Московский рынок первичной недвижимости продолжает адаптироваться к новым экономическим реалиям. Специалисты аналитического центра "Метриум" проанализировали ситуацию по итогам марта и выявили устойчивый тренд на сокращение предложения на самых ранних этапах строительства многоквартирных комплексов.
Согласно данным исследования, за последний год объем квартир и апартаментов, реализуемых на стадии "котлована" (нулевой цикл) в пределах старых границ столицы, уменьшился более чем на четверть. Если в марте 2025 года покупателям было доступно порядка 10,3 тысячи лотов на начальной стадии готовности, то сейчас этот показатель опустился до 7,5 тысячи, что соответствует снижению на 27%.
Однако общая тенденция распределяется по сегментам крайне неравномерно. Меньше всего просадка коснулась бизнес-класса: здесь количество стартовых предложений сократилось лишь на 5% (с 4,1 тыс. до 3,9 тыс. лотов). В то же время в массовом сегменте ситуация оказалась более драматичной - падение составило 35%, с 3,8 тыс. до 2,5 тыс. лотов. Эксперты также отмечают, что в бизнес-классе на более поздних этапах (верхние этажи монтажа) наблюдается даже небольшой прирост предложения.
Представители девелоперских компаний связывают текущую картину с изменением стратегии вывода объектов. Марина Грицкова, глава аналитического подразделения STONE, указывает, что нынешние объемы экспозиции на низких стадиях - это инерционный результат запусков 2025 года, который, в свою очередь, запомнился значительным сокращением числа новых проектов. Застройщики вынуждены действовать осторожно в условиях высокой стоимости проектного финансирования. Тем не менее, для покупателей сделка на этапе котлована сохраняет свою привлекательность: это возможность зафиксировать минимальную цену "квадрата" с максимальным потенциалом роста стоимости объекта к моменту ввода в эксплуатацию.
Наиболее резкие изменения затронули премиальный сегмент. Здесь количество лотов, реализуемых на начальном этапе, обвалилось на 40% (с 1,6 тыс. до 1 тыс.). Парадоксально, но одновременно с этим рынок демонстрирует кратный рост предложения в готовых домах этого же сегмента. Это говорит о смене потребительских предпочтений: спрос смещается в сторону объектов с высокой степенью готовности, что позволяет минимизировать риски долгостроя.
Яна Сосорева, представляющая компанию "Град Девелопмент", комментирует эту тенденцию, отмечая, что даже несмотря на общий тренд к покупке готового жилья, стартовые стадии сохраняют свою нишу. Инвестиции в новостройку на этапе котлована позволяют приобрести объект с наиболее современными архитектурными решениями и актуальными планировками, которые часто выглядят предпочтительнее концепций, разработанных несколько лет назад.
Антирекорд по сокращению стартовых продаж установил элитный и делюкс-сегменты: за год количество предложений на этапе котлована здесь рухнуло на 83% - с 778 до всего 133 лотов. В противовес этому, экспозиция готовых домов в данном сегменте выросла более чем вдвое (плюс 122%).
Отдельную динамику демонстрируют новые административные округа столицы (ТиНАО). В отличие от "старой" Москвы, здесь сокращение объемов на этапе котлована оказалось менее критичным - минус 16% (с 1,8 тыс. до 1,5 тыс. лотов). Однако на стадии монтажа этажей специалисты зафиксировали резкое падение предложения (более чем на 60%), тогда как на этапе отделки, наоборот, зафиксирован существенный прирост - плюс 46%.
Подводя итог, управляющий директор "Метриум" Руслан Сырцов отмечает, что текущее сжатие экспозиции на начальных этапах является прямым следствием рыночной трансформации. Отмена массовой льготной ипотеки и сохранение высоких ставок по банковским кредитам заставили девелоперов пересмотреть подходы к выводу новых корпусов: старт продаж теперь открывается только при наличии устойчивого спроса. Что касается покупателей, то их аудитория сегодня четко разделилась на два лагеря: одни готовы ждать завершения стройки, привлеченные более низкой ценой на "котловане", другие выбирают объекты с высокой степенью готовности, чтобы въехать в новое жилье как можно скорее.