки, объект мной не был рекомендован к приобретению.
Это когда ни устранить, ни минимизировать выявленные риски не представляется возможным.
А дело было так.
В результате юридической проверки объекта недвижимости мной было:
1. Проанализировано более 100 документов и сообщений о юридических фактах,
2. Найдены и собраны боле 40 документов, имеющих отношение к объекту,
3. Сделаны более 180 скринов проверок с разных сайтов и порталов,
4. Проведена правовая экспертиза 3 документов, предоставленных собственником.
5. Составлен список документов, необходимый для получения полной информации по объекту со стороны продавца для фиксации в альбоме добросовестного приобретателя.
По результатам проверки установлено, что в период приобретения Объекта собственником расчёты между продавцом (крупным застройщиком в Москве и Подмосковье) и приобретателем производились через вексельную систему расчетов, что судами оценивается по-разному (если исполнено обязательство по предварительному договору купли-продажи квартиры с зачетом (погашением) векселя, то суд признает допустимой такую систему расчетов, если не исполнено - признает её притворной).
В отношении предыдущего собственника (юридического лица, связанного с застройщиком) трижды подавалось заявление о признании его банкротом (2023, 2024, 2025гг.) и имеются активные задолженности на сумму более 1 млрд.руб.
Доверенность лица, подписавшего Договор купли-продажи квартиры в 2014г. от имени предыдущего собственника, в реестре нотариальных действий - не найдена.
В 2014 году была предпринята попытка обратить взыскание на земельный участок, на котором построен многоквартирный дом (куда входит Объект), где отказано судом только в силу норм ЖК РФ.
Застройщик, указанный в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, признан в 2018 году банкротом с завершением процедуры конкурсного производства в 2022 году.
И наверное, вы думаете, что объект был мной НЕ рекомендован к приобретению из-за всего вышеперечисленного?
Ан, нет.
Дело в том, что собственник отказался предоставить покупателю стандартные документы, необходимые для проверки объекта и подтверждения должной осмотрительности покупателя:
паспортные данные супруги и ее нотариальное согласие на отчуждение объекта, приобретенного в браке,
документ, подтверждающий расчеты с продавцом по ДКП,
выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в объекте лиц,
справки об отсутствии задолженности за ЖКУ, включая капремонт,
на обоих супругов сведения из БКИ, справки из ПНД и НД, включая справки о том, что супруги не состоят на учете, и с освидетельствованием врачей.
Чем это чревато - мы знаем: покупатель в случае оспаривания сделки не сможет доказать свою добросовестность, и может потерять не только квартиру, но и не получить обратно деньги, внесённые им продавцу.
Я всегда рекомендую покупателям придерживаться следующих критериев добросовестности приобретателя, сложившихся в судебной практике:
1. Подтверждение источника денежных средств приобретателя.
2. Приобретение объекта для собственного использования.
З. Рыночная цена объекта, подтвержденная отчётом об оценке.
4. Проверка всех собственников по открытым базам, с сохранением скриншотов с сайтов -источников, анализ сведений из БКИ, данные из ПНД и НД, семейное положение, суды, банкротство, использование Материнского (семейного) капитала и т.д.
5. Получение и правовая экспертиза официальной выписки из ЕГРН, всех правоустанавливающих документов и других документов, связанных с объектом (ВДК, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ и т.д.), истории переходов права собственности.
6. Вся стоимость в ДКП и безналичная форма расчетов с продавцом.
7. Фиксация: переписки между продавцом и покупателем, на каждом этапе подготовки к сделке подписываются документы об осмотре объекта, фиксации цены Объекта, внесении покупателем предоплаты и т.п., публичности предложения о продаже объекта с ценой (скрины с агрегаторов) в качестве подтверждения отсутствия аффилированности сторон.
8. Наличие у продавца другого жилого помещения в собственности или альтернативная сделка с улучшением жилищных условий продавца, и/или присутствие на сделке родственников возрастного продавца.
9. Наличие договора на риэлторские и/или юридические услуги, в соответствии с которым проведена юридическая проверка объекта на риски с приложением проверок и аналитики эксперта.
10. Дополнительные: Страхование титула и нотариальное удостоверение сделки.
А продавцам недвижимости, которые покупателю не хотят предоставлять стандартный перечень документов для проверки, хотелось бы напомнить, что понятие добросовестности относится не только к приобретателю, но и к продавцу.
Продавец должен содействовать покупателю в получении необходимой информации согласно нормам действующего гражданского законодательства.
Эта позиция отражена в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, где указано: «Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации».
Вывод:
Если продавец объекта НЕ действует добросовестно и не содействует покупателю в получении им необходимой информации, и у покупателя возникает риск купить непроверенный объект, такую сделку лучше не заключать, дабы потом в суде не чувствовать себя виноватым.
