18 марта 2026 года я написала пост Пузырь цен на квартиры лопнет к осени 2026, и он вызвал бурные дебаты среди тех, кто следит за рынком недвижимости.
Среди множества комментариев выделились два подписчика, с которыми диалог получился особенно интересным. Приятно общаться с умными людьми, которые оперируют цифрами, аргументами и видят рынок не со стороны, а изнутри.
Первому я уже ответила в посте Убедите меня, что я должен отдать 33 млн: отвечаю цифрами и фактами.
Второму отвечаю здесь. Зачем это всё? Живая дискуссия полезна для тех, кто сейчас стоит перед выбором: покупать квартиру, ждать снижения цен или присмотреться к другим вариантам. И если наши споры кому-то помогут принять правильное решение — я буду только счастлива. Так бывает, что не с кем поговорить, чтобы было аргументированно. Спасибо, что вы есть.
Сергей Ильин, именно ваш комментарий заставил меня пересмотреть несколько важных моментов. Вы не просто спорили, вы предложили альтернативную модель объяснения того, что происходит на рынке. И во многом вы правы.
Разберу по пунктам, как это вижу я
Терминология: не «спекулянты», а «инвесторы»
Согласна «спекулянт», это оценочное суждение, а не экономический термин. Правильно: частные инвесторы, которые покупали на этапе котлована, несли риски долгостроя и банкротства, а на выходе получали доходность выше банковской. Это была осознанная стратегия с высоким риском и высокой доходностью.
Их уход с рынка после введения эскроу счетов, это не исчезновение спекулянтов, а смена инвестиционной модели. Инвесторы ушли туда, где их капитал работает эффективнее. Сейчас это депозиты 15 - 20% и облигации. Никто не будет замораживать 10–30 млн на три года ради доходности, которая ниже безрисковой.
Структура спроса: что изменилось на самом деле
Вы пишете, что 50–60% непроданных ДДУ не провал, а новая реальность. Я с вами согласна.
Раньше структура спроса выглядела так: 30–40% частные инвесторы (вход на котловане, выход на сдаче). 30–40% конечные покупатели с ипотекой, остальные или бюджетники, или трейд-ин, прочее
Сейчас частные инвесторы ушли. Их доля упала до 5–10% те, кто покупает под долгосрочную аренду, а не под перепродажу
Конечные покупатели остались, но их платёжеспособность снизилась из-за высокой ключевой ставки. Банки заняли место инвесторов через проектное финансирование
Итог: совокупный спрос упал, а предложение осталось на том же уровне, потому что стройки были запущены 1–2 года назад, и остановить их нельзя.
50–60% нераспроданных ДДУ это не маркер «всё плохо». Это маркер того, что рынок перестраивается. И застройщики сознательно идут на то, чтобы держать цены, даже если продажи идут медленно. Потому что снижая цены сейчас обрушит их будущие проекты.
Цены в Москве: заградительная функция
Ваш тезис про «цены как прописка при СССР» точное попадание. Добавлю к нему конкретику.
В цену московского квадратного метра заложены:
- Земля, город продаёт участки под застройку по аукционам. Чем ближе к МКАД, тем выше стартовая цена. Это бюджет города.
- Социальная инфраструктура, по градостроительному кодексу Москвы застройщик обязан построить или передать городу школы, сады, поликлиники. Это не благотворительность, условие получения разрешения на строительство. Затраты в цене квартиры.
- Подключение к сетям в Москве это отдельная статья, которая может составлять 10–15% от себестоимости. Особенно если участок требует выноса существующих сетей или увеличения мощности.
- Реновация: застройщики, которые участвуют в программе, получают землю бесплатно, но строят дома для переселенцев за свой счёт. Эти затраты перекладываются на коммерческие метры в тех же кварталах.
И да, коррупционная составляющая. Я не буду делать вид, что её нет. Но она не определяет 50% цены. Она часть маржи, которая в Москве всегда была выше, чем в регионах.
Про «котлован стоит как готовое жильё»
Вы снова правы: эскроу и проектное финансирование привели к тому, что разница между ценой на этапе котлована и ценой на этапе сдачи сократилась до минимума.
Раньше инвестор заходил по цене 150–200 тыс. руб./м², а продавал на выходе по 300–400 тыс. Эта разница и была его доходностью.
Сейчас застройщик закладывает все риски и проценты по кредиту в цену с первого дня. Поэтому на старте продаж цена уже близка к финальной. Скидки в 5–10% это маркетинг, а не реальная цена.
