На фоне обсуждения будущей концепции развития комплекса «Кресты» в Санкт-Петербурге, мы решили порассуждать, могут ли подобные проекты получить распространение и в других городах. По мнению Валерия Трушина, партнера, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, потенциал редевелопмента таких объектов напрямую зависит от их расположения, архитектуры и возможностей адаптации зданий под новые сценарии использования.
Локация как ключевое условие успеха
Успех проектов, подобных «Бутылке» в Новой Голландии, а также потенциальный интерес к редевелопменту «Крестов», во многом связан с центральным расположением. Такие объекты способны формировать высокий трафик, поскольку пользователям не требуется тратить значительное время на дорогу.
Центральная локация делает возможным размещение функций, ориентированных на широкую аудиторию, и повышает инвестиционную привлекательность проекта.
Значение территории и структуры комплекса
Важным фактором является не только само здание, но и наличие внутренней территории. Речь идет о комплексах построек, которые формируют замкнутое пространство и позволяют создавать разнообразные сценарии использования.
Наличие дворов и дополнительных корпусов дает возможность сочетать несколько функций в рамках одного проекта и формировать более гибкую концепцию.
Какие функции чаще всего реализуются в подобных проектах
Международный опыт показывает, что чаще всего бывшие тюрьмы адаптируются под общественные или коммерческие функции, связанные с посещаемостью. Наиболее распространенные варианты — культурные и образовательные пространства, музеи, гостиницы, а также развлекательные форматы.
Планировочная структура тюремных зданий во многом способствует такому использованию. Камеры имеют небольшую площадь, но могут объединяться или использоваться в исходных габаритах в зависимости от концепции.
Крупные комплексы, такие как «Кресты», позволяют сочетать несколько функций одновременно. Возможность комбинировать разные сценарии использования является одним из факторов потенциальной успешности проекта.
Архитектурная ценность как дополнительный фактор интереса
Отдельное значение имеет архитектурная ценность таких объектов. «Кресты» и «Бутылка» представляют собой кирпичные исторические здания, обладающие узнаваемым визуальным образом.
Несмотря на сложности, связанные с сохранением объектов культурного наследия, архитектура становится самостоятельным фактором привлекательности и формирует интерес со стороны посетителей и инвесторов.
Сложности адаптации планировочных решений
Практическая реализация проектов редевелопмента связана со значительными затратами. Изначально тюремные здания проектировались под изоляцию, а не под гибкое использование.
Мелкие помещения, массивные несущие стены, узкие коридоры, ограниченное естественное освещение и специфические инженерные системы требуют существенной модернизации. В ряде случаев основные расходы связаны не с реставрацией фасадов, а с перепланировкой, усилением конструкций и полной заменой инженерных коммуникаций.
Влияние охранного статуса зданий
Дополнительным фактором является охранный статус таких объектов. Историческая ценность ограничивает возможности изменения планировочной структуры, увеличивает сроки согласований и повышает стоимость реализации проектов.
Поэтому в ряде случаев девелоперы сохраняют часть камер и коридоров в исходном виде, интегрируя их в культурную или музейную функцию. Полная адаптация под коммерческое использование не всегда оказывается экономически оправданной.
Как формируется концепция редевелопмента
Разработка концепции всегда начинается с анализа самого объекта. Международная практика показывает, что наиболее востребованными функциями при редевелопменте бывших тюрем остаются музейные, культурные и образовательные пространства. На втором месте — гостиничные форматы.
Это связано с тем, что камерная структура зданий лучше всего подходит либо для экспозиционных решений, либо для формирования номерного фонда. В ряде случаев используется смешанный формат, где общественная функция сочетается с коммерческой, что позволяет сбалансировать экономику проекта.
Отличия российского и международного подхода
Одно из ключевых отличий зарубежной практики заключается в более активном участии государства. В ряде стран редевелопмент объектов пенитенциарного наследия реализуется при поддержке муниципалитетов или государственных институтов.
Используются механизмы долгосрочной аренды, концессионные соглашения или передача объектов частным операторам с заранее определенной общественной функцией. Важную роль играют публичные обсуждения и взаимодействие с местными сообществами, особенно если объект связан со сложным историческим контекстом.
В России подобные проекты носят более точечный характер. Реализация во многом зависит от конкретного местоположения объекта, его архитектурной ценности и интереса частного инвестора. Без системного участия государства, понятных механизмов передачи объектов и источников финансирования говорить о массовом редевелопменте бывших тюрем пока преждевременно.
