Желание расширить жилое пространство за счет прихожей или тамбура в подъезде – идея, которая периодически посещает многих собственников квартир. Казалось бы, установка двери, отсекающей часть коридора, – это просто способ создать дополнительное личное пространство. Однако в реальности такие действия являются одной из форм распоряжения общим имуществом, что накладывает на собственников жесткие юридические обязательства. В 2026 году, с учетом актуальной судебной практики и разъяснений надзорных органов, самовольное присоединение квадратных метров в подъезде может привести не только к крупным штрафам, но и к судебным искам со стороны управляющей компании (УК).
Не комнатой единой: правовой статус подъездных коридоров
Любой коридор, лестничная площадка или холл в многоквартирном доме (МКД) согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это означает, что распоряжаться этим имуществом, то есть изменять его границы или передавать в пользование кому-либо, можно только по соглашению всех совладельцев.
Как пояснили эксперты, попытка выделить себе личную кладовку или прихожую путем установки перегородки – это не просто вопрос соседских отношений, а юридически значимое действие по уменьшению общего имущества. Как ранее сообщал портал ДОМ.NEWS, подобные конфликты часто становятся предметом разбирательств, поскольку затрагивают интересы всех жильцов. Для того чтобы такое уменьшение стало законным, необходимо не просто согласие большинства, а, как уточняет жилищное законодательство, решение, принятое квалифицированным большинством в две трети голосов от общего числа собственников в доме, а в некоторых случаях – единогласное решение.
Ответственность УК: между молотом и наковальней
Наиболее уязвимой стороной в этой истории становится управляющая компания. Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, именно УК несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества. Если жильцы самовольно возводят конструкцию в коридоре, инспекторы, будь то Мосжилинспекция или Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), предъявляют претензии именно управляющей организации.
Как следует из судебной практики, например, по делам №2-8272/2018 и №2-7177/2018, рассмотренным в Советском районном суде Казани, если УК не предпринимает мер по демонтажу незаконной перегородки и не обращается в суд, она сама становится нарушителем. ГЖИ выдает предписание об устранении нарушений, а его неисполнение грозит компании административными санкциями. При этом довод о том, что перегородку поставил собственник, а не УК, как показал опыт Тюменской области (дело №А70–16931/2021), судами не принимается, так как ответственность за состояние путей эвакуации и общедомового имущества лежит именно на организации, управляющей домом.
Угроза безопасности: позиция МЧС и Госстроя
Главным камнем преткновения в таких спорах становится пожарная безопасность. В соответствии с пунктом 3.6 раздела 3 «Содержание зданий и помещений» (утв. Госстроем РФ), эвакуационные пути (коридоры, проходы, лестничные площадки) запрещено загромождать и, что особенно важно, запрещается устанавливать на них какие-либо дополнительные двери или устройства, препятствующие свободной эвакуации людей.
Установка глухой двери поперек коридора, даже если она не заперта, создает препятствие. Как отметили специалисты МЧС в разъяснениях по Тюменской области, любые изменения объемно-планировочных решений не должны уменьшать зону действия систем противопожарной защиты. Суды, включая Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, подтверждают, что даже узаконенная перегородка не должна нарушать работу противопожарных систем, а если нарушение есть, именно УК обязана найти способ его устранить, не дожидаясь иска от собственника, установившего дверь.
Индивидуальная кладовка: законный путь
Несмотря на жесткие требования, использовать часть общего имущества для личных нужд, например, для хранения вещей или обустройства закрытого тамбура, все же можно. Но алгоритм действий жестко регламентирован.
Собственнику необходимо инициировать общее собрание жильцов (ОСС). В повестку дня включается вопрос о передаче части общедомового имущества в пользование конкретному лицу. Важно понимать разницу: передать в пользование можно, но сделать частной собственностью часть коридора – крайне сложно, так как для уменьшения состава общего имущества требуется реконструкция и согласие всех 100% собственников.
Как пояснили в Мосжилинспекции, решение ОСС о передаче в пользование должно быть оформлено протоколом. Далее, даже получив согласие соседей, необходимо обратиться в жилищную инспекцию для согласования перепланировки. Проект должен учитывать требования постановления Госстроя РФ №170 и Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. В проекте обязательно следует предусмотреть, что новая конструкция не перекрывает доступ к инженерным коммуникациям (электрощиткам, мусоропроводу) и не нарушает эвакуационные пути.
Ответственность: не только штраф
Вопреки распространенному мнению, ответственность за захват мест общего пользования не ограничивается небольшим штрафом. Хотя КоАП РФ предусматривает штрафы для граждан в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей, основные риски лежат в иной плоскости.
Если инспекторы выявляют нарушение, собственнику выдается предписание о приведении помещения в первоначальное состояние. В случае неисполнения УК имеет право самостоятельно демонтировать конструкцию, а затем взыскать с нарушителя все расходы в судебном порядке. Как показывает судебная практика, суды в таких спорах почти всегда встают на сторону управляющей компании и других собственников, обязывая нарушителей не только снести перегородку, но и убрать личные вещи.
Более того, наличие несогласованной перегородки создает проблемы при продаже квартиры. Росреестр может приостановить регистрацию сделки, если выявит несоответствие фактических границ помещений данным технического учета, исправленным после проверки инспекции.
Между правом и метрами квадратными
Таким образом, современная правоприменительная практика 2025-2026 годов однозначно свидетельствует: самозахват в подъездах стал высокорискованным мероприятием. Управляющие компании, под угрозой штрафов и предписаний от ГЖИ, вынуждены активнее реагировать на такие факты и инициировать судебные иски.
Для собственника, желающего обустроить личную кладовку, единственным рабочим инструментом остается цивилизованный диалог с соседями и строгое соблюдение бюрократических процедур. Только получение согласия общего собрания и официальное разрешение на перепланировку от жилищной инспекции способны превратить идею о дополнительном метре из источника конфликтов в законное и комфортное решение. В противном случае возведенная конструкция будет не защищать личное пространство, а создавать долги и судебные издержки.
© ДОМ.NEWS