Это делает покупку на этапе строительства менее привлекательной для частного инвестора. Но для конечного покупателя, который планирует жить в этой квартире, ничего не изменилось. Он всё равно ждёт 2–3 года, но теперь с гарантией, что его деньги не пропали.
Что дальше: продажи смещаются к сдаче
Вы пишете:
Дальше будет хуже
Я бы сказала иначе: дальше будет по-другому.
Продажи будут смещаться ближе к сдаче дома. Рассрочки от застройщика станут основным инструментом вместо ипотеки. Цены не упадут, потому что себестоимость не падает. Но и расти быстро не будут, потому что спрос ограничен.
Рынок перестаёт быть инвестиционным и становится потребительским. Это непривычно для страны, где 30 лет недвижимость была главным способом сохранения капитала. Но это норма для цивилизованного рынка.
Про переход к цивилизованной модели
Наверное, самый важный тезис из всего вашего комментария.
Рынок недвижимости в России действительно 30 лет жил в инвестиционно-спекулятивной парадигме. Покупатель на этапе котлована получал дисконт 30–50% к цене готового жилья. Это была плата за риск. И это создавало искусственный спрос, который разгонял цены.
Сейчас эта модель умерла. Эскроу и проектное финансирование сделали своё дело: дисконта за риск больше нет.
Что происходит сейчас:
- Застройщики переходят на рассрочки до сдачи дома. Это попытка вернуть покупателя, который не хочет брать ипотеку на этапе стройки.
- Покупатели выходят на сделку ближе к вводу дома или уже после сдачи. Потому что нет смысла замораживать деньги на 2–3 года без дисконта.
- Банки через проектное финансирование заняли место частных инвесторов. Они несут риски стройки, но получают за это не маржинальность с перепродажи, а проценты по кредиту.
Вы правы: в развитых странах никто не покупает котлован. Там работает схема: бронирование, залог, сделка при сдаче. Долевое строительство для частных инвесторов существует, но это уже не «купить квартиру со скидкой», а «войти в капитал проекта» с совершенно другим уровнем входа и рисков.
Мы сейчас находимся в точке перехода. И этот переход болезненный. Потому что 30 лет все привыкли, что недвижимость самый простой и надёжный способ заработать. Теперь это не так. Недвижимость становится тем, чем она всегда была в нормальных экономиках: товаром длительного пользования, а не инвестиционным инструментом.
Я думаю, это приведёт к тому, что:
Объёмы продаж на этапе стройки упадут ещё больше
Цены перестанут расти быстрыми темпами
Рынок очистится от непрофессиональных инвесторов
Останутся те, кому нужно жильё для жизни
Это не крах рынка. Это его взросление.
Про «страшилки» и роль государства
Государство действительно использует риторику:
успейте купить, пока не подорожало, льготная ипотека заканчивается, будет поздно
Это стандартный приём для стимулирования спроса.
События конца 2025 года, хороший пример. Когда обсуждалось сворачивание семейной ипотеки, спрос на новостройки вырос в 1,5–2 раза за месяц. Люди брали квартиры не потому, что они были нужны, а потому что «потом будет дороже».
Это работает. Но это не меняет фундаментальных причин, почему цены остаются высокими. Это лишь временный всплеск спроса, который не решает проблему низкой платёжеспособности населения.
Сейчас, когда ставка ЦБ снизилась до 15%, а семейная ипотека продлена, этот эффект сошёл на нет. И мы снова вернулись к ситуации, которую вы описали: 50–60% нераспроданных ДДУ, низкий спрос на этапе котлована, покупатели ждут сдачи дома.
Итог:
Mir Mirich, Сергей Ильин вы дали самый сильный контраргумент к моей статье, благодарю Вас за всестороннее, многогранное раскрытие темы . Я согласна с вами по всем ключевым пунктам:
- Уход частных инвесторов с рынка после введения эскроу изменил структуру спроса.
- 50–60% нераспроданных ДДУ это не провал, а новая реальность, к которой застройщики адаптируются.
- Цены в Москве выполняют заградительную функцию, и в них заложены не только коммерческие, но и инфраструктурные затраты.
- Рынок переходит из инвестиционной фазы в потребительскую, как в развитых странах.
Моя статья объясняла, почему застройщики не снижают цены. Вы объяснили, почему покупатели не приходят. Вместе это даёт полную картину. Ваши Новостройки. Онлайн любят аналитику рынка недвижимости, дискуссии.
Продолжайте спорить, задавать вопросы, приводить свои расчёты. Это делает контент живым и полезным для тех, кто сейчас стоит перед выбором. И если наш диалог кому-то поможет принять решение, я буду только счастлива от принесенной пользы. Спасибо, что вы есть.