Девелоперы теряют деньги на апарт-отелях: почему бизнес рушится
Попытки совместить быструю продажу недвижимости с созданием долгосрочного гостиничного продукта приводят к убыткам и конфликтам между собственниками. Почему многофункциональные комплексы в Петербурге не выдерживают конкуренции и что мешает им стать устойчивым бизнесом - разбор ключевых ошибок девелоперов.
Фотография: Restate.ru
В последние годы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга заметно выросло число проектов, где девелоперы пытаются совместить функции апарт-отеля, гостиницы и жилых апартаментов. Однако за внешней привлекательностью таких комплексов скрывается масса нерешенных проблем, которые подрывают экономику и ставят под угрозу будущее объекта.
Как пишет телеграмм канал «Пятый угол», основная ловушка - в попытке совместить классическую стратегию «построил, продал, забыл» с созданием долгоживущего продукта. Девелопер стремится быстро выйти из проекта, но как только речь заходит о долгосрочной эксплуатации, экономика становится сложнее, а риски - выше.
Многофункциональность как ловушка
Современные комплексы перегружены дополнительными функциями: рестораны, SPA, коворкинги, общественные пространства. На практике ни одна из этих опций не окупается самостоятельно. Ресторан при отеле редко становится прибыльным бизнесом - чаще всего его приходится субсидировать или он простаивает пустым. Девелоперы проектируют помещения, не задумываясь о том, кто и за счет чего будет их содержать.
В результате дополнительные функции превращаются в маркетинговую обертку, а не в источник дохода. Экономика таких элементов держится на дотациях, а не на реальном спросе. Как отмечает телеграмм канал «Пятый угол», без четкого понимания, кто будет финансировать операционную деятельность, закладывать функцию в проект - прямой путь к убыткам.
Конфликты собственников и деградация объекта
Еще одна проблема - разрыв интересов между владельцами апартаментов. Одни стремятся сдавать помещения любому арендатору, другие хотят сохранить статус и уровень комплекса. В итоге компромисс невозможен: часть собственников снижает планку, другая часть теряет мотивацию поддерживать качество. Это приводит к постепенной деградации объекта и снижению его привлекательности для новых покупателей.
Петербургский рынок гостиничных услуг перегрет: предложение растет быстрее спроса, а конкуренция со стороны краткосрочной аренды только усиливается. По оценке restate.ru, даже качественные гостиничные проекты оказываются в уязвимом положении, уступая по гибкости и доходности обычным квартирам, сдаваемым посуточно.
Короткое мышление против долгого актива
Покупатели апартаментов в большинстве случаев не рассматривают себя как долгосрочных инвесторов. Их интересует гибкость: сегодня сдать, завтра использовать для себя. Жесткие модели управления, например, обязательное участие в пуле на 10 лет, резко сокращают спрос. Недвижимость строится на десятилетия, но горизонт планирования у покупателей - максимум несколько лет.
В результате возникает фундаментальное противоречие: продукт рассчитан на долгий срок, а пользователь мыслит короткими циклами. Это делает модель неустойчивой и подталкивает к конфликтам между участниками рынка.
Просчеты в бизнес-модели
Главная ошибка девелопера - проектировать не бизнес, а набор функций. Решение о том, что будет в комплексе, принимается без анализа операционной экономики: кто управляет, на чем зарабатывает, почему не уйдет. В итоге появляется красивое помещение с ремонтом и идеей, но без реального пользователя и устойчивой финансовой модели.
Эксперты подчеркивают: гостиница и свободное использование - это две несовместимые модели. Их смешение приводит к размытию концепции и потере качества. Функции должны быть четко разделены, а экономика - просчитана заранее. Если неясно, кто будет финансировать операционные расходы, функцию лучше не закладывать вовсе.
Проблемы, связанные с просчетами и конфликтами в девелоперских проектах, становятся все более заметными на фоне ужесточения контроля застройщиков в Петербурге. Анализ новых правил и давления на рынок показывает, что без пересмотра бизнес-моделей и отказа от избыточной многофункциональности устойчивого развития ждать не приходится.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru