Неполная стоимость в ДКП часто встречается на рынке недвижимости в Сочи. Представьте, Вы долго искали и нашли ту самую квартиру мечты, а при подписании договора, собственник или его риелтор говорит - "это цена за неполную сумму в договоре, у нас 5 лет не прошло, там налоги большие получаются. Мы укажем не десять, а четыре, на остальную часть расписку дадим, не переживайте". Таким образом, собственники недвижимости, у которых не прошло 3 - 5 лет с момента покупки, пытаются уменьшить налог на прибыль, который необходимо будет оплатить.
При продаже объекта недвижимости, владелец обязан заплатить налог на доходы физических лиц -13% - 15% с разницы между ценой покупки и продажи. При нынешних реалиях цен на недвижимость, суммы налога не редко переваливают за миллион рублей, чтобы избежать лишних по мнению продавца издержек, он и предлагает искусственно занизить стоимость на бумаге.
Порядок уплаты налога
Порядок уплаты налога при продаже имущества в 2026 году связан со сроком владения. Уплачивать налог с продажи не нужно, если имущество находилось в собственности более трёх лет: для жилых объектов недвижимости, полученных в дар или по наследству от родственников, в случае приватизации, по договору ренты или является единственным жильем.
В остальных случаях, срок владения должен быть более 5-ти лет.
Если срок владения меньше 3-5 лет, налог считается по двухступенчатой шкале:
13% — если доход от сделки менее 2,4 млн.
15% — для суммы сверх 2,4 млн.
Простым языком: Купили за 4, продаете за 10. Срок 3-5 лет не прошел, считаем налог. С 2,4 млн считаем 13% = 312к, а с остатка 3,6 млн уже 15%, получается 540к. Складываем 312к+540к, итого, с 6 млн налог 852к.
В Сочи за последние года цены на недвижимость выросли в разы. Большинство людей покупали здесь недвижимость не для себя любимого, а с целью заработать на перепродаже недвижимости. Сделки шли одна за другой, недвижимость не единственная в собственности, разумеется 5 лет ни у кого не успевало пройти.
Один купил для перепродажи, у него купил другой для отдыха или сдачи - наотдыхался - насдавался, решил продать. И так круговорот неполных сумм. И сегодня Вы приезжаете выбирать недвижимость, всё тоже самое, хотя вариантов с полной суммой в ДКП с каждым годом становится больше, т.к. цены на недвижимость существенно выросли, и в основном люди берут квартиры для собственного отдыха в долгосрочную перспективу, эпопея спекулянтов закончилась.
В Сочи из новых жилых комплексов от застройщиков осталось чуть больше 10-ти вариантов, поэтому, весь рынок жилой недвижимости в ближайшие годы уйдет во вторичку, новостроек просто не будет, так как негде строить.
Выше скриншот описания одного из объявлений, на популярном сайте по продаже жилья. Некоторые даже не стесняются говорить в лоб, что сумма будет неполная.
После прочтения статьи заходите в тг канал, выкладываем объявление о продаже недвижимости в Сочи, только с полной суммой в ДКП!
Ссылку для перехода ищите в профиле.
Риски для продавца
Многие продавцы не думают о последствиях сделок с заниженными сумами в ДКП. Казалось бы, что здесь такого, если в договоре указана другая сумма, ведь есть закон о свободе договора, кто это будет проверять? ФНС конечно же и будет проверять, могут доначислить налоги, и помимо этого заплатите еще штраф. Одним из индикаторов является отклонение цены договора более чем на 20% от рыночной стоимости. Имейте ввиду, уклонение от уплаты налогов может квалифицироваться как уголовное преступление.
Не проще ли продавать квартиру с полной суммой в ДКП и заплатить налоги? Тем более, сейчас уже многие боятся идти на подобного рода авантюры, и занижение в ДКП только вызовет больше вопросов у потенциальных покупателей, нежели желание сэкономить и рискнуть.
Риски для покупателей
Покупатель в сделках с недвижимостью имеет более уязвимое положение, так как отдаёт свои заработанные денежные средства. Продавец может занижать сумму в ДКП по разным причинам, чаще всего это нежелания платить налоги, но могут быть и другие обстоятельства.
Суды. Подставим ситуацию, при планируемом разделе имущества, продавец таким образом может скрывать действительную сумму сделки перед супругом. Также занижение в договоре может быть часть мошеннической схемы. В таком случае, при признании сделки недействительной в суде, применяется процедура двусторонней реституции - каждый должен вернуть то, что получил по договору. В итоге, если квартира возвращается продавцу, она никуда не делась и скорее всего, даже подорожала за время судебных разбирательств. А продавец должен вернуть покупателю деньги. Доказать передачу денег сверх договора крайне сложно.
Банкротство продавца. Финансовые проблемы бывшего собственника у которого была приобретена недвижимость напрямую связана с Вашими рисками. Если продавце в течении 3-х лет объявляет себя банкротом или что чаще бывает, на банкротство подают его кредиторы, финансовый управляющий должника проверяет все сделки за последние три года, так работает закон о банкротстве. И если выявляется, что квартира была продана существенно ниже рыночной цены по договору, то такая сделка может быть признана недействительной и недвижимость возвращается по суду в конкурсную массу, чтобы взыскать долги.
Утрата права признания добросовестным покупателем. В 302 статье ГК РФ закреплено понятие добросовестного покупателя. Если Вы изначально идете на занижение в ДКП, значит теряете статус добросовестного покупателя.
Получение налогового вычета. Покупатель сможет вернуть налоговый вычет только с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи.
Продажа недвижимости. В случае продажи недвижимости ранее 3-5 лет, Вы становитесь заложником ситуации, и получается, что оплатите налог не только за себя, но и за прошлого собственника.
Спасибо за внимание. Подписывайтесь на канал, переходите в тг за объектами с полной суммой в ДКП. Поставьте лайк на статью👍, если материал был для Вас полезным, это важно для развития блога.