За последнее десятилетие рынок новостроек Москвы внутри МКАД претерпел кардинальные изменения. Жилье эконом-класса, еще недавно присутствовавшее в границах столицы, практически полностью исчезло из предложения. Коммерческие застройщики переориентировались на более дорогие сегменты, а освободившуюся нишу частично занял городской проект «Московские кварталы». Разберем причины этих процессов и выясним, какую роль в новой реальности играет государственный девелопер.
Исчезновение эконом-класса: экономика vs доступность
По данным аналитиков CORE.XP, к концу 2025 года доля новых проектов эконом-класса на российском рынке достигла минимальных 22%, при этом в Москве этот сегмент «исчезает в принципе, особенно внутри МКАД» . В столице доля бюджетного жилья не превышает 10% от общего объема предложения .
Причины этого процесса носят системный экономический характер. Застройщики массово уходят из бюджетного сегмента в более дорогие категории, поскольку эконом-класс при текущих затратах становится низкомаржинальным или даже рискованным продуктом .
Факторы, делающие эконом-класс непривлекательным для девелоперов:
Рост себестоимости строительства. За последние годы значительно увеличились цены на землю, строительные материалы, подключение к инженерным сетям, а также расходы на проектирование и эксплуатацию .
Ограничение льготных ипотечных программ. Именно они поддерживали покупательскую активность в массовом сегменте, обеспечивая наполнение эскроу-счетов. Сворачивание программ господдержки сделало эконом-класс менее предсказуемым для девелоперов .
Низкая рентабельность. Как отметил генеральный директор People development company Денис Жалнин, «рентабельность проектов в массовом сегменте в последние годы стремится к нулю» . В условиях высокой инфляции и растущей нагрузки на застройщиков невозможно бесконечно «сжимать» стоимость квартир, чтобы соответствовать ценовым ожиданиям покупателей бюджетного жилья .
Альтернативой для коммерческих девелоперов стал бизнес-класс, который активно смещается к МКАД. По данным исследования ГК Dars и «НДВ Супермаркет Недвижимости», за пять лет количество проектов бизнес-класса в Москве выросло на 18,6% — до 140 комплексов, а объем предложения увеличился почти вдвое . Сегодня больше всего проектов этого сегмента сосредоточено в поясе от ТТК до МКАД — 100 жилых комплексов .
Эксперты поясняют: «Строительство в сложившихся районах старой Москвы обходится дорого. Высокая стоимость земли, ставки по кредитам и рост цен на стройматериалы значительно увеличивают себестоимость 1 кв.м. Классический бизнес-класс с его привычной маржинальностью уже не всегда может отбить инвестиции внутри ТТК. Поэтому девелоперам выгоднее смещаться туда, где земля дешевле, а покупатель получает качественные метры по доступной цене» .
Миграция комфорт-класса: за МКАД и в Новую Москву
Если эконом-класс внутри МКАД исчез практически полностью, то комфорт-класс также демонстрирует устойчивую тенденцию к перемещению за пределы кольцевой дороги.
По прогнозам CORE.XP, 2026 год станет годом «массового бизнес-класса»: девелоперы будут ориентироваться на этот сегмент практически во всех локациях внутри МКАД. Комфорт окончательно сместится в Новую Москву и Подмосковье, где будет сосредоточено большинство доступных проектов .
Этот тренд подтверждается и данными о переездах москвичей. Жители столицы все чаще выбирают для проживания «замкадные» районы, Новую Москву и Подмосковье . Основная причина — возможность получить более просторное жилье за те же деньги или дешевле . Для молодых семей, заинтересованных в покупке первого жилья, приобретение квартиры в Подмосковье становится оптимальным вариантом: уровень цен на новостройки здесь в 2-3 раза ниже, чем в столице .
С точки зрения экологии и качества жизни Подмосковье также часто оказывается в приоритете: близость лесопарковых массивов, более чистый воздух, умеренная плотность населения, лучшие условия для прогулок и отдыха с детьми .
Вертикальный рост как следствие дефицита земли
Исчезновение эконом-класса и миграция комфорт-класса связаны еще с одним фактором — дефицитом свободных участков внутри МКАД и, как следствие, необходимостью уплотнения застройки.
За последние десять лет средняя этажность новых домов в пределах МКАД выросла с 18 до 23 этажей . В комфорт-классе этот показатель увеличился еще значительнее — с 18 до 29 этажей . Девелоперы вынуждены поднимать здания выше, чтобы компенсировать ограниченность площадей и растущую себестоимость строительства .
Аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы средняя высота новых домов, которые будут сданы с 2026 по 2030 год, составит 25 этажей, причем этот показатель практически не зависит от класса жилья или административного округа .
«Московские кварталы»: городской ответ на рыночные вызовы
В мае 2025 года Москва запустила новый проект — «Московские кварталы». Его реализация осуществляется на базе Московского фонда реновации жилой застройки — проверенного городского застройщика с восьмилетним опытом . Проект позиционируется как масштабная инициатива, охватывающая весь жилой фонд города, с целью возведения современных кварталов с квартирами под продажу и созданием развитой инфраструктуры .
Ключевые характеристики проекта
Класс жилья. В основном проект строит жилье комфорт-класса — «продуманные и современные квартиры уровня комфорт-плюс с современной инфраструктурой и качественным остеклением» . При этом не исключено, что в рамках проекта появятся квартиры и дома более высокого класса . Важно отметить, что городской застройщик не возвращается в сегмент эконом-класса — речь идет именно о комфорт-плюс.
Объемы строительства. На момент запуска проекта в строительстве находилось более десяти домов . На «витрине» проекта представлено более 1,2 тысячи квартир и почти 100 нежилых помещений, а также машино-места в подземных паркингах . Продажи осуществляются в пяти округах Москвы, а готовые квартиры доступны уже в 10 округах .
Механизм реализации. В продажу поступают как абсолютно новые дома, изначально предназначенные только для продажи, так и квартиры в новостройках по реновации, оставшиеся после удовлетворения потребностей переселенцев . Строительство ведется проверенными подрядчиками, выигравшими открытые торги, а все этапы контролируются городом .
Финансовая модель. Средства от продажи квартир направляются на сбалансирование бюджетного финансирования программы реновации . Таким образом, проект выполняет не только жилищную, но и бюджетную функцию — обеспечивает возврат средств и финансирование социальных программ, включая строительство транспортной инфраструктуры .
Преимущества для покупателя. Город выступает гарантом качества на всех этапах — от проектирования до передачи ключей . Жилье позиционируется как находящееся в ценовом сегменте, доступном максимально широкому кругу лиц . Конкурентное преимущество домов — обеспеченность инфраструктурой: социальной, транспортной, общественно-досуговой . Кроме того, у проекта есть различные финансовые инструменты для приобретения жилья, включая семейную ипотеку .
Конкуренция или дополнение?
Вопреки возможным опасениям, власти отрицают намерение стать монополистом на рынке жилищного строительства. Как заявил министр правительства Москвы, руководитель департамента градостроительной политики Владислав Овчинский, «в Москве сохраняется стабильно высокий спрос на жилье... Рынок остается абсолютно конкурентным» .
Более того, программа «Московские кварталы» реализуется в том числе коммерческими застройщиками, определенными по принципу открытых торгов . Крупные девелоперы, переориентировавшиеся на более премиальный сегмент, «все чаще предпочитают работать с городом, как со стабильным, надежным заказчиком» .
Таким образом, городской проект не столько «забрал» у коммерческих застройщиков сегменты эконом и комфорт, сколько занял нишу, которую коммерческие девелоперы постепенно покидают из-за экономической неэффективности. При этом сам город не строит дешевое жилье — «Московские кварталы» предлагают квартиры комфорт-плюс, что соответствует общему тренду на повышение качества жилья в столице.
Заключение
Исчезновение эконом-класса внутри МКАД — объективный процесс, обусловленный ростом себестоимости строительства, ограничением льготных ипотечных программ и стремлением девелоперов к более маржинальным сегментам. Коммерческие застройщики закономерно сместились в бизнес-класс, который сегодня активно осваивает пояс между ТТК и МКАД. Комфорт-класс, в свою очередь, мигрирует за пределы кольцевой дороги — в Новую Москву и Подмосковье.
Городской проект «Московские кварталы» не возвращает эконом-класс в старые границы столицы, а предлагает жилье комфорт-плюс с гарантированным качеством и развитой инфраструктурой. Он выполняет важную социальную и бюджетную функцию, но не заменяет собой рыночных девелоперов, а дополняет их в условиях, когда коммерческое строительство доступного жилья внутри МКАД становится экономически нецелесообразным.
Для покупателя это означает, что внутри кольцевой дороги придется рассчитывать на более дорогие сегменты или рассматривать варианты за МКАД, где за те же деньги можно получить квартиру большей площади в более комфортной экологической среде.