Премиальный проект в Петербурге: маржа застройщика превысила 100 процентов
В одном из новых премиальных проектов Санкт-Петербурга застройщик установил рекордную маржу: стоимость строительства оказалась вдвое ниже потенциальной выручки. Анализируем, как формируется цена квадратного метра и почему коммерческие помещения и машино-места становятся ключевыми для итоговой доходности.
Фотография: Restate.ru
В сегменте элитного жилья Санкт-Петербурга очередной проект привлек внимание не только архитектурой, но и финансовыми показателями. По данным телеграмм канала «Пятый угол», средняя себестоимость строительства в новом премиальном комплексе составила 428,9 тысячи рублей за квадратный метр. Общий бюджет стройки - 3,978 миллиарда рублей, а площадь, выставленная на продажу, - 9 276,1 квадратных метра.
Однако реальная цена реализации квадратного метра оказалась почти вдвое выше. Уже проданные 14 квартир общей площадью 1 167,5 квадратных метра принесли выручку, исходя из средней цены 940,4 тысячи рублей за метр. Такой разрыв между себестоимостью и рыночной ценой подчеркивает, насколько высока маржинальность в премиальном сегменте.
Потенциал выручки и структура дохода
В проекте предусмотрено 8 041,1 квадратных метра жилых помещений. Если ориентироваться на уже достигнутую среднюю цену продажи, потенциальная выручка только от квартир может составить 7,56 миллиарда рублей. К этому добавляются коммерческие площади - 495,9 квадратных метра, а также кладовые на 128,1 квадратных метра. Даже при условии, что коммерция и кладовые реализуются по цене 80% от стоимости жилого метра, это еще около 469,3 миллиона рублей.
Машино-места также становятся заметной статьей дохода. В проектной декларации указано 41 машино-место, и если ориентироваться на цену 6,5 миллиона рублей за каждое (один объект уже реализован по такой ставке), итоговая сумма по этому направлению может достичь 266,5 миллиона рублей.
Рентабельность и максимизация площади
Суммарная потенциальная выручка по грубой модели приближается к 8,3 миллиарда рублей. При затратах на строительство в 3,978 миллиарда разница превышает 4,3 миллиарда рублей. Рентабельность проекта - 108,5%, то есть на каждый вложенный рубль девелопер получает еще 1,08 рубля чистой прибыли. Такой уровень доходности объясняется не только высоким спросом на премиальное жилье, но и грамотным использованием каждого квадратного метра: соотношение продаваемых площадей к общей площади дома составляет 0,81, что говорит о максимальной коммерциализации объекта.
Как отмечает телеграмм канал «Пятый угол», подобная финансовая модель становится все более типичной для элитных новостроек Петербурга. Девелоперы не просто строят, а выжимают максимум из каждого проекта, что отражается и на ценах, и на структуре предложения.
Контекст рынка и сравнение с другими проектами
Текущая ситуация на рынке премиального жилья Санкт-Петербурга демонстрирует, что застройщики уверенно удерживают высокие цены, несмотря на рост себестоимости и конкуренцию. Анализ restate.ru указывает на устойчивую инерцию цен в новостройках: даже при снижении спроса стоимость квадратного метра не спешит опускаться, а девелоперы закладывают в цены будущие риски и ожидания. Подробнее о ценовой динамике и реакции рынка можно узнать в материале о стабильности цен на новостройки.
В условиях, когда маржа превышает 100%, а каждый квадратный метр приносит рекордную прибыль, премиальные проекты становятся лакомым куском для инвесторов. Однако такая ситуация может привести к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья даже в сегменте бизнес-класса.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru