Разные методики расчета сбивают ориентиры для покупателей и застройщиков
В Петербурге разница между официальной и реальной стоимостью квадратного метра в новостройках достигла рекордных 12%. Причина - несовпадение методик подсчета, что влияет на восприятие рынка и решения всех участников.
Фотография: Restate.ru
В 2026 году рынок новостроек Санкт-Петербурга оказался в ситуации, когда понятие «средняя цена квадратного метра» стало практически абстракцией. По данным телеграмм канал «Пятый угол», разница между заявленными и фактическими ценами на первичном рынке жилья превышает 10%, а в отдельных случаях доходит до 12%. Это не техническая ошибка и не попытка манипуляции, а результат параллельного существования сразу нескольких методик расчета.
Покупатели, застройщики, банки и аналитики оперируют разными цифрами, что приводит к искажению картины рынка. Одна и та же квартира может фигурировать в отчетах по разным ценам: витринная стоимость, цена по договору и итоговая сумма сделки зачастую не совпадают. В результате средняя цена, которую видят участники рынка, зависит от того, какой именно показатель выбран для анализа.
Методики, которые путают всех
Витринные цены - это то, что публикуется на сайтах застройщиков и в рекламных материалах. Однако реальная стоимость сделки может отличаться из-за скидок, акций и индивидуальных условий. Регистрационные цены фиксируются в Росреестре, но и они не всегда отражают действительность: часть скидок оформляется отдельными соглашениями, которые не попадают в официальные базы.
Фактические расчеты, которые учитывают все скидки и бонусы, дают еще одну цифру. В итоге на рынке одновременно существуют три разных «средних» стоимости квадратного метра. Для аналитиков и покупателей это создает иллюзию стабильности или роста, хотя на самом деле динамика может быть совсем иной.
Влияние на решения и прогнозы
От того, какую цену берет за основу банк при одобрении ипотеки, зависит доступность кредитов для покупателей. Застройщики, ориентируясь на витринные показатели, могут переоценивать спрос и корректировать стратегию продаж не в ту сторону. Покупатели, видя одну цифру в рекламе и другую в договоре, теряют доверие к рынку.
Ситуация осложняется тем, что официальная статистика часто не успевает за реальными изменениями. Как отмечает телеграмм канал «Пятый угол», разрыв между методиками становится особенно заметен в периоды нестабильности, когда застройщики массово вводят скрытые скидки и бонусы для поддержания продаж.
Рынок в условиях неопределенности
В условиях, когда даже эксперты не могут сойтись в оценках, участники рынка вынуждены полагаться на собственные источники информации. Это приводит к ошибочным решениям и переоценке рисков. Анализ restate.ru указывает на то, что подобные расхождения в расчетах уже влияют на структуру спроса и стратегию девелоперов.
Похожая ситуация наблюдается и на других рынках: например, когда меры по ограничению доступа во дворы московских домов приводят к росту цен на жилье, как показал анализ влияния шлагбаумов на стоимость квартир в Москве. В обоих случаях искажение реальных ценовых ориентиров становится фактором, который меняет правила игры для всех участников рынка.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru