Сегодня на рынке недвижимости мы наблюдаем определенный спад, причем во всех сегментах. Причины тут очевидны. Это и дорогостоящие жилищные кредиты и жесткие правила банков по выдаче ипотеки, и выжидательная позиция населения. При этом стоит уточнить, что кризисная ситуация связана не с падением спроса, а именно с падением продаж и с отсутствием невозможности у граждан купить квартиру или дом.
С точки зрения интересов людей, то в стране стабильно высоким спрос сохраняется именно на загородную недвижимость. Традиционно такими объектами выступают: ИЖС, малоэтажная застройка и Таунхаусы.
Таунхаус — определение в большей степени маркетинговое, в российских законах такого понятия нет. С юридической точки зрения они называются жилыми домами блокированной застройки. По Градостроительному кодексу жилой дом в составе блокированной жилой застройки (таунхаус) — это дом для проживания одной семьи, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (квартирами), он должен быть не выше трех этажей (допускается мансардный этаж) и расположен на отдельном земельном участке, а выход должен быть на территорию общего пользования.
Таунхаусы появились в России относительно недавно, первые проекты были построены в Подмосковье в 1995 году. Постепенно эта практика перешла в регионы, где популярность блокированных домов начала расти. С одной стороны, таунхаус дешевле частного дома, с другой, в отличие от малоэтажного многоквартирного дома, покупатель имеет одного - двух соседей. Плюс, таунхаусы строились в рамках коттеджных поселков с уже существующей, либо проектируемой инфраструктурой, подведенными коммуникациями и т.п.
Строительство и продажа велись следующим образом. Например, застройщик возводил объекты на 10 помещений, которые продавались уже готовыми к заселению по договору купли-продажи (ДКП), соответственно земельный участок, относящийся к объекту, передавался покупателю по принципу 1/10 доли земли.
Ситуация изменилась с введением в июле 2019 года 214-ФЗ, подразумевающего счета-эскроу и проектное финансирование. Первые опасения застройщиков касались потенциально низкой маржинальности проектов, при высоких финансовых вложения. Построить многоквартирный дом (МКД), гораздо прибыльнее и выгоднее, чем малоэтажный дом или таунхаус.
Однако интерес граждан к данным продуктам сохранился на высоком уровне и сегодня. Да и сами строители не готовы полностью отказаться от таких проектов. Но в существующих условиях это попросту невозможно!
Дело в том, что само понятие блокированной застройки появилось именно с введение 214-ФЗ, до этого на законодательном уровне его не существовало. Так в современном законодательстве появился существенный пробел:
214-ФЗ четко определяет правила передачи земельных участков после возведения объекта для ИЖС и МКД. Простыми словами, земля под многоквартирным домом отдается в долевую собственность жильцам. Земля под частным домом передается в собственность владельцу дома.
В отношении таунхаусов (которые также возводятся через счета-эскроу) порядок передачи земельного участка под домом законодательно оказался не урегулирован.
Возникло правовое несоответствие при передаче земли участнику долевого строительства после завершения строительства объекта долевого участия - дома блокированной застройки и получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
По сути, в законе не отражено, каким образом и на основании каких документов застройщик должен передать землю покупателю жилья, при этом, не передать он ее также не может, согласно 214-ФЗ.
Сегодня важно дать застройщикам работать с проектами, включающими таунхаусы, а гражданам для их приобретения возможность использовать существующие кредитные ресурсы, в том числе льготную ипотеку. Ведь именно этот вид жилья наиболее привлекателен для семей среднего класса. Он выступает неким компромиссом между частным домом и городской квартирой.
Для устранения законодательного пробела нужно внести незначительные дополнения в 214-ФЗ.
В первую очередь стоит внести изменения: в ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ и приравнять правила передачи земли собственникам таунхаусов по аналогии с многоквартирными домами – в долевую собственность жильцов при условии, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду.
Для индивидуально стоящих таунхаусов (имеется в виду по аналогии с частным индивидуальным домом) предусмотреть способ передачи земли по аналогии с ИЖС. То есть, согласно п. 3.1. ст. 8 Закона N214-ФЗ: «Передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка».
Подобные действия привлекут дополнительный интерес граждан и новых покупателей, что в свою очередь поможет оживить строительный рынок страны.
Общественники уже обратились с данной инициативой в профильный комитет Госдумы. В данный момент идея находится в стадии рассмотрения. Имеются планы проработать дополнительный законопроект по данному вопросу.