Пост для наивных покупателей, которые приходят на объект и считают, что агент продавца им должен....
Работает он на собственника. Деньги ему платит собственник по факту. Договора у Вас с ним нет. Его задача — довести до сделки объект своего клиента на максимально выгодных для него условиях. Он может быть вежлив, может быть открыт и тактичен, но защищает он не вас.
И в этом нет ничего удивительного. Невозможно быть адвокатом двух сторон одновременно.
К сожалению, как показывает многолетняя практика, есть представители собственников, которые заведомо берут объекты на продажу с проблемами, где потом может не хило прилететь покупателю.
Вам никто не будет врать о проблемах, вам просто не договорят о них. А тут есть разница. И так работает некоторая часть рынка недвижимости.
На показе вам чаще всего не расскажут то, что может усложнить или сорвать сделку.
Например, финансовые проблемы продавца.
Квартира может выглядеть нормально, документы на первый взгляд тоже. Но за собственником могут тянуться долги, просрочки, исполнительные производства, признаки предбанкротного состояния. Если объект продаётся на фоне серьёзных финансовых проблем, у покупателя появляется риск оспаривания сделки или других неприятных последствий уже после регистрации.
На показе про такое не говорят.
И когда работаю на подборах такие истории встречаются.
Следующий блок — семейные риски.
Квартира куплена в браке, а согласия супруга нет. Или брак уже расторгнут, но вопрос с режимом имущества толком не урегулирован. В этот момент объект часто начинают продавать «на авось»: может, пройдёт, а если не пройдёт — будем думать по ходу.
Для покупателя это трата времени в лучшем случае, в худшем суды, так как у объекта есть ещё одна сторона, без которой безопасно купить нельзя.
Отдельная история — перепланировка.
Очень часто на словах всё звучит легко: свободная планировка, все так делают, банк пропустит, ничего страшного. А потом оказывается, что изменения либо не узаконены, либо узаконить их уже нельзя. Проблема в том, что до сделки это была чужая перепланировка, а после сделки становится вашей.
С наследством та же логика.
Если квартира получена по наследству, смотреть нужно не только на само свидетельство или нотариальные документы, а глубже: все ли наследники известны, нет ли тех, кто мог претендовать на имущество, не было ли пропусков сроков, споров, скрытых участников истории.
Фраза «нотариус всё проверил» звучит успокаивающе, но она не заменяет дополнительную полноценную проверку и не дает заключение о рисках.
История квартиры.
Это мое "любимое". Все обычно смотрят на комплект документов по последнему переходу права. А что было раньше, никто толком не знает или не хочет поднимать. Между тем именно в старой истории часто сидят самые неприятные сюрпризы: маткапитал, бывшие супруги, отказники, спорные переходы, суды, наследственные узлы.
Если эту часть пропустить, можно купить квартиру с хвостом, который всплывёт уже после расчётов.
Когда-то я проходил обучение у Вадима Шабалина (к. ю. н.), известного юриста на рынке недвижимости МСК. Он рассказывал про "прокладки", которые впихивают в "историю" объекта - волосы дыбом вставали, на что народ горазд. Поэтому я люблю копать глубоко. Просмотреть всю историю переходов, а тем более проверить - это титанический труд.
Зарегистрированные лица.
На показе вам могут сказать: да там только мама прописана, она выпишется. Или: никто не живёт, всё решим быстро. А потом ближе к сделке выясняется, что всё не так просто: люди фактически остаются, выписка затягивается, а состав зарегистрированных изначально был обозначен не полностью.
И это уже влияет на сроки, схему сделки и уровень риска.
Соседи
Фактор конечно переменный, сегодня живут, завтра нет. Про них обычно мало говорят, максимум: соседи нормальные. Но если у вас интеллигентная семья, дети, а за стеной постоянные скандалы или глумиться банда алкашей, которую арендодатель не может выселить, радости после покупки будет мало.
Человек покупает не только квадратные метры, но и среду, в которой придётся жить.
Один из самых важных вопросов: зачем собственник вообще затеял продажу?
Официальная версия обычно звучит стандартно. Расширяемся, переезжаем, покупаем дом, меняем район.
По факту причина может быть другой: долги, раздел имущества, конфликт между собственниками, неудачная квартира, проблемный дом, тяжёлая история внутри семьи.
Я не говорю, что всегда так и что продавец обязан вывернуть перед покупателем всю личную жизнь. Но покупателю важно понимать: красивая легенда и реальная причина продажи — не одно и то же.
Отсюда и главный вывод.
Покупка квартиры — это не история про интерьер, который понравился с первого взгляда. Это история про проверку. Про документы. Про историю собственности. Про риски, которые в рекламе на вашем любимом авито никогда не видны.
Типичная ошибка людей узнавать проблемы во время подготовки к сделке, на ней, а еще хуже после неё.
Предвкушаю вкус летящих весенних помидоров ) : "а ты что объекты с проблемами не продаешь?"
Люди приходят с разными жизненными ситуациями. Проблемы и подставы разные вещи.
Кто-то приходит в нашу профессию на "1 день" срубить бабла, а кто-то навсегда. В этом большая разница.
Ранее обучая стажеров я всегда говорил, запомните две вещи:
1.Вся сделка делается вокруг документов, только так и никак иначе
2.Делай сделку ДО сделки
Сложности с документами не приговор. Заранее все прорабатывается и только потом выход в рекламу.
Но если человек находиться в стадии банкротства или проигрывает суд на несколько миллионов, вы как за него эту проблему решите, пойдете свои бабки за него вкинете что-ли?
Кстати, довольно часто хорошая квартира может выглядеть средне в рекламе. А проблемная — наоборот, очень привлекательно.
Пишите 👉в личные сообщения Telegram📝, разберём именно вашу ситуацию и составим понятный план действий.