Земельный ажиотаж: сделки в Петербурге выросли на треть
В Петербурге и Ленобласти застройщики резко увеличили покупки земли, несмотря на спад продаж новостроек и рост стоимости финансирования. На рынке появились новые игроки и необычные лоты, а конкуренция за участки усилилась. Почему девелоперы спешат пополнить земельные банки - в обзоре.
Фотография: Restate.ru
В последние месяцы рынок земли в Петербурге и Ленинградской области переживает всплеск активности: застройщики массово приобретают участки, несмотря на снижение спроса на новостройки и удорожание кредитов. По данным DP.ru, только за первый квартал 2026 года объем инвестиций в земельные сделки достиг 22 млрд рублей, что на 37,5% больше, чем год назад. За этот период было заключено 14 крупных сделок, а общая площадь купленных территорий составила 121 гектар - на них можно построить около миллиона квадратных метров жилья.
Крупнейшими продавцами стали такие компании, как «ЦДС», реализовавшая три участка площадью более 58 гектаров, а также ГК «ФСК», холдинг РСТИ и «Лидер Групп». Многие из этих лотов ранее принадлежали иностранным игрокам или компаниям, которые не готовы развивать проекты в текущих условиях.
Дешевые деньги и новые стратегии
Главный фактор, подстегнувший спрос на землю, - ожидание снижения ключевой ставки. После мартовского решения ЦБ опустить ставку до 15%, девелоперы рассчитывают на дальнейшее удешевление проектного финансирования и бридж-кредитов. Сейчас стоимость таких кредитов достигает 20% годовых, но при переходе на проектное финансирование расходы снижаются до 10-11%. Это заставляет компании ускорять подготовку проектов и выходить на стройку как можно раньше, чтобы минимизировать издержки.
Большинство сделок проходит с использованием кредитного плеча и бридж-финансирования, где ставка формируется по формуле «ключ плюс 4-6%». Такая модель позволяет быстро закрывать дорогие кредиты за счет более дешевых средств, когда проект выходит на стадию строительства.
Параллельно меняется баланс сил между продавцами и покупателями земли. Владельцы участков, которые еще недавно держали цены, стали гибче: на рынке появились новые лоты, а продавцы готовы обсуждать рассрочки и дисконты. Причина - маржинальность новых проектов упала до 5-10%, а держать землю без стройки становится невыгодно.
Дефицит новостроек и рост цен
Еще один драйвер - сокращение предложения на первичном рынке. К концу февраля 2026 года в Петербурге осталось около 42 тысяч квартир в продаже - это минимум за десятилетие и на 7% меньше, чем год назад. Количество действующих разрешений на строительство за три года снизилось на 23%. При этом стоимость квадратного метра в новостройках за первый квартал выросла на 5-12% в зависимости от локации, а средняя цена достигла 338 тысяч рублей за метр, по данным Dataflat.
Себестоимость строительства продолжает расти из-за удорожания материалов, логистики и рабочей силы. В результате застройщики делают ставку на то, что к моменту вывода новых проектов на рынок (через 1,5-2 года) ипотека станет доступнее, а конкурентов будет меньше. Те, кто сейчас приобретает участки и получает разрешения на строительство, рассчитывают занять лидирующие позиции в условиях будущего дефицита.
Как отмечает DP.ru, застройщики все чаще выбирают проекты в среднем и выше среднего ценовом сегменте, где спрос остается стабильнее даже при колебаниях рынка.
Региональные игроки и новые схемы
В 2026 году на рынок Петербурга активно выходят иногородние девелоперы. По итогам первого квартала пять из восьми крупнейших сделок совершили компании из других регионов: краснодарская ССК, екатеринбургская «Брусника», московская Level Group и федеральный «Аквилон». Для них Петербург остается одним из немногих городов с устойчивым спросом и возможностью масштабировать портфель проектов. Региональные игроки часто готовы платить за землю больше, чем местные, что подстегивает конкуренцию и цены.
В условиях высокой кредитной нагрузки застройщики стараются покупать участки с уже готовой разрешительной документацией. Это позволяет сразу запускать продажи и быстрее переходить на проектное финансирование, минуя дорогую стадию бридж-кредитования. На рынке формируется «разделение труда»: одни компании специализируются на подготовке участков, другие - на строительстве и реализации жилья.
Анализ restate.ru указывает на схожие тенденции: в последние месяцы спрос на готовые квартиры опережает новостройки, а динамика цен становится все менее предсказуемой. Подробнее о смещении спроса можно узнать в материале о росте цен на вторичном рынке жилья.
Перспективы и риски
Если ключевая ставка снизится до 12% к концу года, стоимость кредитов для девелоперов уменьшится, что позволит запускать новые проекты и активнее пополнять земельные банки. Однако если продажи новостроек продолжат падать или смягчение денежно-кредитной политики затянется, часть игроков может пересмотреть планы и вернуть участки на рынок.
Сейчас застройщики используют комбинированные схемы финансирования: собственные средства, партнерские проекты, банковские кредиты, рассрочки и опционы. При этом сделки чаще заключаются с участками, где уже есть разрешения на строительство, чтобы минимизировать риски и ускорить запуск.
По оценке DP.ru, нынешний всплеск сделок - это не перегретый спрос, а попытка сильных игроков занять выгодные позиции на горизонте 2-4 лет. Земля покупается не под текущий рынок, а с расчетом на будущий дефицит и рост спроса.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru